我国房地产金融发展空间分析2

　　各国住宅贷款占 GDP 比值差别较大，但近年来显著提高，大多在 30% 以上，部分国家甚至达到 50% 。 80 年代美国的住宅债务存量／ GDP 为 37% ，德国为 20% ，而英国从 80 年代到 90 年代迅速增加，截止到 2000 年已从 23% 迅速上升到 57% 。德国未偿还抵押贷款占 GDP 比率 1997 年达到 50.9% ，丹麦达到 65% ，荷兰达到 60% ，瑞典达到 57% 。中国近年房地产信贷／ GDP 比率大约在 13% 。

　　尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在 GDP30% 的比率 ( 增长空间 1 ，为我们的推荐方案 ) ，乐观估计住宅债务存量保持在 GDP50% 的比率 ( 增长空间 2) ，而 GDP 按年均 8% 速度增长。

　　据测算，到 2020 年，中国 GDP 预计为 467693 亿，房地产信贷空间保守估计将达到 140307 亿，是 2004 年实际房地产信贷余额 23800 亿元的 5.9 倍，年均增长可达到 12.6% ；乐观估计将达到 233846 亿，为 2004 年的 9.8 倍，年均增长可达 16.5% 。

　　 2 、房地产证券资产发展空间预测

　　我国 2002 年整个经济社会证券／信贷比比率为 1 ： 2.75 ，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数 1 ： 1.3 ，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。

　　由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算 2004 年房地产证券存量资产的价值为 8655 亿元 (2004 年房地产总贷款 23800 ／ 2.75 ，实际的数字可能更低 ) ，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则 2020 年房地产证券资产 51021 亿，是 2004 年的 6 倍左右，年均增长 12.5% 。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果 2020 年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到 179881 亿，将是 2004 年的 21 倍，年均增长 22% 。

　　 3 、我国房地产金融资产发展空间

　　综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到 2020 年保守估计将达到 191329 亿元，相当于 GDP 的 40% ；乐观估计将达到 413728 亿元，相当于 GDP 的 88% 。 2004 年我国住宅金融资产低于 GDP 的 25% ，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。

　　三、结论和启示

　　我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。

　　房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后 15 年保守估计房地产信贷年增长应达到 12.6% ，乐观估计年均增长应达到 16.5% ；到 2020 年我国房地产金融资产保守估计 相当于 GDP 的 40% ；乐观估计相当于 GDP 的 88% ，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。

　　我国房地产金融结构的发展是不平衡的。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管住宅证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。即使在资本市场非常发达的美国，房地产贷款 40 年增长了 88 倍，成为商业银行的第一大信贷资产，占到 2004 年总贷款的 52% 。

　　所以无论是现在还是将来，尽管在住宅融资中的份额可能会有所下降，但商业银行信贷在较长时间内仍将是住宅融资的主要工具，而日益发展的证券化金融工具，例如信托融资、房地产基金等将成为住宅融资的有益补充，大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。未来商业银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代，而非自身发展的减码。