论房地产成本控制

论房地产成本控制

陈进亮

身份证号码：44058219881111xxxx

摘要：房地产成本控制主要是对房地产开发过程中主要费用中的变动费用的控制。因为这些费用既是可控制的资本费用又是对房产项目经济效益影响较大的费用，对这些费用的控制是实现对整个开发成本费用控制的前提。一个房产企业一旦可做到一下三个阶段的成本控制，就可以有效地减少整个项目的成本费用，最终实现项目利润及收益的最大化。三个阶段控制关键在设计阶段和施工阶段，着重控制这两个阶段对整个项目的成本可完全控制。

关键词：房地产；成本控制；构成；阶段

引言

如何合理、有效地实现房地产项目开发成本的控制与管理，对于每个房地产公司而言都是急需迫切解决的课题。总而言之，开发成本的合理、有效控制可以顺利实现项目利润和盈利的最大化。但是，怎样才能有效地开源节流，实现房地产成本的有效控制，还需要进一步研究分析。

一、房地产成本的构成

房地产开发成本是指为生产和销售房地产开发产品而在一定阶段内形成的各种费用。其基本构成主要包括基础设施费、建筑安装工程费、前期工程费、管理费、公共配套设施费、土地使用出让金及拆迁安置补偿费、贷款利息、税费以及其他费用。

1.基础设施费，包括建筑区内道路、照明、绿化、供水、供电、通讯、环卫、排污等支出。

2.建筑安装费，包括建造商品房发生的装饰工程费用、安装工程费、土建工程费等。及房屋周围的建筑小品、围墙、水池、绿化等附属工程。

3.前期工程费，主要指房屋开发的设计费用、环境影响评价、市场调查、可行性研究、地质勘查、土地开发等费用。

4.管理费，是指房地产开发商的人员的差旅费、工资及福利费、办公费等为组织和管理房地产开发经营活动所产生的所有费用。

5.公共配套设施费，指建筑区内的公共配套设施不能有偿转让而发生的支出。

6.土地使用出让金以及拆迁安置补偿费，是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人给予的补偿和国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费用。

二、开发成本控制

房地产开发成本的控制贯穿于房地产开发的全过程，主要分为三个阶段：

2.1开发前期的成本控制

（1）土地征用及拆迁补偿费控制。土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置、被拆迁者工作的安置及补偿费用。这项费用占房地产开发成本的比例很高，一般能到达60%。通过对这项成本进行有效控制可以大幅降低房地产开发的总体成本。

控制这项成本，最关键的是选址决策。选择建筑物的地址时一定要慎重，必须符合城市总体规划，还要重点考虑地理位置、交通状况，而且地上不能有太多的建筑物和未收获的庄稼，土地的使用权不涉及纠纷或抵押等相关的程序，毗邻不能有异议。另外各地政府对于拆迁补偿也有不同的规定，要对相应的政策法规予以把握，尽力争取各种优惠条件。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握，万一出现纠纷，通过法律途径保护企业的合法权益。

（2）前期工程费用控制。前期工程费是为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整等支出的费用。对这一阶段进行成本控制时要双管齐下，一方面要对政府部门的收费政策与收费标准有一个较好的把握，如果遇到房地产开发方面的优惠政策，要尽最大努力争取。另一方面严格控制对各服务机构支出的费用，采取公开招标的方式，将费用降低到最大程度。对“三通一平”工作也要采取公开招的方式承包给专业施工团队，选择有经验的施工人员，降低费用。

（3）建筑设计成本控制。建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图，其设计费本身只占项目总成本的2%左右，但是，正是这2％的费用对工程总投资的影响度占75％—95%。因为建筑设计反映了建设项目的技术构造状态，是编制和审查建设项目概算、施工图预算的基础，也是是编制项目投资计划，确定和控制项目投资的主要依据。

房地产企业在进行设计成本控制的时候，可以从以下几个方面进行考虑：在建筑设计过程中，加强设计人员的“成本控制意识”，杜绝设计人员为了迎合建设单位“需求”，选用高价值的原材料，设计的房屋结构华而不实的现象；实行动态管理模式，根据批准的可行性研究报告及投资估算来控制初步设，而后依据批准的初步设计总概算控制施工图设计，在保证达到使用功能的前提下，再进行分配的投资额度设计；对多个方案比较、论证，最终形成在技术上先进、经济上合理的最佳方案。

2.2开发中期的成本控制

2.2.1招标阶段成本控制

各个房地产公司都很重视施工之前的招标阶段，各公司的做法都大同小异。招投标分为经济标和技术标。经济标主要是报价，分为分部分项工程报价、总价、清单式报价及工料分析。技术标主要是反映企业的信誉度、管理水平、等级、施工方案或材料设备等的情况。目前房地产公司一般根据市场上的承包商或材料商的情况邀请部分企业来投标，大多采用的是非公开式招标，然而部分房地产商更关心经济标，在谈判过程中，通过更改报价，以最价低者得标。

2.2.2施工阶段成本控制

各房地产公司对施工阶段的成本控制也都非常重视，如果在这个阶段控制不好，会使最后的工程结算价高于合同价。因此各房地产公司都会花大力控制这一阶段成本，使结算价与原合同价都一般控制在10%左右，而有些政府工程，合同价与结算价有时超过100%。各房地产公司基本上都有一套自己的比较成熟的办法来进行施工阶段的成本控制，一般有以下几个环节：

（1）严格控制工程签证。在施工前应减少签证的次数与费用、减少返工修改费用、认真审图，及时变更找出设计问题。还应避免工程中的签证重复计费，分清是否是必须另外签证的还是合同内包干的。

（2）严格控制设计变更。所以设计施工图中，由于各设计院水平的差异、设计人员水平的差别及一些主观客观方面的变更，或多或少的会有些设计失误或不完善的地方，所以，在施工中，尽量控制设计变更的发生，因为要完全避免没有设计变更是不现实的，所以不要等施工完后才发现需要修改，而是应该把变更控制在施工之前。

（3）减少索赔的发生。由于房地产开发项目参与的施工单位、材料商较多、而且工期较长，参与的部门与人数较多，如果每一项工序每一工种协调不好，就会对别的工种或下一道工序产生影响，再加上自然灾害及天气等原因，索赔就会发生。作为房地产管理人员尤其是现场管理人员，应及时处理好各工种交叉作业，协调好各有关单位或部门的工作，减少窝工、返工等现象。

（4）认真审核结算资料。认真审核结算资料及工程量是否正确，审核取费等是否正确、所套用的定额子目是否正确、审核价格是否合同或定额规定的价格等等。

2.3开发后期的成本控制

（1）基础设施建设费控制。基础设施建设费，是指为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。在进行基础设施建设之前要做一个符合项目实际情况的预算，采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。

（2）公共配套设施建设费控制。公共配套设施建设费，是指为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，进行配套设施建设时，配套设施的档次要根据该项目的市场定位和消费者的市场需求来安排，还要密切关注项目周围的配套情况，近距离雷同的配套设施尽量不予安排。

三、结束语

总之，房地产的价格是影响社会经济的一个关键因素，而房地产成本是决定房地产价格的重要影响因素。因此，控制房地产的开发成本也就是控制房地产的价格，对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的意义。

参考文献：

[1]房地产开发成本控制研究[D].王新芳.西安科技大学2008

[2]房地产行业成本控制探析[J].王丹.现代商贸工业.2010（13）

[3]浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进[J].王桂琪.现代商业.2010（17）

[4]新形势下房地产成本控制之我见[J].刘首霁.科技咨询导报.2007（11）

[5]房地产项目的成本控制分析[J].金波，关海玲.山西高等学校社会科学学报.2004（08）