精装修住宅的工程管理谢兆峰

精装修住宅的工程管理谢兆峰

谢兆峰

杭州锦易置业有限公司浙江建德311600

摘要：随着城市化建设进程的不断推进，使得房建工程项目规模日益增大，但由于受到时间、压力、装修、成本等多方面因素的影响，人们越来越趋向于选择精装修住宅，其在装修成本和入住时间上都非常的具有优势，并且能够保证房屋的质量。因此，本文主要对精装修住房的特点以及施工技术特点进行分析，来进一步提高精装修住房质量。关键词：精装修住宅；工程管理

引言

住宅精装修项目需要多个企业和部门共同配合来完成，设计师要对住宅的墙体和水电位置进行量身定做，然后由开发商和建材厂相互配合，共同参与，形成统一的流水线操作。对住宅精装修的质量进行有效控制并不能以某一环节的控制为主，而应该贯彻于项目实施的整个过程，从设计方案的评选到各种材料和设备的审核，各个环节都需要严格把控，尤其对每个阶段和竣工进行验收，是保证住宅精装修质量的关键阶段。

1住宅精装修特点

1.1成本较低，人们的经济负担较低

在发展过程中，很多购房者已经更多地将精装房作为自身购房的首选。业主不需要花费更多的精力去进行装修，可以简单地整理之后，实现快速入住。从入住所耗费的时间以及精力上来说，精装房具有更为明显的优势。开发商对同一批次的住宅采用统一风格进行装修，规模化生产可以省去非常多的成本，并且装修的效率较高。

1.2节约环保

当前的建筑和装修行业中，绿色环保成为行业可持续发展的必然趋势，建筑行业已经在积极地进行产业升级和调整，更好地符合国家以及经济发展的要求；与此同时，很多开发商在建设精装修住宅的过程中会积极响应政策号召，尽可能降低能耗以及污染，并保证规模效益，减少建筑垃圾。

1.3避免过度装修

在统一管理之下对住宅进行装修，可以将住宅本身的各项需求结合在一起，从而保证在满足精装修住宅基本要求的同时，能够避免造成过度装修的现象。

2精装修住宅的管理难点

精装修住宅不同于毛坯住宅，它的装修规模大、材料种类繁多、各工序交叉施工面多、工期紧、质量要求高，但是，现阶段我国精装修队伍能力参差不齐、施工工艺较为落后，如果不能建立与之匹配的标准化管理模式，会导致管理不规范、效能低下的问题，造成进度滞后、产品品质降低，甚至导致成本失控、安全文明施工风险增加等风险。目前，客户主要投诉的是按期交房、房屋质量方面的问题，房地产商对客户投诉却没有进行快速反馈或有效解决。为保证开发商精装修住宅的顺利交付，可以参照精装修住宅的标准化管理模式，通过在精装修工程中进行前期策划管理、中期管控、后期提升管理，来实现精装房的如期交付，并全面提升精装住宅的品质。

3精装修住宅的工程管理措施

3.1精装修住宅的设计配合管理

对于精装修项目的管理，一定要重视对精装修设计的管理。在精装修工程施工之前，开发商要协调建筑设计单位、精装设计单位和施工单位，进行施工图纸会审工作。在图纸会审中，要重点查看专业间的衔接部位，减少土建和精装修的脱节现象，使前期土建施工预留洞口以及砌筑墙体更加合理，避免到装修阶段进行大规模土建改动。在这过程中，各专业设计师、工程师要细致全面地审查图纸，尽可能发现问题，找出图纸中错漏空缺、冲突搭接的部分，现场进行分析处理，找出解决方案，从而减少施工中的变更数量。

3.2施工质量管理

为提升精装修交房品质，现场应确定样板先行的思路。首先是建立装修材料样板。在材料进场后，严格按照材料验收规范及合同规定对入场材料进行质量验收，并与封样材料进行核对。其次是建立土建精装修交接样板间。现场明确土建与精装修的界面交接标准与精装重点关注事项，保证精装修基层的品质与水电点位的精度。最后是建立精装修工艺工法样板间。施工单位要做到至少在每个标段所有户型都要有一套样板间。对于新入场的劳务人员要安排进行工艺工法交底，未交底到位的施工人员严禁入场工作。在批量施工中要做好过程监督检查，针对客户投诉较多的质量问题，要安排精装单位质量监管员与监理人员进行专人专项督查。投诉较多的问题包括：①墙地面裂纹、裂缝问题，包括石材裂纹、墙纸开裂等；②窗台、厨卫间等渗漏现象，施工管理中要高度重视并做好淋水、蓄水试验；③厨卫间开间进深偏差，做好尺寸校对；④地面面层、墙面油漆、柜面等饰面，要保证良好的观感质量。

3.3精装材料控制

材料控制作为施工控制的源头，精装修阶段的监理对材料的把控尤为重要。装修设计阶段，材料样板的审核与确定，应严格根据业主方招投标文件，同时参考设计要求，选用满足设计与规范要求的精装材料。装修工程一般涉及的材料品种较多，所确定的材料的规格、品种、制作应符合涉及图纸和施工验收规范的要求，特别是要求满足国家《民用建筑室内环境污染控制规范》要求，达到绿色环保标准的材料。通常采用业主指定和施工单位报批业主确认等多种形式，作为工程监理，应严格落实封样先行的原则。（1）积极实行材料封样制度，材料样板要齐全，尤其要有隐蔽工程验收材料；规格尺寸要达到要求；重要材料必须提供完整的样板；样板确认之后，未得到业主和设计确认的情况下，施工方无权进行变更。（2）监理应建立精装修材料封样台账，记录每一件封样材料，并实时更新，并与进场材料进行核对确认，严格把控材料质量。（3）在精装修施工准备阶段，精装修所涉及到的主要材料或成品材料，监理应会同业主、设计和施工单位一起对其生产厂家进行考察，主要考察它的生产能力、加工能力、安装能力以及原材的质量，都必须达到工程质量的要求和进度要求。（4）严格把控进场材料质量，不定期对产品供应厂家进行飞行检查，确保大面积精装修施工的质量和进度均可满足项目要求。（5）进场材料必须严格按照国家标准、行业标准和上海市地方标准进行材料复试工作，要求施工单位根据工程需要提前做好精装修材料进场计划、材料检测计划，严禁技术指标不合格材料用于本工程。（6）监理应对进场的精装修材料提前进行质量确认，并不定期对进行中的精装修工程材料进行质量确认。将现场使用的材料与之前各方确认的封样材料进行比对，确保材料设备符合设计与规范要求，一旦发现材料与封样不符，要求及时将问题材料退场，并对相应单位进行处罚。材料确定之后，监理应督促施工单位编制相关的进场及送检计划，并在过程中监督落实相关送检工作。

结语

房地产项目的精装修管理不是简单的技术问题，而是综合管理问题。通过标准化管理模式，在施工前期阶段，从工程策划、设计、招标、材料采购等方面进行预防；在施工中期，从工作面移交、进度、质量、成品保护、安全文明等方面进行管控；在后期，从分户验收及开荒保洁进行提高，形成贯穿精装修住宅全过程的管理体系。精装修住宅的工程管理，不仅是一系列标准管理的集合，更是全过程管理手段的细化，只有通过细致全面的工程管理，才可以确保精装修住宅进度和质量的双赢。

参考文献

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