老旧小区改造与整改技术应用研究——以上海市崇明区城桥镇观潮新村修缮工程为例

老旧小区改造与整改技术应用研究——以上海市崇明区城桥镇观潮新村修缮工程为例

张梦璐

上海伊腾建筑设计有限公司 上海市 201800

摘要：随着经济的发展，人们对物质条件越发满足，那些建造年代久远的小区已远远满足不了现在人们对居住环境的要求和理解，所以老旧小区的改造势在必得。本文以上海市崇明区城桥镇观潮新村修缮工程为例，在对老旧小区的整体有了一些深入了解之后，总结出了一些修缮的办法。主要从两个方面对老旧小区进行改造：1）从小区的居住环境来讲，该工程对老旧小区的道路，机动车停车位和非机动车车库，以及小区的绿化、照明进行了针对性改善，在小区入口增加小区的门牌标识，增设一些居民休闲健身场所等；2）对小区单体建筑进行改造，笔者所在公司利用有限的资金对建筑墙面屋面漏水现象，公共区域脏乱差现象进行了一系列的修缮措施，克服设计过程中的疑难杂症，为提高小区居民的居住环境以及改善城市的面貌，做出努力。本项目研究成果的可为相关的应用与研究提供一定的参考。

关键词：老旧小区；修缮工程；改造与整改技术；崇明区城桥镇观潮新村修缮工程

引言：

今天我们所说的老旧小区，其实是历史的见证者，对待他们，我们要持有历史的态度和发展的眼光，这些老旧小区是历史不断发展的产物。我们承认在这些老旧小区建造的年代上，他们是存在局限性的，在那个时候，人们对居住环境和现在社会人们对居住环境的理解不在一个层次上，所以这些老旧小区存在历史局限性的可以被理解的，并且在建造的那个年代，并不是落后的，而是具有进步性的，并且在当时的历史条件下起到积极正面作用。当时的历史发展阶段和水平，决定了物质基础、经济条件和认识程度都没有达到今天这样的厚度、水平和高度。这些小区建造成那个样子，是符合当时的历史水平和历史条件的，很好地改善了和提高了居民的生活条件，满足了他们过上当时条件下美好生活的需要，在当时的历史背景下，这些老旧小区建设成果是合理的，但是随着当今社会的发展，它们已经远远落后于普通水准并且无法满足人民对美好生活需要的现状，当代人对居住小区已经不仅仅的满足于居住，还有其他更深更广的要求，所以我们更要明白：中国特色社会主义进入新时代的今天，党和人民都绝不会允许一边是耸立入云的华宇高楼，一边是低矮破旧设施不全的老旧小区一直存在下去。因此，老旧小区改造，势在必行。

1、上海市崇明区观潮新村项目概况与现状问题

1.1 本项目基本概况

本项目维修房屋位于上海市崇明区观潮新村。观潮新村为33幢4-6层砖混结构的居民楼，房屋建于1994年左右。房屋建筑面积约76121.3m²。小区局部沿街住宅的一层北面为沿街商铺，二层及以上主要的使用功能为居民住宅；其余一至顶层均为居民住宅。

上海市崇明区观潮新村建造年代为1994年、当时的建设标准不高、小区内的设施设备落后、小区住宅功能配套不全面，是没有建立长效管理机制的老旧小区。

1.2、本项目主要待解决的问题

1.2.1、房屋的主体和基本设施陈旧、部分缺失，缺乏系统的保养和维护

小区建造年代距今已经有近30年了，出现了一些问题：如房屋外墙有漏水现象；屋顶屋面破损漏水；公共楼道墙面需要重新规整；雨污混排等现状。

1.2.2、小区环境脏、乱、差

车辆乱停乱放，并且没有足够的机动车停车位。同时老居民区建筑一般比较分散难以达到相对封闭和独立，任何人都可以随意的进出小区，使得小区的安全性问题存在较大的隐患。

1.2.3、公共配套设施比较稀缺

这些老旧住宅小区，建设的时候只是为了解决当地居民的住房困难问题，所以小区的规划方案都比较简单，没有合理的利用空地提供居民休闲健身场所。

2、观潮新村修缮方案设计构思

2.1、老旧小区的修缮是关注和改善民生的需要

城市中的这些老旧小区都存在很多实际上的问题，随着城市的发展，住宅规范的越发合理化，这些老旧的住宅小区存在的问题更为突出，这些问题在居住在此类小区的居民生活中带来了许多不便。例如，建筑屋顶屋面破损严重，存在漏水现状，建筑外墙面亦存在漏水现象；小区内的道路存在坑洼不平的现象，影响了小区居民的正常出行，尤其是上海是个多雨的城市，在下雨天的时候，道路坑洼处存在积水问题，给小区居民的出行带来了很多不便；小区内雨水污水混排，造成城市污染严重；房屋前后雨水管道部分破损，管网局部淤堵给居民生活带来不便等。解决这些问题，改善居民生活已经刻不容缓。

2.2、老旧小区的修缮是构建和谐社会的需要

构建和谐社会的第一步就是改造老旧小区，这不仅能加快城市建设的脚步，还能够提升城市的整体品位，并且也是居住在老旧小区的居民的期盼。一个舒适美好文明的生活环境，对于形成和谐的邻里关系，维护社会的安定团结有着十分重大的影响。老旧小区改造的目标，不仅是为了提高居民的生活质量，满足居民的生活需要，也是为了构建和谐的社会做好基层的铺垫。改造老旧小区的意义不仅能够保障居民的基本居住条件，简单改善和维持社区内的秩序，还能够化解人们心中的各种不平衡、不和谐，减少社会矛盾的激化，构建和谐的社会，维护社会的稳定，营造和谐的居住环境。

实施老旧小区的改造，已经成为人民群众的普遍期待，政府有责任、也有义务尽最大的努力，帮助居民解决实际的生活问题、改善居住环境，使得居民能过上舒适美好的新生活。

2.3、改造老旧小区是提升城市良好形象的需要

2.3.1 老旧小区需紧跟时代的发展

跟随经济的快速发展，人们对生活的居住环境的要求也是越来越高了，不仅满足正常的生活需求，还对居住的环境、设施有一定的要求。随着上海的发展，城市的面貌日新月异，城市的环境也得到了明显改善。但是老旧小区就变成了提升城市良好形象的另外一面，需要通过全面的综合改造，使得老旧小区存在的问题及时的修缮，让老旧小区成为城市良好形象的另一个代言词。

2.3.2 提高老小区刻不容缓

居住小区是城市的组成部分，随着城市的建设和发展，新建的居住小区层出不穷，这些新建的居住小区相对于老旧小区，都存在很大的优势，不仅居住环境比较舒适，小区内的景观设计也让人赏心悦目，物业及配套设施都很齐全，这些都间接的给在老旧小区居住的居民们带来强大的冲击感，从心理方面，增加了不平衡感，与新建的居民小区相比，这些老旧小区不仅显得落后衰败，并且在一些现实问题上也存在很大的差距。因此我们必须跟随政府的脚步，在客观条件的限制下，尽我们最大的努力，使得老旧小区干净整洁，改善老旧小区的居住环境，增设配套设施，已经刻不容缓，这样不仅能使居住在老旧小区内的居民生活得到改善，也可以提升城市的良好形象，增强了城市的吸引力和辐射力，更能在展示城市形象上锦上添花。

3、上海市崇明区观潮新村老旧小区总体具体修缮内容

3.1、小区内部道路

原小区道路局部破损详见图1，故对原道路系统进行改善设计。

在原路面铺设60mm厚黑色沥青路面，并重做道路侧平石。

铲除原有植草砖，重做基层，铺设黑色沥青路面，部分路面扩宽0.5m

原有道路、绿化带中的窨井盖抬升及降低，以便与新做路面接平。

机动车停车位划线，降低乱停乱放的现象。

图1 原小区现状道路 图2 改造后小区道路示意图

3.2、绿化

对小区原绿化区域内草坪缺失严重，导致泥土裸露的部分，选用麦冬、瓜子黄杨球和红叶石楠球进行补种。

图3 原小区绿化 图4 补种后的小区绿化示意图

3.3、路灯

小区内部的路灯只有主道路上有部分市政路灯，其余地方路灯缺失，选择适当位置，在建筑的山墙处增设路灯，并在公共楼道处增设控制箱，以满足小区内的照明需求。

图5 原小区路灯

3.4、文体设施改造

小区内居民休闲健身场地设置简陋，现新增健身苑凉棚、长椅、原长椅重新油漆，并将原健身器材搬移规整，部分设置绿化景观。

图6 原小区健身场地 图7 改造后小区健身场地示意图

3.5、小区入口门牌

原小区入口处为敞开式入口，并且没有设置任何小区名称的标识，现在在小区入口处设置一个小区入口门牌，增加小区标识。

图8 原小区入口 图9 小区入口改造示意图

3.6、停车

3.6.1小区内机动车停车位没有划分固定区域，导致机动车随意停放，影响通行，部分有划分区域的机动车停车位为植草砖的形式，因年久未修，植草砖早已破损不堪，种植草缺失，遇下雨天气，积水严重，故将此植草砖铲除，重做基底，铺黑色路面；根据规范，合理划分停车区域。

3.6.2小区内非机动车停车库为当时建造的砖砌+木梁结构的停车库，现在存在屋顶木梁结构损坏、屋面漏水、墙面粉刷脱落、撕拉电动自行车充电严重等现状。为了解决这些存在的问题，笔者提出重新翻修建筑屋顶，重新粉刷建筑外墙墙面，在非机动车内新增投币式或刷卡式充电桩，并增设烟感、消防喷淋等消防措施，防止火灾的发生。

图10 原小区非机动车停车库

四、上海市崇明区观潮新村住宅单体具体修缮内容

4.1、屋面系统

4.1.1平屋面：

原平屋面防水部分损坏存在渗水现象，故平屋面改为坡屋面、天沟清理疏通，重新铺设防水卷材。

4.1.2坡屋面：

对原有坡屋面房屋进行天沟清理疏通，漏水坡屋面重新翻修。

4.1.3屋面避雷带：

对平改坡屋面和重新翻修的坡屋面重新设计屋面避雷带。

4.1.4水箱管道抬高

屋顶水箱之间有自来水管道，对平改坡施工带来影响，设计考虑两种方案（一）把自来水管抬高（二）梁避让或者加高

图11 原小区平屋面现状 图12 小区改造后示意图

4.2、外墙面系统

4.2.1现状：

外墙有局部渗水问题，存在铸铁雨水管，厨房废水没有统一排放渠道，雨污混排。

4.2.2具体做法：

1）建筑墙面：重新粉刷防水涂料，对于部分漏水严重区域，铲除至基层。

2）雨水管更换：拆除并更换原铸铁雨水管为pvc立管，对原雨水管进行现场测试，更换淤堵的雨水管，对于部分阳台厨房撕拉的管道，接入原雨水管的，将这部分雨水管改造成为污水管，就近接入小区污水总管，并在附近重新设立一根pvc雨水管，接入附近雨水总管。

3）厨房废水立管：对原有住户私自破墙接出的废水管拆除，并统一设置一根污水管，预留三通，使得居民可以将自家的厨房废水接入此污水管内，此污水管就近接入小区污水总管。更换损坏污水立管,并分别接入就近污水总管。

4）空调支架：将空调支架更换为不锈钢支架，并拆除多余空调支架。

5）雨篷：拆除窗台、阳台居民私自搭建的雨篷。

图13 原小区外立面 图14 改造后示意图

4.3、楼梯间

4.3.1.现状：

墙面有部分起皮现象，线路外露没有梳理干净。部分楼梯间窗户仍为钢窗，影响整体形象。

4.3.2.具体做法：

1）楼道粉刷：设计对楼梯间墙面以白色涂料粉刷，墙面破损处进行修补，楼梯栏杆扶手除锈刷漆。

2）楼梯间窗：部分铁艺窗全部改成铝合金窗。

3）楼梯间管线：梳理楼梯间管线，加套管。

4）增设楼梯间休息折叠椅，为老年人提供帮助。

图15 楼梯间墙面现状 图16 折叠椅示意图

图17 管线梳理示意图 图18 公共消防设施现状

4.4、公共消防设施

4.4.1.现状：消火栓箱安放位置散乱，没有统一放置，部分消火栓箱缺失。

4.4.2.具体做法：将室外公共消防栓箱移至楼梯间内，并新增部分缺失消火栓箱。

4.5、单元防盗电子门

4.5.1.现状：

小区单元防盗门破旧，部分防盗电子门形同虚设，彩钢板雨篷破损影响小区整体形象。

4.5.2.具体做法：

1）小区单元防盗电子门重新刷漆，部分防盗电子门更换。

2）拆除原入户门头，并统一重建。

图19 原单元入口门头 图20 单元入口示意图

5、上海市崇明区观潮新村项目重点难点分析

5.1老旧小区图纸缺失，测量困难

因为这些小区的建造年代久远，所有的图纸都没有存档，无从查起，为了了解建筑的尺寸及相关信息，只能采取现场踏勘的工作，因为现场情况特殊，存在不少私搭建筑以及测量手段的有限，使得部分尺寸没能测量，只能根据现场照片来绘制图纸，这就加大了工程量的统计和提出报价等问题，为了在规定的预算内，更有效的提高居民的生活水平，我们提出修缮的主要内容和次要内容，根据后期工程概算等一系列数据，来提出具体修缮方案。

5.2修缮方案之一：墙面问题

因为是老小区，现场局部墙面出现漏水，为了解决这些问题，我提出修缮方案，将漏水墙面铲除至基层，重新批腻子，采用抗裂砂浆复合两层耐碱玻纤网格布重新维修，未漏水墙面铲除面层重新刷涂料。

5.3修缮方案之二：屋顶漏水问题

小区目前现状为平屋面和坡屋面，基本上所有的天沟都出现堵塞现状以及雨水管堵塞等现象，为了彻底解决屋面漏水的问题，我提出将平屋面改为坡屋面，原坡屋面保留屋面钢结构，面板重新翻修，并疏通天沟，将原有铸铁雨水管更换为PVC管。

5.4 修缮方案之三：雨污混排问题

小区建造年代久远，很多污水管存在淤堵现状，居民为了排水方便，就私自在外墙面打洞出来，就近接入雨水管中，或居民私拉一根污水管，导致雨污混排严重。对于此问题，笔者提出，将这些存在雨污混排现象的雨水管，改为污水管，就近接入小区污水总管，在就近处重设雨水管，就近接入小区雨水总管中；对于居民私自设置的污水管，进行拆除，并统一设置一根污水管，接入小区污水总管中。

5.5 与居民沟通问题

如果希望修缮项目能有序的完成，这离不开小区居民的理解和配合，为了满足广大居民的意愿，笔者提出先与居委、物业和业委会三方商讨出具体修缮方案，做出方案后，再与小区居民代表商议具体实施细节，在满足大多数居民意见的情况下，对小区实施修缮改造，并提出具体落实方案。

6、结论与展望

6.1 结论

笔者通过对此项目的设计过程中，在一定的限制条件下，对老旧小区进行合理的改造，通过本项目了解了关于老旧小区改造的一些措施和解决问题的方法，并且得到了对设计的新的认知。

6.2 展望

老旧小区是城市的非常重要的组成部分，不仅代表着历史，也预示着未来，是整个城市的精神面貌，我们不但要为城市的发展和建设尽一份自己的力量，也要推动这些老旧小区及老旧建筑的修缮工作，在提高居民的生活环境的同时，努力提升城市的精神面貌。

参考文献：

[1]韩毅.城市旧住宅区更新模式的探讨[J].安徽建筑。2015（5）

[2]陈刚.关于城市老旧住宅小区综合治理问题初探[J]城市开发，2013年（10）

作者简介：张梦璐（1988-03-15），女，汉族，籍贯：山东省济宁市，当前职务：建筑设计师，学历：本科。

6