海口骑楼老街区更新的策略研究

海口骑楼老街区更新的策略研究

刘业日

刘业日（海南巨方规划设计有限公司）570105

摘要：一段时期以来，一方面，在大规模的旧城更新中，文物被毁坏、传统街区被夷平、城市肌理被破坏、历史文脉被割断的现象屡见不鲜；另一方面，市民参与旧城更新却缺乏政策引导和相关法规、法律的控制，公众的参与热情受到压制。为此，通过对海口市骑楼老街区旧城更新进行实证探讨和现状分析，提出一条以旧城街区小业主为主体，政府、开发商及小业主三方合作，以小规模渐进式更新为主要方式的可持续之路。

关键词：旧城更新小规模渐进式更新海口骑楼老街区

1绪论

1.1研究背景

当今全球的城市现代化进程中存在着耐人寻味的文化现象：人们在追求创造崭新现代生活环境的同时仍抱有一种怀旧的文化心态，往往眷恋着昔日城市的历史情景和古老风采。尤其是在那些富有风貌特色的历史文化街区，对历史建筑及其环境的保护与利用、更新与整合不仅给这些即将衰落的地区注入新的生命和活力，也将使其城市历史文化的艺术、人文价值得到进一步的升华。

当前，海口市所面临的状况是：一方面，随着旧城周边环路的建成、通车，旧城更新的条件日趋成熟，并逐步向旧城核心区推进；另一方面，对旧城更新的研究只局限于局部地段和某些单项，缺乏系统的社会、经济、环境等多角度的全面把握，旧城更新仍然带有很大的盲目性。在日益注重可持续发展和历史文化保护的今天，开展海口骑楼街区的更新研究既十分必要、又很有现实意义。

1.2研究目的与意义

旧城更新是城市规划实施环节的重要内容，没有旧城更新的城市复兴无从谈起，功能的调整、空间的优化、环境的整治、居住条件的改善等城市规划的既定目标就无法实现。

近年来，海口市城市经济发展水平不断提高，城市建设速度不断加快。在积极建设“滨海型旅游城市”的同时，为达到合理更新、提高品质、强化特色等目的，逐步加大投入，积极推进旧城更新。因此，结合海口骑楼老街区的具体特点，理论联系实际，系统探讨海口骑楼老街区更新的对策、思路，以指导和推动海口旧城发展，是本次研究的动机和目的。

2海口骑楼老街区更新的现状分析

2.1概况

2.1.1范围的划定

骑楼老街区位于海甸溪南岸，地处旧城区中心地带，是海口城市的重要发源地。其四致界线为：长堤路以南，龙华路以东，和平路以西，解放西路、文明中路以北，总用地面积为121hm2。

图2-1区位与范围

2.1.2基本情况

人口分布：范围内共涉及11个居委会，户籍人口为38974人，平均人口密度为3.2万人/平方公里。

骑楼街区的居住建筑主要分为三类：传统海南院落式民居——多为历史悠久的砖木结构，建筑构件精致，但绝大多数建筑近乎荒废，无人居住和打理；解放后改建、插建的私宅；多层、高层公寓式住宅或宿舍。

道路交通：受历史条件的制约，多数路段较为狭窄且线型曲折，丁字型路口的数量很多，马路集市制约了机动车的通行流量与效率。该地区的道路密度明显偏低，现状路网密度仅为0.62km/km2。

风貌评价：从现状来看，中山路、解放东路西段和得胜沙路中段风貌保存相对完整和连续。新华北路、博爱北路等路段上风貌大都不够完好、连续；其它道路沿线或街坊内部仅有个别风貌保存较为完好的历史建筑。

在历史风貌街道沿线，各类新建、改建、插建的当代、现代建筑数量众多，建筑质量参差不齐。这些建筑在建筑形式、高度、体量、材质、色彩、装饰等各方面普遍存在着不够协调的情形，对道路沿线的历史风貌造成了一定的影响。

2.2面临的主要问题

2.2.1容积率高，建筑密度大

得胜沙社区用地约6.5hm2，现状容积率达2.1；富兴社区用地约2.4hm2，现状容积率达1.9。除此之外，旧城的建筑密度也很大，现状建筑毛密度约在60%左右。

2.2.2用地功能不明确，布局不合理

老街区内用地混杂，商居混合模式较普遍，既不利于商业上档次、上规模，也不利于居住水平和沿街环境质量的提高。小学和幼托布局不合理，例如仅“人和坊”社区便有三所小学，且用地紧张，环境也参差不齐。另外，人均公共绿地面积仅3.58m2，远远低于海口城市的总体水平。

图2-2骑楼街区“人和坊”小学现状

2.2.3市政基础设施建设薄弱

老街区内道路标准低、路面窄，尚未构成一个完整的道路系统。街区内部只有七扭八拐的小巷。严重缺乏公共停车场。此外，老街区还存在供水水压低、雨污合流、清洁楼和公厕布局不尽合理等问题。

2.2.4个别片区存在开发后遗症

长堤路改造的初期正值全国房地产市场过热，除道路及市政由政府统筹改造完成外，两侧地块出现了“遍地开花，零星建设”的状况。随着房地产市场的降温，不少已经批租出去的地块长期闲置，出现一些“晒地皮”的现象。

2.2.5部分新建建筑对景观有一定影响

旧城区内的一些新建建筑，横向和竖向的尺度巨大，不仅破坏了旧城原有的脉络、肌理和尺度，同时对旧城风貌及景观也造成了影响。

2.2.6管理问题

规划管理部门在“住改商”、公共产品的产权、房屋维修的权益等方面缺乏相应的管理、协调权力。

3海口骑楼老街区更新的对策

3.1土地利用优化对策

3.1.1利用地价级差，通过土地置换，将区内所有工业、仓库用地一律改为居住、公共设施或广场绿地等生活用地；用地内的原有企业予以外迁或关闭。

3.1.2区内现有居民区中虽然有部分危房与半危房，但基本属于文物保护或具有历史风貌保护价值的历史建筑，可以划定为保护地段，并予以逐步改建。

3.1.3其土地结构调整应该优先满足道路、绿化、公共设施、市政公用设施的用地要求。

3.2风貌保护对策

3.2.1道路整治

为保护骑楼老街区的整体风貌与格局，规划要求对街区的主要道路进行保护，包括控制骑楼、道路线形、连续界面、道路空间高宽比等。可以采取增加道路网的密度来解决交通问题。

图3-1道路整治前后的对比

3.2.2骑楼保护

对于旧城骑楼空间的保护，最关键的措施在于保留现有道路的线型和宽度，然后根据骑楼质量的好坏分别采取不同的改造与保护措施。

3.2.3历史风貌建筑保护

对有价值的近代历史风貌建筑进行重点保护，对改建、新建项目在风貌上进行控制，总的原则是与历史风貌建筑重点保护区、一般保护区的总体风貌相协调。不反对在骑楼老街区内重建、维修及拆除新建建筑，而是要求新建筑既能反映时代精神、先进的技术和结构，又能与原有建筑相协调。

3.3更新规划的推进方法

3.3.1旧城更新的实施主体

在我国现有的体制之下，旧城更新实施主体主要分三类：首先是政府及其主导下的行政、事业单位；其次是市场经济体制下运营的房地产开发商；第三是拥有相关建筑产权的私人小业主，即所谓的“草根阶层”。

3.3.2旧城更新的源动力

近年来,旧城居民居住空间的紧张和不适应,使改建的需求变得强烈起来。同时,随着部分居民的收入水平明显提高,具备了对房屋进行改建的能力,为小规模改建提供了经济上的支持。而居高不下的商品房价格也促使一些居民选择改建房屋作为改善居住环境的方式。当然,也有另外一些住房富裕的居民出于赢利目的而进行较高级的改造，用以出租或出售，甚至将现有的传统大户住宅改造为多套小户型住宅，出售给一些不愿离开老城区的拆迁户。

统计表明，近年来，在海口市最有代表性的龙华区旧城更新中，居民自助改建自有产权住宅的建设量占据了旧城更新建设总量的大半，无论从改造建筑的幢数（占总幢数的70%）、还是改造建筑的面积总数（占总面积数的65%），都远高于其他旧城更新的实施主体。可见，小业主已成为实施旧城更新的主力军。

3.3.3小业主作为旧城更新主体的特点

3.3.3.1改建的灵活性

由于规模小，居民自助改建、更新最大的特点就是它的灵活性。居民往往会参与策划、方案设计、投资、选材、施工等几乎所有的建设环节。因此，无论在资金筹措，还是在拆迁安置、建筑施工等方面，都能因地制宜地提出方案，比较细致、妥善地解决或者避免棘手的拆迁安置、文物和环境保护等问题，改建往往能够达到“快、易、好、省”的效果。

3.3.3.2资金流向与建筑环境质量

由于居民直接参与资金的筹集、运作，避免了房地产开发中各种中间环节与税费，因此，改建的费用比较低，而且基本都花在居住环境的实际改善上；其比例往往占总费用的85%以上，远远高于一般大规模危、旧房改造之50%的比例。特别是居民是在自有产权的基础上进行改造，占建筑成本20%－30%的拆迁补偿的费用可以完全节省，可以说节省了很大一部分的更新成本。

一直以来，海口市关于旧城更新（包括国贸玉沙村、海甸溪、长堤路等区域）的公共政策实际上是基于城市大规模更新即“推土机式”模式而制定的。但是，我们不能无视居民自发改造已经成为旧城更新的主要途径这一现实状况，在现有公共财政有限的情况下，为提高旧城更新的水平和层次，走一条政府、开发商及小业主三方多元合作，以小业主为主要实施主体，小规模、渐进式更新为主要方式的可持续之路。

3.4可持续更新的公共政策

3.4.1制定年度更新的阶段性计划

为减少城市更新项目选址的突发性与盲目性，应该由城市规划与房地产主管部门编制城市更新年度规划，即编制与国民经济发展步调、近期建设规划同步的年度旧城更新项目。年度规划有利于更广泛的公众参与，而且便于增加城市拆迁的决策程序控制，有利于监督与管理。

3.4.2权利变换与政策引导

随着市场经济的不断完善以及公民社会的逐渐发育成形，各级城市政府主导的“自上而下”的更新模式会逐步削弱，并让位于由相关主体通过合约形式参与城市更新的方式。政府的角色会逐渐转换为引导与规范相关主体以“权利变换”的形式参与再开发，并分享开发利润的趋势。

3.4.3鼓励多元化的更新主体并为之提供公共产品与服务

设立旧城更新的基金，用以投入到诸如公建配套、绿地、市政管网、停车场、道路等公共产品的建设；提倡居民自助改建；通过社区与政府的合作，逐步解决市政设施的改造。对于无力自修和对历史建筑置之不理的业主，则由政府收购或置换房产。

3.4.4协作改造政策的制定

为鼓励旧城区的小业主进行协作改造，应制定相关政策予以鼓励和引导。如果相邻业主可以相互配合，共同实施改造，那么改造后的建筑也会更加符合居民的生活需要。还有可能获得一些公共产品的用地或空间。同时，由协作各方通过相互协商，就建筑的改造订立协议并交由公证处进行公证，完成一个民事协定的法律程序。政府管理部门再作为协定涉及的第三方进行相关的行政许可审查。

3.4.5相关奖励规定的制定

为鼓励旧城区的业主按更新方案要求进行更新，应制定相关的奖励规定。例如，在产权范围内自行退缩、提供公共使用空间的，可以给予增加一定比例建筑面积的奖励。政府可考虑在每年拨出一部分城市维修费作为起来骑楼立面改造基金（或称“旧城风貌维护基金”），业主在进行特色、传统建筑维修和改造时可以向政府申请资助，以鼓励小业主自觉参与旧城风貌的维护。

4结语

所有的旧城都是城市的发祥地，记录着城市的荣辱兴衰，是城市中最具生活气息和特色的地方，也是城市结构中最为复杂的区域之一。它既可以成为城市典型特色的代表，也可能成为城市阴暗面的典型。因此，必须通过对这一特定地段的更新，改善城市面貌，强化城市特色，促进地段的发展，进而带动城市社会、经济的向前推进。在旧城更新日渐成为城市建设中的热点问题之时，如何处理好发展与保护的关系就显得尤为重要。为了从海口旧城的实际出发，必须进行务实的理论研究，研究海口骑楼老街区的风貌特色，提出其保护与更新的框架，科学地制定更新措施，进而提出以“上下结合、多方联动、以小规模渐进式更新为主”的海口骑楼老街区更新的合理途径。

对于海口旧城的骑楼老街区，归根到底的目标是永葆其活力。