农村土地流转中中介组织的地位与作用

农村土地流转中中介组织的地位与作用

张新卢剑宁

张新卢剑宁（黑河市国土资源局爱辉国土资源所，黑龙江黑河164300）

摘要：本文首先论述农村土地流转中介组织的主要职能，以及发展农村土地流转中介组织的必要性；分析当前我国农村土地流转中介组织发展中存在的主要问题，探讨了现有土地流转过程中中介组织的类型及特点，考察了中介组织在土地流转过程中产生的原因以及发挥的积极功能，并进一步分析了中介组织所存在的问题以及对策。

关键词：土地流转；中介组织；地位；作用

农村土地问题是“三农问题”的重要问题，农村土地流转又是农村土地的核心问题之一；而农村土地流转中介组织是促进农村土地流转的媒介源动力和关键助推器；但现实中这一关键助推器的数量不足且会出现运作不畅的情况。农村土地流转中介组织的问题已成为制约农地流转的关键瓶颈；加强对农村土地流转中介组织的研究已成为理论和现实的双重迫切要求。本文拟对近年来相关研究成果进行综合分析和归纳整理，揭示当前研究存在的问题与不足，指出亟待加强研究的问题，探析农村土地流转中介组织的发展趋势和研究方向。

1土地流转中的中介组织

关于中介组织的内涵和外延，有两种不同的解释。一种是在党的十四大报告中提到的市场中介组织，主要是指在企业与政府之间、企业与市场、企业与企业之间发挥其服务、沟通、公证、监督作用的组织。另一种含义是在“中华人民共和国国民经济和社会发展‘九五’计划和2010年远景目标纲要”中提到的“发展联结农户和市场的中介组织”，它指的是在引导农户进入市场过程中，向农户提供生产性服务、流通性服务以及金融性服务的市场中介服务组织。

土地流转过程中的中介组织是指土地流转过程中孕育出来的，将农地的供给主体和需求主体之间联结起来的中介组织。它在农地的供给主体和需求主体之间起到了沟通和桥梁的作用。在土地流转过程中，这些中介组织的具体表现形式有土地信托服务中心、土地信托服务站、土地银行、土地流转协会等等。

但就目前农地流转过程中的中介组织而言，它还处于起步阶段。从中介组织的数量来说，其数量还比较少，还不足于适应现阶段农地流转的客观需要，即使在土地流转中介组织最为发达的浙江省也是如此。浙江全省有3000余个类似“土地信托中心”的农地流转中介服务组织，但这些中介服务组织数量占村数量的比例仅为7.8%。就中介组织产生和发展的区域范围来说，现阶段出现的中介组织主要是集中在江浙沿海一带土地流转比率较高的地区，绍兴县700多个村村村建立了土地信托服务社，县、镇两级也相应建立了土地信托服务中心和土地信托服务站，而在内地这种组织则相对稀少。从现有中介组织的结构和功能来看，目前农地流转过程中的中介组织还不能够完全承担农地流转本身对它的要求，其职能缺失的现象比较严重。大多数的中介组织只是履行着收集发布土地流转信息、调节土地流转过程中出现的纠纷，极少涉及到土地测量评估、估价等方面的业务。

2土地流转中中介组织的产生与作用

土地流转过程中的中介组织是在一定现实历史背景之下产生的，土地流转发生过程中存在的现实基础为其产生和发展提供了一定的空间。

随着农村劳动力向第二、三产业的转移，部分农户家庭中开始出现“土地富余化”的趋势，土地流转作为家庭“减负”或“增收”的途径在农户间发生。这种流转只是农户的个体行动，缺乏一个网络状的中介服务组织。土地流转的无组织性导致了一方面部分农户希望转入农地的愿望无法实现，另一方面家庭主要劳动力常年外出务工经商的农户家庭超过耕种能力的承包地却又无法转出，严重阻碍了土地资源的合理化配置。另外无组织性的土地流转直接影响了土地流转的规范化管理。以笔者在湖北三个村的调查显示，农户间的农地流转几乎都以私下口头协议的形式进行，从流转数量、流转时间到流转后税费由谁负担，基本上都是私下口头的约定。农地流转既没有书面协议，更没有通过任何组织，协议稳定性差，纠纷隐患较多，双方权益无法受到法律的保护。因此，为了畅通土地流转信息，规范土地流转行为，促进土地流转的发生，客观上需要承担相关职能的中介组织产生和发展。

农业规模化口号的提出，客观上对土地流转过程中中介组织的产生和发展起到催化作用。在建立社会主义经济体制的进程中，“农业规模化”的口号提出来，并于1996年写入《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》。农业的规模化需要克服目前土地分散化、细碎化的局面，为土地流转的发生提供了政策空间，推动了土地流转的发生，进而为土地流转的中介组织的存在提供了社会空间，客观上对土地流转中介组织的产生和发展起到了催化作用。

土地流转过程中孕育而生的中介组织是顺应着土地流转的需要出现的，而目前刚刚起步的中介组织已经开始显示其促进土地流转的积极功能。土地交易与其它普通的商品交易相比存在很大的差异，其运作的程序相当的复杂。土地使用权的流动一般都会涉及到土地所有权主体、土地承包权主体和土地使用权主体等多方面的利益协调。而无组织的个体交易无法规范交易的程序，在土地流转过程中经常会发生一些矛盾和问题，亦即无法保障土地流转当事人的权益。中介组织在承担土地测量评级、农地估价、土地信用、土地交易、土地合同管理以及法律咨询的功能后将更有助于农地流转行为的规范化管理，保障土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。

中介组织的产生和发展推动了土地流转机制的健全和土地管理制度的完善，将有利于形成一个统一的规范性的土地流转市场，进而推动着土地流转向着合理化、规范化的方向发展。

3土地流转中中介组织存在的问题及对策

虽然土地流转中的中介组织刚刚孕育，仅得到了初步的发展，但其促进土地规范化的流转和推动土地流转市场发育的功能已经得到了凸现，同时由于主客观原因的影响，土地流转中孕育出来的中介组织仍然存在着一些缺陷和不足。

第一、尽管一些地方已经建立了土地流转的中介组织，但由于行政因素的影响，这些中介组织在实践中按照市场经济法则来运作土地流转的组织并不多。用行政手段来调整土地资源，影响了规范化土地市场的建立。第二、中介组织数量上的缺少无法适应土地流转的实际需要。随着土地流转在全国范围内的兴起，土地流转市场的膨胀，中介组织的增长却明显滞后。除了东部沿海部分省市开始发育中介组织外，广大的中西部地区的土地流转仍然处于无组织化，中介组织的发育缓慢。第三、中介组织的结构不适应完善土地流转市场的需要。在土地流转过程中兴起的中介组织，多是部门主导的外生型组织，其运作的方式明显地带有行政色彩；相比之下，由群众自发主导的内生型的中介组织则甚少。在具体的工作中，行政因素介入过多，影响了中介组织正常功能的发挥。中介组织的这种不合理结构，并不能够满足完善土地流转市场的客观需要，势必会影响土地流转市场的正常发育和发展。

为了促进土地流转中中介组织的发展，使其功能得到充分的发挥，我们应该努力地为它的发展创造良好的条件。

首先，为中介组织创造良好的社会环境。一方面要建立健全各项规章制度，保障中介组织的合法地位和权益，并规范中介组织的经营和运作；另一方面要减少政府的行政干预，让中介组织自己经营，同时鼓励农民自发组织成立新型的内生型中介组织，优化中介组织的组织结构。其次，要加强中介组织自身的建设和完善。中介组织的功能要想得到发挥就必须依托强而有力的信息网络和过硬的业务素质。中介组织除了要最大限度的收集土地供需双方的信息外，还急需提升自身土地测量评估、估价、土地合同管理以及提供相关法律咨询等方面的业务能力。最后，应该重视加强对中介组织的法律道德教育，使其遵纪守法，遵守社会公德，按照市场的规范来进行运作、交易，正确引导它们以诚信为本，提高中介组织的经营和服务档次。

参考文献

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