长租公寓现状、存在问题与未来发展

长租公寓现状、存在问题与未来发展

胡薇

武汉卓尔城投资发展有限公司430000

摘要：现今，我国的租赁市场在不断的发展扩大，政府发布相关政策对住房租赁企业进行有效的培育和鼓励。长租公寓是租赁市场发展的衍生品，并逐渐成为现代住房的主要选择方式。本文重点分析了长租公寓的现状、存在问题，并且借鉴发达国家和地区先进的经验基础与手段，与我国实际国情相结合，给出了关于长租公寓未来发展的改善建议。

关键词：长租公寓；现状；未来发展；建议

引言

由于对房屋的持续开发，存量房时代徐徐到来，加之消费者放宽了对传统住房的观念，使我国的租赁市场逐渐受到了众多的关注。长租公寓行业发展的现状不容乐观，虽然有需求量巨大、有国家政策的扶持、大量的资本投资等因素，对长租公寓行业的进步起到了一定的促进作用，但是在目前的发展过程中依旧存在问题。比如，市场规范化和标准化、品牌经营管理能力、房源选点、盘源和长期租金上涨等问题，都对长租公寓行业的长远健康发展十分不利。

一、我国长租公寓的现状

“长租公寓”又被成为“白领公寓”、“合租公寓”，是近几年房地产市场快速兴起的一个行业。即对房主的房子进行租赁，对其进行重新装修整改，配置齐全的家具电器，以单间或整间的形式对外出租。久而久之，长租公寓也成为了人们优先考虑的租赁选择。

伴随着我国对长租公寓的政策增加补贴，促使众多主体加入了住房的租赁市场。至今为止，各行各业对租赁市场均有涉足，长租公寓在租赁市场中占有较大的比重，拥有广阔的前景。除去国家宏观政策营造的市场环境，对长租公寓发展有促进作用外，我国人口需求的释放也是长租公寓得以稳定发展的重要支撑。我国城市化的步伐不断加快，大量的人口开始的向一线或者二线城市聚拢。这些人口的迁徙，让城市的房价快速上涨。因此，缺乏经济支持的大多数人只能退而求其次，选择租房子的方式，这样的选择也让租赁市场的需求得到了大幅度的提升，从而加快了长租公寓的发展节奏。

我国的长租公寓主要分为两种运营模式：集中式和分散式。其中，集中式即公寓的运营企业通过租赁或者收购楼层甚至是整栋物业，再对房间进行全方位的改造，如统一的装修，配套的家具设施，完善的服务等等。另外一种模式——分散式，即公寓的运营企业分散性的在小区中，从不同的房东手中进行购买或租赁房子，再经过统一的装修配置后，冠以公寓的运营企业的品牌对外出租。两种运营模式主要的区分在于房源的获取不同，其次，集中式的运营模式所需要的管理成本较低，但初始阶段的投资需求较大，回期长，主要的盈利点来源于公寓的增值服务。而分散式的运营模式能够拥有稳定的现金流转，但是却难以形成规模效应，主要的盈利点在于租金的差价。

二、长租公寓的存在问题

根据链家研究院最新发布的报告预测：我国当前进行的房屋交易额大概为十五万亿元，其中新房交易额为十万亿元，二手方交易额为五万亿元，并且，租赁市场中仅有百分之七的占比，其租金规模大约为一万亿元。但是，在美国达到一万亿美元的房屋交易规模中，百分之九十都为二手房交易额，拥有五千亿美元的租金规模，占比高达百分之五十。两者对比之下，我国在房屋租赁市场似乎仍处于一种雏形的状态，但未来的发展面貌也无法预测，不过在当前的发展中也渐渐暴露了存在的问题。

（一）市场标准和规范需要进一步完善

随着大量的长租公寓的出现，其中不乏鱼目混珠的劣质工程，以至于不少公寓陆陆续续被清拆。比如，并未经过审批，就私自盖建公寓或者违建扩大房屋面积；厂改公，商改公等未经许可擅自更改原有房屋本身的使用性质或者主体结构；进行无证经营，未依法办理消防相关的行政审批的手续等情况都属于被拆除的公寓类型。大多数的被拆除的公寓都是经过“二房东”、“包租公”还有“黑中介”之手，而品牌公寓却依旧处于一个稳定的状态。我国需要完善公寓行业准入标准，并加强监管力度，从源头遏制违规公寓。并且鼓励开发商和企业机构，让“依法出租，自有房住”可以得到真正的落实。

（二）品牌的经营管理能力良莠不齐

现今，我国长租公寓发展时间较短，整体成熟度依旧较低，仍有较大的上升空间。因此，不同的长租公寓品牌在经营管理能力上，都有着较大的差距。比如，有的长租公寓只披着“长租公寓”的外衣，实际却和一般的二手房没有任何区别；有的长租公寓虽然拥有很好的理念想法，却从未加入实际的操作行为；但是有的长租公寓不论思想还是设备，都属于先进的行列，并且还能运用网络手段对公寓进行租客管理、发送账单、实时收租等行为，既为租客提供了方便，也让管理更加省心，服务更为贴心。

这些的差异也带来了一系列的问题，普通的租客因为缺少对长租公寓以及租赁市场有足够的了解，很容易被低廉的租金和外表的假象所蒙蔽，不仅达不到自己真正的心理预期，也无法自身的需求。

（三）房源选点问题

当前，大部分的长租公寓对于房源选点的问题上，首先考虑的无外乎就是价格的问题。因为价格的便宜，对房子先行购买或者租赁，再等待租金的上涨，从中赚取差价。但这样的选法对于长久发展而言，很明显缺乏科学性与合理性。比如，麦当劳的选址，无论开多少家麦当劳，永远都能拥有着丰富的人流量。这是因为麦当劳拥有专业的连锁开店模型和研究报告，可以对选址有一定的指导，可以从人流、交通、周围食品业的平均价格等方面入手。然而，长租公寓的选址大都是依靠公司决策人或者项目负责人的单独选择，未免显得过于草率了。

（四）房源和长期租金上涨的问题

房源的成本和长期租金的价格都和价格的差价有着决定性的作用。比如，房源是否充足。如果一千户的楼盘中，有百分之七十的人会选择自己居住，那么就大概只有三百套的房源可以选择，通常大部分的房子里还会拥有着除了房东外的中介，有时甚至不止两个，这样的情况，就会造成房源稀缺，房源的紧张程度也为成本增加了难度。此外，租金的上涨也容易受到众多因素的影响，比如周围的绿化环境、交通条件、商业圈等因素。

三、长租公寓的未来发展

（一）充分运用网络金融的力量

公寓品牌通过在众筹平台开展长租公寓项目的股权众筹，让众筹投资人对其进行部分或者全部的出资，让长租公寓的前期不必面临巨大的资金问题，还可以让自身的品牌得到一定程度的推广，获得大量的粉丝基础。通过网络金融的力量，可以让更多的潜在投资人加入资金筹备，但是，需要公寓品牌拥有一定的竞争能力和影响力。

（二）延伸盈利模式

我国大部分的长租公寓的收益都依靠租金，这样单薄的利润让企业无法扩大规模，达到盈利模式。因此，需要寻找更多的合作商，追求多样化的盈利模式，从而产生更多的可能。可以选择如魔方金服金融、一米好地之类的公司，为公寓运行提供证券相关服务。还可以营造O2O的生活服务场景，为众多的长租公寓提供更多的延伸盈利模式。

结语

综上所述，无论是政府还是企业，在今后长租公寓的发展中应当对标准化的问题予以高度的重视。政府需要加强政策的标准化，长租企业会在运行时遇到的大部分挑战，大多数情况下的原因是缺乏规范具体的政策。政策的标准化有利于让企业遵循政策的引导和要求，逐步完善长租公寓。此外，企业需要为长租公寓提供标准化的服务、产品、达到专业化和规模化，让租客在能够支付的条件下，同时体验到有品质的服务。

参考文献：

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[2]俞滨洋.我国房地产行业绿色发展的形势与思考——俞滨洋在房地产企业绿色发展经验交流会上的讲话.住宅产业.2017.

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