对商品房预售资金监管有关问题的思考

对商品房预售资金监管有关问题的思考

王瑞婵 徐慧

山东省胶州市住房服务保障中心，山东省胶州市， 266300

摘要：商品房预售资金监管工作在房地产市场发展中具有重要地位，且与购房人员利益具有直接关系。但当前商品房预售资金监管工作中存在许多问题，已严重损害购房人员利益。因此为促进房地产市场发展，保障购房人员利益，本文通过实际调查与分析文献资料，围绕商品房预售资金监管中存在的问题展开探讨，并对预售资金监管制度的完善措施进行研究，以期可以为工作人员开展工作提供可靠依据。

关键词：商品房预售资金；监管制度；问题

引言：在房地产行业持续发展的背景下，由于商品房预售资金监管工作与购房人员利益具有直接关系，且能够影响房地产市场发展，故而其逐渐受到社会的关注。因此为确保房地产市场健康发展，保障购房人员基本利益，必须正确认识到商品房预售资金监管制度的重要性，明确其存在的问题，并结合问题及时对制度采取有效的完善措施，进而提高其科学性及合理性，该点对促进房地产行业发展具有重要意义。

1.预售资金监管账户上的资金所有权相关问题

通过对城市房地产管理法进行分析可发现，虽然该法规政策已明确要求各地必须制定与本地区相匹配的商品房预售资金监管方法，以此为商品房预售资金在合理使用提供保障，确保其能够被科学应用于工程施工建设中，但尚未对预售资金所有权的归属进行明确。从预售资金管理用途的角度出发，可发现只要出现与城市房地产管理法规定不符的使用行为，即属于违法使用。例如，将预售资金应用到建设项目之外的债务偿还中。但通过对民法典相关规定进行分析，可发现所有权人有权对自身的不动产或动产进行使用或收益等^[1]。货币本身属于特殊动产，由于货币所有权的权属确认及变动的相关规定具有鲜明特性，故而在货币所有与占有的关系层面上，货币的所有者与占有者具有良好的一致性，该项原则被称为一致原则。以该原则为基础，考虑到商品房预售资金监管账户的所有权属于开发企业，故而是否可判断，商品房预售资金监管账户上存在的被监管资金的所有权属于开发企业。通过将该规定应用到实际，监管部门将难以应对人民法院因债权实施的强制执行案件，致使商品房预售资金监管账户中存在的预售资金被强制冻结或划转监管账户。在此基础上，若预售资金出现上述现象，如何确保建设过程顺利实施将成为必须面临的首要问题。因此，充分明确预售监管账户中存在的资金所有权归属具有极强的必要性与现实意义。本文通过分析相关文献资料后发现，从整体的角度出发，资金所有权应当属于购房人员，其主要原因包括以下几点：

1.1.特别法优先级较高

预售资金主要被应用于工程建设中，其属于工程款，必须进行专款专用。若将预售资金应用到除工程施工外的其他方面，即判定该行为违反城市房地产管理法。此外，考虑到特别法的优先级明显高于一般法，故而城市房地产管理法中与预售资金用途相关的内容优先级应高于民法典中的相关规定。因此，本文具有充足的依据认为，预售资金违反城市房地产管理法相关规定进行使用，即属于违法行为。

1.2.权利与义务一致

从权利与义务具备一致性的角度出发，结合民法典中的相关规定，可发现商品房预售合同属于买卖合同。以该规定为基础，处于预售状态下的房屋在总登前，由于其未开展相应的竣工验收工作，故而开发企业实际不具备该房屋的所有权。即使该房屋已完成总登，其所有权依旧属于开发企业。在购房人员未实际占有或正式办理相关手续前，开发企业与购房人员间将保持买卖关系。因此，应当认为购房人员的购房费用未实际转交于开发企业。通过对权利与义务具备一致性的原则进行分析，可发现监管账户中存在的相关资金应当属于购房人员。人民法院应防止受到开发企业其他债权的影响，从而实施强制执行案件，导致预售资金监管账户中存在的预售资金被强制冻结或划转其他账户。

1.3.物权登记

从物权登记的角度出发，可发现，在商品房处于预售状态时，购房人员将无法获得所购置房屋的所有权。虽然民法典中存在与预告登记相关的内容，但其主要针对开发商存在的一房二卖行为，无法对物权转移效力进行代表。商品房预售合同调整的对象依旧是购房人员与开发企业之间存在的债权关系。因此从现实角度出发，可发现预售资金不属于开发企业，其不存在对购房款进行使用或受益的权利，该点与民法典中的相关内容不符。

1.4.预售资金来源与组成

以预售资金来源与组成为基础，预售资金监管账户上存在的资金可根据不同性质划分为两种类型，其分别为来自购房人员的预付款与来自银行的按揭贷款^[2]。针对预付款而言，其所有权理应属于购房人员，而开发企业虽然在按揭贷款中具有贷款担保人作用，但贷款的债务人是购房人员。从预售资金监管的角度出发，可发现预售资金可分为非重点与重点。其中，根据城市房地产管理法可以发现，重点监管资金必须应用于工程施工中。而监管预售资金的主要目的是降低资金形成风险的可能性，避免风险对工程施工顺利进行产生影响，致使其出现烂尾现象。由此可以发现，开发企业无法实现对预售资金进行实际使用与处分，而开发企业在使用与处分的过程中，监管部门必须对其开展相应的监督工作。因此，本文具有充足的依据认为，预售资金所有权理应属于购房人员。

1.5.建设工程价款优先受偿权问题相关文件

通过对最高人民法院批复的与建设工程价款优先受偿权问题相关的文件进行分析，可发现购房人员在未正式取得所购置的房屋前，商品房的预售资金在法律层面上属于购房人员。因此，为避免对购房人员的合法权益造成损害，我国相关部门有必要及时对相关政策进行明确。

2.预售资金监管模式问题

目前，我国实施的预售资金监管形式呈现多样化，不同监管形式均具有不同的优势。其中，由于政府部门监管形式与被监管资金各方不存在利益方面的牵制，故而该种形式具有较强的公信力；第三方机构监管形式与监管主体具备的独立性要求相匹配，但机构对民事责任进行承担的能力相对较差，且难以对各种风险进行抵抗。由此可见，对资金监管模式进行优化具有较强的必要性。首先，应将商品房预售合同与商品房预售资金监管协议作为重要切入点。例如，可选择在商品房预售合同中添加与双方自愿委托监管相关的内容，帮助双方明确资金所有权发生转移的全部情况；在商品房预售资金监管协议中通过违约责任形式对各方的权利义务进行约定，根据实际情况，对各方的违法成本进行增加。其次，应加强对在监管账户外对保证金账户进行设立的方法。通过对担保法进行分析，可发现保证金账户存在金钱担保性质，法院对保证金账户的冻结及查封等具有高度重视，即便对债权人实施强制措施，其在法律层面上也具备优先受偿权^[3]。因此，各方是否可选择对合同方式进行利用，并在资金监管账户外对保证金账户进行创设，根据实际情况将相应资金转移至该账户中，以此防止因商业银行无法应对法院实施的强制措施，导致账户资金冻结或转移，从而对监管人员资产造成严重影响的现象发生。最后，资金监管系统研发企业应不断提高自身的创新能力，创设出符合各种模式基本需求的监管系统。

结束语：综上所述，商品房预售资金监管中存在许多问题，已严重损害购房人员基本利益。因此应对监管制度进行全面审查，明确其存在的问题，并结合问题采取相应的优化措施，进而提高预售资金监管科学性，保障房地产市场健康发展。

参考文献：

[1]胡瑜桢,祝德敬.关于商品房预售资金监管有关问题的思考[J].中国房地产,2021,47(25):53-57.

[2]梁方勤.商品房预售资金监管分析与建议——以柳州市为例[J].市场论坛,2021,33(02):82-88.

[3]张继红.新时代下商品房预售资金监管对房地产市场效率影响分析[J].大众投资指南,2021,25(01):22-23.