房地产项目成本控制的影响因素研究

房地产项目成本控制的影响因素研究

邵晨

深圳市华夏工程顾问有限公司广东深圳518048

摘要：在房地产企业工作当中，最为重要的一项工作就是房地产项目成本的控制，这对房地产行业的发展和我国国民经济的发展都有着非常大的意义。房地产项目中所涉及的成本控制主要结合企业的发展目标和项目的具体要求，在房地产项目管理的过程中进行成本的有效组织、控制、跟踪以及分析，从而使成本管理体系得以完善，并在确保房地产项目质量的前提上，全面提高房地产企业的利润。

关键词：房地产项目；成本控制；影响因素

引言：房地产项目现在已经成为了我国的重要经济支柱之一，对于房地产的项目管理来说，成本的控制应该贯穿于房地产项目始终，只有合理科学的策划和控制，才能使房地产项目完成其投资的目标，并根据既定的进度和质量目标顺利的开展。房地产项目管理的核心就是项目目标管理的加强，但是在不同的项目管理阶段，目标也会发生相应的变化，但是必须在整个项目管理都要进行成本的控制，来保证保房地产项目的顺利完成。当然，房地产项目的成本控制也存在很多的影响因素，下面就这个问题进行简要的探讨。

1.房地产项目成本控制的影响因素

1.1缺乏资金成本控制的意识

首先，房地产企业缺乏成本控制的意识。近些年以来，我国房地产行业利润颇丰，这也使房地产企业盈利丰厚，企业职工尤其是企业领导就很容易忽视成本控制。另外，房地产项目本身缺乏成本控制意识，有的项目领导人为使项目的主导权扩大，积极进行资金控制权的争取，就算资金确实有空闲也不会在项目之间进行调剂，而那些资金短缺的项目就只能通过银行等金融企业来获得支持，使房地产企业内部出现人为的提升资金成本。

1.2成本控制体系不够规范

现如今，不少房地产企业的成本控制体系都不够科学，缺乏全面性。虽然现在有的房地产企业对成本控制有了一定的认识，也进行了成本控制部门的设立，但是缺乏现代化的管理方法，公司内部的企业成本控制部门形同虚设，成本控制依然停留在粗放管理的阶段，成本控制环节还相对的薄弱一些。这方面那些大型的房地产开发企业做得还能好一些。

另外就是有的企业虽然有比较完善的成本控制体系，但成本控制的考核没有明确的考核机制和监督机制，这就给公司带来了很大的运营风险。

1.3成本控制管理的手段落后

在当前的房地产项目管理当中，成本预算的工作缺乏专业性，大部分企业都不能达到通行的国际标准，不能在招投标阶段完成项目的成本预算工作。有的房地产项目在投标阶段才进行成本价格的预算，因为时间和技术都比较有限，目标成本很难在企业的各个部门、各个项目以及工程实施的各个环节中进行落实。在现实的工作中，房地产项目的施工方需要及时的将已经完成的项目的实际成本和预算成本进行比较，对出现成本偏差的原因进行分析，并采取纠正措施及时进行处理。

1.4资金使用缺乏长远规划性

首先，有的房地产企业的资金总体处于供不应求的状态，所以在资金使用的计划上基本都是进行年度计划的制定，没有从长远的角度来设计融资方案，使房地产项目本身的长周期出现了差异，很容易导致本年度资金因为过度的使用而导致下一年度出现缺乏资金的现象，这就需要投入更高的成本来获得外部资金的支持。另外，房地产企业在资金的管理模式存在一定的问题，项目资金得不到保障，通常房地产企业都是在同一时间进行多个项目的运行，公司面对这一情况通常的做法就是通过资金的集中统一管理或者财务公司的成立来解决这一问题，这就会出现某一个项目的资金被无故挪用，使后续资金得不到应有的保障，甚至项目无以为继。

2.房地产项目成本控制的有效策略

2.1强化资金成本控制管理

首先，要让责任单位明确资金的成本控制，项目部要将财务人员的作用充分发挥出来，积极进行成本控制领导小组的组建，成员需要包括项目负责人、现场施工管理人员和财务人员，还要由财务人员负责进行成本情况的统计测算，确保成本的清晰性。另外，要对资金成本控制责任的主体责任进行明确，项目部要有明确的项目负责人、原材料管理人员和施工的负责人，他们在资金使用和管理中要承担主体责任，还应该将这种责任和他们的奖金福利联系在一起，从而更好的调动他们工作的积极性，使资金成本控制得到有效的强化。

2.2规范成本控制体系

进行科学合理的企业内部成本控制体系的建立，使成本管理人员的业务素质得以提升，使成本控制流程得以规范，使项目成本在制度上得以规范和约束。在企业招聘的过程中，人才的选择要提高标准，要以复合型人才为主，注重新人的综合能力的考察，这在成本控制中能起到非常关键的作用。还应该加强人才的培养和选拔，特别是财务人员和预算人员，需要及时进行自己知识能力的更新，这样才能更好的应对市场存在的不确定性风险，从而准确的进行预测，及时做出反应，实现有效的成本控制的目的。现在不少房地产公司已经开始意识到成本的问题了，管理团队也开始走向了专业化。有了专业化的管理队伍，下一步就要进行一整套规范的成本控制体系的制定，需要涉及到项目的每一个环节。还要建立明确的岗位责任体系，确保将责任落实到位，细致到每一个人，将成本控制真正落到实处。

2.3建立健全成本控制机构管理

要想将房地产项目的成本管理真正的提高，还应该建立健全管理机构。首先需明确管理主体的问题。项目目标的责任成本管理是否能够落实到位，是否得以真正的贯彻执行，一个关键性的因素就是控制组织是否完善。为了使成本管理得到加强，每个企业都要成立成本管理领导小组，成员要涵盖设计管理、施工管理、工程技术、财会、人力资源及经营等各个部门，主要进行项目部的成本指导、管理及考核的工作，项目部也要组建相关的目标成本控制管理小组，进行项目部的各项责任成本的实施、核算、管理及考核的落实。每一个专业部门之间，要加强横向的联系和配合，将各部门的职能作用充分的发挥出来。

另外，各部门还要提升自身的责任感，实现人人参与管理。项目经理是为房地产项目成本管理的第一施工责任人，应承担起机构管理的全面组织工作，及时掌握和分析项目的盈亏情况，通过有效措施的采取完成控制的优化；工程技术部是整个工程项目的技术控制与工程进度的负责部门，要想保证质量，就必须确保工期，还要尽可能的降低成本；经营部主要进行合同实施情况的管理，主要承担工程进度款的申报和催款的工作，还要针对施工赔偿问题做出合适的处理；财务部则是负责工程项目的各项财务工作，及时对财务的收支状况进行分析，确保资金的合理调度。

2.4科学测算项目资金需求

要科学的进行项目资金需求总量的测算。房地产项目部要结合自身的建设情况、同类型项目建设资金的支出情况，科学的进行项目总体资金需求的预测，同时与自有资金进行比较，初步完成项目资金缺口的确定，对项目融资进行指导，为资金成本的控制奠定坚实的基础。

小结：房地产行业的发展逐渐加快，特点也比较明显，主要体现在资金投入大、专业性比较强、建设周期相对较长、受市场和政策的影响比较大。现如今，房地产企业缺乏足够的成本控制意识，体系建设也不够不规范，不少问题逐渐浮出水面，房地产企业必须着眼于未来，更新自己的成本管理观念，进行合理的内部成本管理制度的建立，培养优秀的企业成本管理人员，不断进行成本管理手段的创新，使房地产企业对成本的有效控制得以真正的实现，促使企业经济效益实现最大化。

参考文献：

[1]房地产项目成本控制的影响因素研究_百度学术-倪明涛-《商场现代化》–2010

[2]海安华新一品房地产项目成本控制研究_百度学术-郭亚明-江苏大学–2013