二手房交易中买方的法律风险及应对

二手房交易中买方的法律风险及应对

李德永

黑龙江分行七台河矿区支行个贷中心黑龙江七台河154600

摘要：一般百姓在交易过程当中，对于交易过程当中容易出现的风险了解不够，对于专业风险知识认识不足。现实当中也有很多服务不够到位、专业知识差的中介服务人员在市场当中搅乱交易，从而导致现阶段的二手房交易当中出现了诸多问题。

关键词：二手房交易；法律关系；法律风险

在进行二手房交易的过程当中存在的法律关系较多，为此存在的风险也较多。无论是由于买方违反相关政策还是与中介产生矛盾，亦或是买房和卖房之间产生矛盾导致交易失败，都是风险存在的原因。

一、二手房交易过程中所存在的法律关系

1.1买方与中介之间的法律关系

在交易过程当中，买方和中介两者签订一个居间合同。中介向买方提供一些居间服务，而作为对于中介的回报，买方需要将中介提供一定的中介服务费用，这被称之为买方与中介之间的法律关系。

1.2买方与卖方之间的法律关系

再买方和卖方两者之间签订的合同是房屋买卖合同，双方签订合同之后买方向卖方交付相应的资金，卖方向买方交付房屋，两者之间的关系被称为买方和卖方之间的法律关系。

1.3买方与银行之间的法律关系

在买方和银行之间签订贷款合同，买方向银行进行贷款，银行给予买方一部分资金作为贷款，而买方需要向银行提供一些资源作为贷款保障，双方签订的合同就是买方和银行之间所存在的法律关系。

1.4买方与税务机关之间的法律关系

买方购买房屋时需要向相关的税务机关缴纳一定的费用，而这是买方需要进行的法定义务，在交易过程当中买方一般涉及的税种主要包括印花税、房产税等，税务机关应向买方提供相应的收款凭证。

1.5买方与房地产交易中心之间的法律关系

在买房和房地产交易中心之间需要行政确认法定关系，在买卖双方进入二手房交易的最后阶段，房地产交易中心应当办理房屋产权转换登记手续，将房屋的产权交与买方，这就是买方和房地产交易中心所存在的法律关系。

二、应对二手房交易中的风险策略

2.1买方违反房产政策导致交易失败的风险应对

为了减轻买方因为违反房产调控而导致的交易失败，我们可以采取的方法就是在决定购置房产之前就对政府相关政策进行仔细的研究，针对刚出台的房屋调控政策进行仔细的研究，结合自身情况进行审视，包括对于限购政策和限贷政策不同政策的要求进行分析。对于这些政策的具体实行方式，需要根据不同的时期和不同的地区进行不同的区别，在购房之前，买方需要仔细的研究这些政策。除了上述的问题之外，买方在进行房产调控政策严格过程当中，一定要自己去进行了解，不要把审查的希望寄托在中介上，因为很多中介往往会为了促成房产交易的进行而对买方进行信息谎报，从而提升自身的交易数量。

2.2买方与中介产生矛盾导致交易失败的风险应对

在买方想要进行购房之前，需要对于中介服务人员的专业性进行审核，检查服务人员的资格证书，如果中介没有相关从业资格证就不应该采用这个中介。一个没有从业资格证的中间为买房所提供的服务，对于买方来说存在着很大的风险。除了资格证书之外，我们还应当检查所采用的中介公司和中介服务人员相关的注册手续，买方可以在房地产交易中心检查中介公司的注册手续，或者从网上直接查取相关信息。只有符合相关规定的中介公司，才能够为买方提供更为标准的中介服务。除此之外，买方应该在签订合同之前就和中介进行协商，确定好中介费的价格，并且要对于双方签订的居间合同进行仔细的审查，每一条细则都要记得仔细分析，对于合同当中的任何信息都要双方进行确认，保证合同当中的任何一条合约都是符合双方的共同意愿，对于双方的义务和权利都要在书面当中进行仔细的解释，只有约定的明确双方的交易风险才能够共提。

2.3买方与卖方产生矛盾导致交易失败的风险应对

进行房屋交易之前应当对于房屋的归属权进行仔细的审核，对于卖方所出示的产权证明进行仔细的审查，或者到相关的机构进行证件的确认。一定要核实好产权证明上登记信息与所查到的信息是否一致，一定要判断产权证明的真伪以及相关责任人的情况，除此之外，对于交易房屋的共有情况买房还需要进行一定的审查，如果是两人或两人以上共有房屋，应当要求都在房屋买卖的合同上进行签字，并且要出示相关的书面证明，只有这样买方才能够确保房屋是能够给予买方的。同样，如果卖方是拥有配偶的，需要配偶在房屋交易合同上签字或者出示书面证明，如果没有配偶应当要提供自己的单身证明，保证房屋是单人所有。

买方在进行房屋交易过程当中，应当对于卖方在交易房屋中的权利是否有限制进行审查。如果房屋曾经被司法机关或者相关机关查封的话，房屋就不能进行交易；卖方本人不具备行为能力的话，交易也将不能达成。除此之外，我们还要确定交易的房屋没有进行抵押，并且是可以进行长期居住，不拥有长期的租赁合同或者是在短期内迁移的户口等情况的房屋。

在我们进行房屋交易的过程当中，还应当对于交易的房屋质量进行仔细的检查，对于房屋要求质量较高的买方，必须对房屋的质量进行检查，确保交易的房屋质量符合买方的要求，因此对于房屋质量的检查需要买卖双方进行协商，如果交易房屋出现漏水开裂等情况，就需要卖方及时地向买方进行交流。最后买方还应当注意房屋内是否有违章搭建的设施或者改变房屋结构的情况，这种情况可能会导致房屋过户当中出现问题。

结束语：在我们日常进行二手房交易的过程当中，存在的风险肯定不止上述所说几点，所以我们在进行二手房交易的过程当中一定要提高警惕，如果能够避免的风险要尽可能避免。在交易过程当中一定要明确自己的权利和义务，减少交易过程当中可能出现的风险。