商品房预售资金监管探讨

商品房预售资金监管探讨

何良骏

杭州银行股份有限公司，浙江省杭州市，310000

摘要：本文首先阐述了商品房预售资金监管模式，然后分析了商品房销售资金监管对房地产市场效率的影响，接着分析了房地产市场商品房预售资金监管中现存的问题，最后对如何实施商品房预售资金的监管进行了探讨。希望能够为相关人员提供有益的参考和借鉴。

关键词：商品房；预售资金；监管

引言：

随着房价的日益增长，以及人们对房屋的刚需，已有的商品房现房销售已经远远无法满足需求，因此商品房的预售模式应运而生。但是这种新型的商品房销售模式无论是在实际的执行中或者是政策制订中，均存在着许多的缺陷和不足，不仅需要我们对预售的实际执行办法进一步规范、完善和细化，也同样需要我们自身建立起相应的监管机制体系来对其进行加以管理和控制，只有这样在进行商品房预售当中，开发企业的社会利益需求和购房者的社会安全保障需求都达到平衡时，一个完全公平的交易方式才会逐渐形成。

1商品房预售资金监管模式

1.1政府监管模式

政府监管模式是行政约束力较强的监管模式。一方面，以政府的名义进行监管，企业不仅可以借助政府的公信力打消购房人的顾虑，还可以缓解银行的经营风险，从而保证资金监管工作的顺利进行。另一方面，政府作为监管主体，商业银行就不再具备监管资金拨付审批权，从而解决了监管银行审批方式和程序不一致的问题。同时，政府部门可以作为商业银行、担保公司或监理公司、开发企业之间沟通的桥梁，协调解决资金监管过程中遇到的问题。当以政府部门为监管主体时，政府会通过控制力和行政约束力来规范各方的行为。因此，无论是从购房者、开发企业角度来分析，还是从商业银行角度来分析，政府监管都可以顺利进行。同时，政府机构监管还可以解决我国当前市场信用体系不健全的问题，这不仅可以使购房者安心，还可以降低银行的经营风险。当作为公共管理部门时，政府会通过有效利用社会资源的方式来充分发挥预售资金监管的作用。政府需要把握好开发企业的管控力度，相关部门应拥有专业监管系统和房地产相关法律专业人才以及较强的数据共享能力，从而及时了解开发企业房屋销售相关信息，例如商品房网签合同备案信息、监管资金拨付情况以及商业银行信贷机构信息等。政府还可以利用行政权力，对不按资金监管要求执行的开发商进行行政处罚，这不仅能够保证监管效力以及资金监管的公正性、合法性，还可以避免资金监管工作流于形式。

1.2商业银行监管模式

商业银行作为监管主体，对监管资金的存入和拨付具有控制权。一方面，商业银行监管模式可以节省政府部门监管的运行成本，例如培训业务受理员、开发资金监管操作运行审核系统、购买相关设施设备等方面的支出；另一方面，商业银行监管模式可以利用银行与开发企业之间的合作关系，节省开发企业委托第三方中介机构进行资金监管所需的费用。除此之外，商业银行成为监管主体，能够有效杜绝政府部门工作人员滥用监管权力、贪污腐败等行为，同时可以避免政府机构因权限范围大而出现过度监管的问题。

1.3第三方托管机构监管模式

在实践中，我国一些城市引入第三方托管机构进行资金监管。以工程监理机构监管为例，预售资金需全部存入第三方托管机构设立的监管账户内，并且不能随意拨付和使用。监管资金应根据工程进度节点分期拨付。当监管账户内的资金满足规定的预留额后，超出部分经托管机构审批通过后，再进行拨付，并且只能用于工程项目建设。待工程竣工验收备案后，托管账户内的资金需要全部拨付给开发企业，这时第三方托管机构可以解除监管，托管就此结束。第三方托管机构监管模式，能够保证预售房款优先用于工程建设，从而防止资金被挪用而造成资金链断裂、项目烂尾。第三方托管机构的独立性，可以有效解决政府机构过度监管和滥用监管权力、贪污腐败等问题。另外，第三方托管机构监管模式，还有利于提高监管的准确性和有效性。

2商品房销售资金监管对房地产市场效率的影响

2.1规范房地产市场行为

基于当前房地产市场管理的现状而言，商品房销售资金监管的相关制度还不够完善，信息不对称、缺乏监管的问题普遍存在，对消费者利益及社会稳定发展会产生不利影响，增加风险隐患。在商品房预售制度的应用下，使房地产行业的门槛降低，一些不良企业进入房地产行业，对市场的规范化发展产生了较差的社会影响。加强商品房销售资金监管，能够有效降低消费者的购买风险。以完善的监管制度，确保资金的合理应用，对工程建设的情况，资金应用情况等进行动态监管。同时也能规范房地产企业的行为，严格控制房地产企业的预售资金分配情况，确保消费者的合法利益，对房地产市场效率的提升及企业的持续发展可产生积极影响。

2.2保持商品房价格稳定

商品房预售资金是房地产开发企业融资的重要方式，作为一种远期交货行为，易于受到市场环境、政策变化及施工因素等多方面影响。商品房销售资金的监管，能够对房地产企业的开发情况、资金流向等进行监管。在监管制度全面应用的方式下，房地产开发商则不能通过捂盘惜售的方式提升商品房价格。为了回笼资金，房地产开发商会进一步增加销售数量，市场上的商品房供应量则会随之增加。在供大于求的市场环境下，商品房也会适当地得到控制，对房地产市场效率的发展可产生合理规划、控制及监管的作用。

3房地产市场商品房预售资金监管中现存的问题分析

3.1资金管理较为混乱，相关法规不够健全

根据相关法律法规要求，预售资金需要全部应用到工程建设中。但是基于实际的商品房建设情况而言，一些房地产企业因为资金不足，将预售资金挪作他用，对消费者的合法权益产生了不良影响。但是相关法律中对商品房预售资金监管的主体，监管的范围与权限，法律责任等缺乏清晰规定，影响着整体商品房预售资金监管的效果。

3.2责任设置不够合理，资金监管主体不明

房地产市场的发展，与诸多行业密切关联。在商品房建设、预售期间，需要与房地产开发商、银行及检测机构等合作。但是结合当前预售资金监管的现状而言，多具有责任主体不够清晰，地方政府对房地产开发商的主体责任、监管较多，对银行、检测机构等主体责任监管不够全面，也会影响商品房预后管理的质量。比如一些地区银行主体由于缺乏关联的责任要求，在房地产开发期间存在提供虚假证明材料的问题，帮助开发商从中获利。同时对相关建筑设计、项目监理、项目检测机构的监管责任不够清晰，也会造成各类虚假开证明材料的情况。

3.3预售监管力度不严，公众监督作用未显

当前房地产预售资金监管多存在监管力度不足的情况，监管的权责不够清晰，相关的违约责任、赔偿责任等划分不够清晰。尽管已经强化了预售商品房资金监管的力度，但是实际开展过程中依然受到相关政策制度、法律制度等影响，致使整体监管的力度受限，可操作性措施较少，难以切实发挥资金监管的作用。同时商品房预售资金监管的过程中，与公众的交流、互动较少，未能够充分发挥公众的力量，也会影响整体资金监管的效果。

4如何实施商品房预售资金的监管

4.1构建科学完善的商品房预售资金监管体系

借鉴其他国家和地区的预售资金管理方式，结合我国的实际情况，制定符合我国国情的监管办法，明确具体的监管主体、监管范围、监管权限及相关各方的法律责任，形成严谨的监管流程，便民的监管理念和先进的监管技术，建立起符合我国国情的预售资金监管体系。建议，在商品房办理预售许可前，由房地产开发企业、项目监理方、银行、政府监管部门签订商品房预售资金三四方监管协议，在银行设立专门的预售资金监管账户进行管理。商品房预购人所支付的预购资金按照三四方监管协议，进入银行监管账户。房地产开发企业在工程项目施工过程中要使用预售资金，向政府监管部门提出申请，政府监管部门核定工程进度，按工程进度出具预售资金使用拨付手续给监管银行，由监管银行按拨付手续记载的金额、收款单位、账号定向拨付预售资金，保障资金的使用安全。

4.2进一步优化监管方式

鉴于目前监管主体的各种不足，以及在监管过程中应当考虑的专业技术与法律责任问题，建议：一是建立保证金制度，在商品房办理预售许可前，监管部门按照工程投资比例向房地产开发企业收取一定数量的保证金，作为其正确归集和使用商品房预售资金的担保，待工程竣工验收后，该保证金全额退还开发企业；二是建立施工单位和监理单位共同监管制度。考虑工程建设中的专业技术问题，具有专业建筑知识的人员可以清楚地知道施工的进度，及时在工程需要用款上做出判断，并且可以预测用款的规模，因此由商品房项目的施工单位和监理单位对开发企业申请使用的预售资金使用规模进行核定证明，监管部门将该证明作为参考同意开发企业的资金使用申请。施工单位和监理单位应对其核定证明内容的真实性负责，并与其诚信等级挂钩。三是建立银行或担保公司出具保函或保证书制度，在商品房办理预售许可前，银行或担保公司向监管部门出具保证房地产开发企业正确归集和使用商品房预售资金的保函或保证书，保函或保证书的保证金额为工程投资额，若开发企业非法挪用资金造成工程无法顺利完工，监管部门有权凭借保函或保证书向银行或担保公司索取后续工程建设资金。四是建立保险制度，开发企业就正确归集和使用商品房预售资金事项，向保险公司支付保险费，保险公司根据合同约定对开发企业发生的不正确归集和使用商品房预售资金所造成的财产损失承担赔偿责任。五是加强对工程支付总额的监控，核定保证交付工程尾款金额，确保预售资金款的使用有限确保截止交付时点的工程款管控，进一步确保消费者的利益。六是加强房地产行业宣导，灌输预售资金监管的责任落实，让房地产行业整体向绿色健康方向发展，督导预售资金的正确使用，保障商品房的顺利交付。

4.3有效使用信息化技术

有效使用信息化技术，构建商品房预售资金监管平台。首先，构建的平台要实现预售资金监管、“两证许可”网上审批、商品房买卖合同网上签约或备案、开发企业信息查询、楼盘销售动态展示等功能；其次，针对开发企业收取预购人的预售资金后不及时存入监管账户的问题，平台将商品房网签系统和监管账户信息相关联，凡是资金未存入监管账户的，将不能进行商品房网上签约，并将纳入开发商的征信记录内。同时，针对开发企业不及时进行商品房买卖合同备案的问题，平台还应设立商品房网签报警功能，凡签约后未在规定时间内备案的，项目网签系统自动关闭，预防商品房预售资金体外循环。通过构建商品房信息系统，监管部门可以主动向购房者提供最新的购房政策、监管工作的现状和近况、楼市相关信息等等，让所有的购房者尽可能多地了解和掌握到他们所需要关心的信息，保障他们的最大权益。同时，通过商品房信息系统，让购房者在监督房屋建设资金的同时，监督各级的政府部门。

构建政府监管部门、银行和开发商之间的账户信息对接，通过信息化手段及时准确掌握账户交易明细，对异常账户记录进行实时预警，必要时可以设置审批岗，需征得关键岗位同意后方可使用账户内资金。

结束语：

商品房预售制度是我国房地产市场销售的主要方式之一，对房地产市场的发展可产生重要影响。科学、完善且有效的房地产预售资金监管制度，可预防预售资金的滥用，确保房地产项目建设的进度、质量，保证购房者的权益及社会稳定发展，对房地产行业的持续发展也能够产生重要影响，需要全面提升重视程度。新时期背景下，商品房预售资金管理制度也需要根据市场环境、时代特征等不断创新，加强信息监管，健全管理体系及法律制度等，保障预售资金的合理规范使用。

参考文献：

[1]如何走出商品房预售资金监管业务困境[J].朱美秀;中国农村金融.2021(09)

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