浅房地产开发项目的管理谷威

浅房地产开发项目的管理谷威

谷威

恒大地产集团天津有限公司天津市300000

摘要：在房地产开发项目施工建设的过程中，实行房地产开发项目管理，不仅可以对房地产开发项目存在的弱点和不足进行全面分析，还能够更加有效的增强房地产开发项目管理工作。结合当前的各类制度问题，对缺陷进行弥补，改善相关的监控体系，还需对房地产开发项目管理实现全程管理，避免过程出现不良问题。

关键词：房地产开发项目；现状；管理措施

1导言

房地产企业可以说是我国现代社会重要的经济支柱，一方面为我国经济发展做出更多的贡献，而另一方面给人们的正常生活带来了更多的保障。在房地产开发项目的物业管理问题探索的过程中，我们一定要充分的认识到房地产的物业管理是为人民服务的，也是希望能够给人们带来更加高品质的生活，因此在实际的物业管理过程中一定要充分的认识到以人为本，提供更加多样化的服务，为人们的生活带来保障，这样才能够促进房地产企业的开发项目，也能够为房地产企业后续的发展带来更多的帮助。

2房地产开发项目管理的主要内容特征

利用现代化设备和管理方法进行把控，是目前房地产开发项目管理体系中的一种管理方式，通过对开发项目的整体管理把控，才能够充分进行资源配置，避免建造者因为设备不到位或技术不达标而影响项目进度的开展。这就需要所有的项目管理部门之间能够进行有效直接的沟通合作，不能因为部门之间遇到问题就相互推卸责任而耽误工作周期和进度，从而增加解决问题的难度。只有做到这些，才能够有效改善整个工程的质量。

3房地产开发项目管理现阶段存在的问题

3.1前期的准备工作不充分

对于房地产行业来说，当项目在前期确定以后，就需要通过建筑图纸来开始着手前期工作的各项准备，这个准备的过程中需要我们去计算项目工程的整体成本、施工设备的准备、以及招聘项目的技术人员等，当一系列准备工作充分了解之后才能够去制定出实际可行的施工方案与目标。但很多的一些房地产开发商，只注重项目周边的配套设施是否完善，却很少去关注房地产开发项目管理的体系是否健全完善。想要让他们去花费时间精力去做前期规划，做充分的调研工作简直太难，基本上都是刚得到项目建设图纸就马上开始动工。直到进行一段时间之后，才发现设计图纸根本与实际情况不相符，导致不得不暂停工程进度，然后重新设计图纸，不但没有达到预期的效果，反而浪费了时间和成本，得不偿失。

3.2项目施工进度管理问题

由于我国大部分地区的房地产开发项目在管理过程中都存在不够规范的情况，很容易导致房地产开发项目施工管理无法发挥出应有的作用。在房地产开发项目施工的过程中，由于与土建施工部门管理混乱，导致房地产开发项目施工管理效果不理想。由于房地产开发项目施工越来越复杂，相关的管理人员流动性也比较大，容易导致施工管理存在衔接不流畅的情况，造成房地产开发项目施工进度受到影响。

3.3房地产开发项目工程管理模式相对落后

当前有很大一部分房地产企业依旧使用的是传统的管理制度，认为管理制度对项目建设和企业的综合竞争力没有直接关系，这样就导致房地产企业领导认为管理制度只是一个摆设，完全不会影响施工项目的整体进度。这就让他们对资金投入进行压缩，最终导致企业形成一种管理部门没有技术部门地位高的思维模式，直接造成管理人员失去了工作的积极性和主动性。全员没有了企业的归属感，觉得企业的好坏以及荣誉都与他们个人无关，久而久之，企业也就存在着被行业追赶并淘汰的境遇。

3.4完工验收以及备案管理不严谨

在房地产开发项目中，绝大多数的建设企业普遍认为工程顺利完成，就是代表工程可以彻底结束，对于验收也更加着急。但是由于房地产开发单位对工程没有明确的验收制度进行管理，使得工程在完工后仍然存在结算缺乏正确的依据、缺少验收资料等问题，不能按照正确的验收程序进行验收，使得工程迟迟不能交付。因此，在进行房地产开发项目开发管理的过程中，对工程的验收应该加强关注和重视，才能保证房地产开发项目可以在规定的时间内完成验收，尽快投入使用。

4房地产开发项目的管理控制措施分析

4.1加强建设管理前的准备工作、重视工程许可工作

在房地产开发项目开始之前，应该将准备工作作为工程建设的重点。需考虑财政资金平衡，大项目地块平衡，小项目综合平衡等因素的影响。对项目土地内的房屋征收进行测算，估算该地块土地征收成本，计算土地税费、建安成本、银行利息等相关费用，并且所有的费用总和必须低于安置房回收成本。对容积率的确定、规划的许可、日照的满足等因素进行综合性的考虑。过去项目数量较少，可以充分满足建设需要。但是现在随着建设项目的不断增加，受到环境等多方面条件的制约，对于规划也提出了更高的要求，政府对此希望将不同的项目进行整合，以提高土地的利用率。这对于开发部门来说是一种比较大的挑战。在土地征收的前期，就必须作好通盘测算和调研，做好开发方案和安置方案，不同地块在方案制定时需要综合进行考虑，并和规划、土地部门做好沟通、确认。确保项目投入满足财政要求。当所有准备工作都完成后，才可报请政府进行研究，制定土地征收方案，开发立项、工程建设、交付群众等后期工作。

4.2加强工程质量的管理

在对房地产开发项目施工进行管理时，必须要针对项目全流程进行动态化的管理。针对不同阶段存在的不同问题制定管理对策，加强动态监督，及时发现施工质量方面存在的不足。另外还应该加强对于施工项目的交接与审核，加强对于施工项目的流程把控。对于工作人员而言，需要阶段性的进行教育，利用思政教育方式及专业知识的培训，让他们树立责任意识和安全意识，保证在施工的过程中严格按照施工工作制度，科学开展各方面管控活动。还应该培训和引导工作人员将先进技术与工艺应用到实际工作中，进一步提高工程质量管理水平。

4.3对工期进行控制、重视验收管理

房地产建设项目的时间是进行房地产开发项目的关键。在规定的时间内顺利完工，不仅可以为建设企业增加经济收益，同时也可以使房地产消费者的利益得到保证，这是一个利益的集合体。因此，应该根据实际的建设情况，对施工单位进行全方位的监督，制定符合实际建设需要的开发进度计划。相关施工单位可以充分利用现代先进的管理软件对项目进度进行科学管理。在不同计划的控制上，应该积极配合监理人员对施工进行多方面的检查。如果在检查过程中发现问题，应该立即查找问题出现原因，并进行补救，保证施工可以在规定时间内完成。同时，还应该加强对工程验收工作的重视，在验收之前事先准备好相关资料，便于验收工作的开展，为验收提供准确的依据，使工程进行验收后，可以尽快投入使用，减少因为验收缺乏资料等原因，影响工程的竣工。

5结束语

综上所述，当房地产企业数量逐渐增多，行业间的竞争力也变得越来越激烈，在这个淘汰制的社会，只有全面打造企业的品牌正面形象，创新项目工程的管理制度，采取走出去请进来等方式，组织员工学习考察，参观借鉴同行业好经验好做法，提高整体管理人员的专业能力和素养才能够使自己充分发挥自己的创新能力，为房地产企业的发展尽到自己的一份力量，才能够最终促进房地产企业的腾飞，获得消费者的一致认可，在行业间立于不败之地。

参考文献：

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