我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究

我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究

袁蔚瑜1李苏娴2

（1.紫金信托有限责任公司苏州分部；2.中国人民大学）

摘要：针对目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点。同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状。本文从个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，进而完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担保和保险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效防范的措施。

关键词：商业银行；个人住房贷款；风险分析；防范对策

一、我国商业银行个人住房贷款特点

个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融产品，它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。从目前我国住房金融发展的实际情况来看，个人住房贷款业务主要有三种形式：其一是政策性个人住房贷款，其二是商业性个人住房贷款，其三是个人住房组合贷款。随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显，己成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。个人住房贷款因低风险、高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的新宠而倍受青睐。与此同时，还款周期长、流动性低等特点决定了个人住房贷款并非完全意义上的低风险业务，加之我国整个社会的信用环境欠佳、相关法律法规不健全、有关金融产品发展不完善、风险管理经验不成熟以及银行间为争夺业务而引致的恶性竞争等原因致使个人住房贷款的风险更不容忽视。如何防范和控制其风险成为各商业银行关注的核心，也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所函待解决的一个问题。个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响，因此，其风险种类也有很多。它不仅有借款人、开发商的信用风险，抵押物风险，流动性风险，利率风险，而且还受居民收入水平，经济周期，商业银行的操作风险等方面的影响。

相比传统的企业贷款，个人住房贷款具有以下特点：

（一）贷款对象特殊

根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

（二）贷款用途专一

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

（三）贷款数量较大

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

（四）贷款期限较长

人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

（一）借款人还款能力带来的风险

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，但商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控。现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。当这种情况发生时，即代表着借款人丧失了偿还能力。丧失偿还能力，又分为永久性丧失偿还能力和暂时性丧失偿还能力两种。永久性丧失偿还能力，是指借款人丧失劳动能力，或者更准确地说借款人永久性地丧失金钱创收能力。如借款人残疾、年老体弱等等。暂时性丧失偿还能力，是指借款人在某个时段里丧失金钱创收能力。对于永久性丧失偿还能力的风险防范在于严格限定借款人的贷款期限，防止借款人因年老体弱而丧失偿还能力。对于天灾人祸等无法预测的事件引起的借款人丧失偿还能力的防范几乎是不可能的，但可以考虑通过购买履约险来弥补这种风险所带来的损失。对于暂时性丧失偿还能力的防范，主要是在审批时对借款人所从事的行业以及借款人的家庭情况进行必要的评估，就是说对借款人所从事的行业的稳定性，借款人在该行业的稳定性以及借款人家庭经济收入的稳定性作必要的调查和分析。在出现此类风险时，银行务必及时介入，尽量帮助借款人度过难关或者适当延长贷款期限从而适当减少月供款；或者与借款人协商暂停月供，待借款人恢复偿还能力时再适当增加月供款。这样较具人情味的灵活处理比起直截了当地将借款人诉诸法律对双方更为有利。

当然，担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

（二）非真实交易造成的风险

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

（三）商业银行自身管理薄弱导致的风险

1、决策风险

目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。

2、内部操作环节的风险

随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。

（四）抵押物处置引起的风险

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：

1、执行难

由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。

2、变现难

银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

（五）其他不可抗力风险

在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。又或者房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险。另外，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重建设个人信用系统，并从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。

（一）尽快建立完善的个人信用体系

所谓个人信用体系，即个人信用制度，是指个人通过信用方式获得支付能力而进行的一种消费投资和经营的制度体系，它使个人不仅单纯根据劳动酬进行支付，而且也可通过信用方式获得支付能力。在发达国家，个人信用制度已经有150年的历史。在我国，由于个人信用制度缺失，个人信息无法评估，导致各家银行的消费信贷踯躅不前，目前仍不足银行贷款总额的3％。个人信用制度的空白对消费者信贷业务的发展形成“瓶颈”制约。一方面，我国银行无法通过个人信用体系高效准确获得个人信用告，其惟一的选择就是进行严格的信用审查，不可避免地对信誉良好的资金需求者也进行了不必要的资信审查，造成资源的浪费和低效使用，银行信息获得的高成本被转嫁到消费信贷者身上，从而使消费信贷资金价格偏高，从而制约消费信贷的发展；另一方面，作为资金需求的消费者面对繁琐的贷款手续，近乎苛刻的贷款条件，以及种种担保、抵押、保险、审核而“望贷”兴叹。个人信用体系的缺乏，不仅仅制约了消费信贷业务，而且影响了个人金融业务的整体开展，建立完善的个人信用体系是当务之急。

1、建立个人资信登记体系

金融机构发放个人贷款前，需要查询了解借款人的资信状况，按照这个要求，资信登记的内容应该包含：个人身份信息；投资及经营活动信息；商业信用记录信息；社会公共信息记录；影响个人信用状况的其他信息。

实行个人信用密码制。公安部门对个人身份证实现惟一化，在目前公民身份证编码系统的基础上，可考虑实行IC卡身份证，借此进行个人信用的实码制，即将可证实、解释和验查的个人信用资料锁定在一个固定的编码上，个人所有必要的资料都可存在该编码下。在个人需要向相关者提供自己信用情况时，只要出示个人的信用实码，对方就可以查询到所需的资料。

2、制定科学严谨的评价指标体系

对个人资信进行科学评估，建立科学严谨的评价指标体系，不仅是发展个人消费信贷、个人金融、家庭理财等业务的必然选择，也是建立社会主义市场经济的有效补充。个人信用评估就是通过对不同客户评级模型，运用科学合理的评估方法，在建立个人信用档案的基础上对每个客户的授信内容进行科学准确的信用风险评级。

3、建立完备的个人信用法律支持体系

建设信用体系必须立法先行，以法律规范信用行为。目前信用方面的立法滞后。有法不依和执法不严的问题也相当严重，在一些失信和诈骗案件的审理中，还存在严重的地方保护主义。社会上更是缺乏严格的失信惩罚机制，尚未达到刑事犯罪程度的失信行为得不到相应的惩罚，不讲信用的个人也不能受到社会的谴责。政府对信用市场的监督治理薄弱，对从事信息服务的中介机构缺乏监管，由此造成的虚假信息盛行，社会反映强烈。所以，当务之急，是制定切实可行的信用方面的法律、法规。

（二）建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制

1、开发商项目审查环节

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

2、加强对二手房合作企业的管理

应对中介合作机构进行清理，停止与一些注册资本小，操作不规范、诚信度不高的中介机构的合作，尤其是那些自身没有房产交易，仅提供融资配套服务的服务机构。要重点支持那些优质、大型、注重品牌的房产中介，对他们也可提供适当的优惠政策，用政策优惠来促使他们规范自身行为。

3、提高对评估公司的要求

评估机构应由银行指定，而非二手房经纪公司引进。并且应对评估公司的资质有所要求。银行应当与评估机构签定责任制合同，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任。必要时还可要求其开立保证金帐户。

（三）加强银行自身管理

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。

1、加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。

2、完善贷款相关手续。

在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。

3、重视贷后管理工作。

银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。

（四）建立健全个人住房贷款的法律体系

1.尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法规。

应对期房抵押登记、抵押债权转移、房产中介的法律责任、个人债务的追偿、甚至是个人破产制度等问题都做出明确的规定。进一步完善抵押、拍卖制度，简化手续，提高效率，切实解决抵押物处置难的问题。

2.商业银行在办理个人住房按揭过程中应尽量规避法律不健全带来的风险。

谨慎受理低收入居民的第一套住房贷款；谨慎受理购买小户型、低总价住房的第一套贷款；必要时可要求降低贷款成数，或追加担保物。再如，在办理个人住房按揭贷款过程中，可要求抵押物所在地公证处对抵押合同进行“强制执行”的公证，一旦发生严重不履约，可直接向法院申请执行，缩短处置时间和费用。

参考文献

[1]钟楚南《个人信用诚信制度》中国金融出版社，2002，（4）．

[2]沈丽《创新风险防范机制，拓展消费信贷业务》商业研究，2002，（7）.

作者简介：袁蔚瑜（1991.06-），女，江苏省苏州市人，2012年本科毕业于南京审计学院，在职研究生专业是金融学；

李苏娴（1990.05-），女，江苏省苏州市人，2012年本科毕业于南京工程学院，中级审计师，在职研究生专业是金融学。