我国反向抵押贷款金融产品创新研究(1)

反向抵押贷款最早起源于荷兰,近一二十年来在美国发展很迅速｡目前在国内基本没有开展｡尽快推出该金融产品是金融市场､房地产市场甚至老年人消费市场的内在需要｡目前国内实行这一做法的条件日趋成熟｡

　　
　　一､反向抵押贷款的内涵及国际经验
　　
　　居民拿自有产权的住房作抵押,定期获得金融机构提供的养老年金,作为晚年期的日常生活开销｡其贷款对象要求有自有住房产权的且无固定收入的老年人,贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷｡这种贷款一般按月或在一定信用额度内根据借款人需要做自由支付｡这一种新的金融工具,有人把它称为反向抵押贷款在于它的现金流向与传统住房抵押贷款相反,即以房产为抵押,借方(房主)从贷方抵押贷款机构取得现金而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构｡反抵押贷款的特点是在居住年限或者说老年人生存年限内无需还款,贷款人最终死亡时用该房产归还贷款的本金和利息｡
　　反向抵押贷款,将养老与住房结合了起来,实现了以房养老,它对于改善老年人的生活质量和减轻社会保障压力起到很大的作用,在许多发达国家,尤其是美国已经是一种成熟的金融产品｡由于国情不同,不同国家该金融产品设计上是有些差异的｡
　　
　　1.贷款机构的选择不同
　　加拿大的反向抵押贷款产品是由私人的专业公司提供的;新加坡是由保险公司推出的,政府是否提供正在讨论之中;美国是由政府和私人金融机构同时提供的,但政府提供的占市场的绝大部分｡美国的贷款机构较多,由美国的联邦住房管理局规定的“合法贷方”为:任何银行､信托公司､国家银行联盟､储蓄银行､储蓄和贷款协会､联邦储备银行､联邦储蓄和贷款协会､信用联盟､联邦信用联盟和任何授权的抵押银行等｡上述国家设计和提供反向抵押贷款产品的机构不同,有的是盈利性的,有的是非盈利性的,但其销售和管理往往要依赖于银行或保险公司众多的机构网络｡^[1]
　　
　　2.借款人的资格不同
　　反向抵押贷款是针对老年人推出的,而且要求必须拥有私人房产｡新加坡规定借款人的资格为:必须是寿险保户,并在贷款期间内维持保单有效;年龄在50岁及以上者,目前未被判入穷籍也没有牵涉任何法律诉讼程序及案件起诉者;必须是新加坡公民或永久居民,拥有私人房产;申请成功必须在贷款期间购买抵押保障保险｡在美国,根据其现行法律,借款人必须是自己拥有住房并以该住房作为自己的永久住所的62岁以上的老年人(性别不论);房屋可以是共有的,但所有共有人均须至少达到62岁,且其中至少有一人将该房屋作为永久住所;此外该房屋必须仅为一户家庭所居住｡以上之所以有年龄限制,是因为若不考虑出售房屋这一情况,那么贷款的偿还期完全由借款人的寿命决定｡如果债务人年龄较轻,则还款期限会非常长｡考虑到这一因素,债权人发放的贷款额会非常低,反而不利于债务人｡年轻人一般都有其他收入,可以用于还款,而其他类型需要债务人定期还款的贷款成本一般比反向抵押贷款低,因此年轻人没有必要使用反向抵押贷款｡另外,与传统住房抵押贷款下刚好相反,反向抵押贷款运行面临的风险与贷款的周期成正比,周期越长,风险越大,如长寿风险､住宅价值变动风险､利率风险､道德风险等,因此,开办此业务离不开保险｡
　　
　　3.贷款的发放情况和发放方式
　　在贷款的发放额度上,加拿大规定:可以获得其房产评估价值10%-40%的贷款额度,具体数量由借款人的年龄､性别､婚姻状况､房产的类型和地段以及评估时的现行利率而定,规定了贷款额的上限和下限;根据2003年的最新调整,美国的贷款额度下限为154896美元,上限为280749美元,限额主要根据房产所在的不同地区来确定,并且每年因势调整｡^[2]在贷款的发放方式上,加拿大是以一次性的方式给付申请人,而美国则有分期支付､一次性支付和信用支付(客户自己选择时间不定期领取或偿还),或者是三种方式的结合｡其中信用支付是最吸引人,借款人最乐于接受的一种形式,借款人可在贷款交易成立后的任何时刻,在信用额度的范围内一次或多次提款,但每次提款时必须提前通知贷款人｡利息按实际支取的金额计算,未支取部分不必支付利息,这有利于减轻借款人的利息负担｡但信用方式最吸引人之处在于,除非借款人在交易结束后立即支取全部额度(就是一次支付),额度内未支取的部分可随房屋价值的升值而同比例增加,每月调整,借款人因此可以享有房屋增值的利益,增值速度就是贷款合同中所约定的贷款利率｡这一制度,是其他贷款所没有的,完全是针对老年人的现金需求而设的,对于缺乏收入的老年借款人来说是非常有利的｡同时增值速度与贷款利率相同,对贷款人来说也没有不利影响｡
　　虽然各个国家采取的发放方式､额度不同,但都与借款人的年龄､当前利率､房屋价值息息相关｡年龄越大,意味着其预期存活年限越短,预期还款期也越短,借款到期时的利息也越少,因此所能获得的贷款金额也越大｡当前利率越低,意味着到期时的利息越少,所能获得的贷款金额也越大｡房屋的价值越大,意味着贷款到期时房屋所担保的价值越大,所能获得的贷款金额也越大｡

　　
　　4.贷款的偿还
　　由于反向抵押贷款的目的就是在保证老年人继续居住在自有房屋的前提下,以该房屋做抵押取得现金来养老,因此借款人在没有构成违约的情况下,只要还在该房屋内居住,就没有还款的义务,但借款人有义务保证房屋的完好价值,以保证贷款人的债权｡在偿还方式上,最常见也是最符合其目的的还款情况,就是借款人死亡后,以该住房资产还款｡还可以是其他方式,如加拿大允许借款人可以出售自己的房产来偿还贷款,但如果在获得贷款的3年内就进行偿还,将要支付额外的赔偿给公司｡美国也允许借款人或继承人直接以现金方式偿还贷款的全部本息｡此时,还款的义务仅限于供抵押的部分的价值(包括此后房屋的增值),借款人仅就所抵押的房屋变卖后所获得的价款扣除相关的交易费用后,偿还其贷款,如果房屋的价款扣除交易费用后偿还全部贷款本息后还有剩余,则该剩余的部分仍属于借款人所有,应将之归还借款人或其继承人｡但是,如果贷款的本息累计已超过了房屋的价款扣除交易费用后的金额,贷款人无权就超过部分向借款人的其他遗产追偿,也无权向借款人或其继承法人求偿,此时其未获偿部分就由保险人负责赔偿了｡