酒店改建项目的工程寿命周期成本控制

酒店改建项目的工程寿命周期成本控制

刘苏蕾

（上海秋元华林建设集团有限公司）

【摘要】通过分析酒店项目的工程寿命周期经济成本构成和受影响程度，从初次建造成本、翻新改建成本和运营维护成本的角度平衡控制酒店成本费用，实现工程寿命周期的成本优化。

【关键词】酒店；改建项目；工程寿命周期成本；成本控制

伴随着全球经济和国内商业及旅游业的发展变化，我国酒店业也进入了调整期。经济型酒店因收益下滑纷纷调整转型，高档五星级酒店因投资过高成本回收期长让投资人望而却步，由此出现了中档酒店的投资热潮。消费者对个性化服务的需求，使得传统酒店向智慧酒店转型。这一系列的变化，让投资者越来越关注酒店的全寿命周期成本，并在建设初始就对后期翻新改建的空间和成本做出谋划。

一、酒店工程寿命周期成本及经济成本构成

1．酒店工程寿命周期成本

酒店工程寿命周期成本是指酒店项目从工程设计、开发、建造、运营、维修直到报废拆除等过程中所发生的费用，也即酒店在其确定的寿命周期内或在预定的经营期内所需支付的策划开发设计费、建造安装费、运营维修费、拆除回收费等费用的总和。工程的寿命周期成本包括经济成本、环境成本和社会成本，酒店作为商业竞争服务型项目直接受周边消费需求的影响，投资者会根据运营状况决定酒店的升级、降级或转型，环境成本和社会成本亦随之同步变动，而经济成本是建设初期便可调整优化并用于监督控制酒店的实际项目执行情况及降低投资风险。

2．酒店工程寿命周期经济成本构成

酒店项目的寿命周期经济成本包括建设成本和使用成本。同工业和住宅项目相比较，酒店属于体验消费性产品，投资者必须定期翻新改建以追随市场的变化和吸引迎合消费者。酒店在寿命周期内一般要改建或翻新5到10次，三星级酒店的翻新周期大概为4-6年，四星级酒店的翻新周期为6-8年，五星级酒店的翻新周期为8-10年，如果精心设计，施工优良的五星级酒店也有近20年翻新的记录。翻新的成本较高并多次发生，因此划分入建设成本中。图1是酒店的寿命周期经济成本构成，图中建造费用即包括在寿命周期的的新建、改建/翻新及扩建费用，对于正常经营性的酒店，初建成本占寿命周期建造成本的20-25%，可见翻新改建成本对项目寿命周期成本的影响。酒店的运营及维护成本占65-75%，其中主要是人员成本和资源消耗，而酒店的布局设计、材料选用、安装装置会直接影响人员的数量、能源的消耗以及维护的成本。

二、酒店工程寿命周期成本受影响程度

从寿命周期成本优化的角度考虑，酒店的运营维护成本占寿命周期成本的比重近三分之二，但是该阶段对其优化的空间却非常有限。相反，酒店建设成本的比重仅占三分之一，却对寿命周期成本的影响有着举足轻重的作用。酒店方案策划阶段对寿命周期成本的影响最大，方案的选择直接决定项目的建造成本以及后期运营和维护的成本，项目一旦建成寿命周期成本也基本确定出来，其受影响的程度非常有限。由于酒店的翻新周期较短，初次建成后因项目配置不当导致的部分运营成本偏高可能在翻新改建阶段做出调整，弥补最初设计的不足。

通过分析酒店项目的工程寿命周期经济成本构成和受影响程度，从初次建造成本、翻新改建成本和运营维护成本的角度平衡控制酒店成本费用，实现工程寿命周期的成本优化。

三、酒店项目的寿命周期建设成本构成

在分析寿命周期成本时，首先要明确寿命周期成本所包括的费用项目，也就是必须建立寿命周期成本的构成体系。酒店项目的寿命周期成本控制，就是在预先考虑了酒店的使用周期后，通过合理的设计和价值工程，对建筑、机电和装修工程进行价值工程审核，选择同寿命周期相适宜的酒店建设方案。

图2.、图3.和图4.是近年国内新建三星、四星和五星级酒店的建安成本，不包括翻新改建的费用。我们可以看到，随着酒店级别的提高，土建成本所占的比重有所下降，机电和装修的比重相应提高；装饰和机电安装工程的成本约占建安总成本的60-70%。从寿命周期和安全性的角度考虑，酒店对基础和结构工程改建的部分非常有限，翻新主要针对装饰、机电安装工程、外立面及地上下非结构性建筑。因此，酒店寿命周期成本的控制的重点也转移到非主体结构成本的选择和优化。

四、酒店改建项目工程寿命周期成本控制实例

以重庆某酒店改造项目为例，该工程为改建、翻新项目，原建筑为国有投资的综合体，建筑面积72,000平方米，其中1-8层为商用裙楼，9-28层为经济型酒店。酒店建筑面积约20,000平方米，含350间客房。2006年建成开业，资产转让后停业闲置。2014年底动工拆除和改建。具体工作包括拆除及结构改造、外立面改造、精装修翻新、机电改造及景观工程。从酒店全寿命周期的角度平衡控制改造成本和维护成本，改造后对酒店的定位是商务型准四星水平，建成具备可持续竞争优势的酒店，同时也考虑后期向月子会所、养老公寓、医美中心转型的可能性。

1．拆除及结构改造方案

原经济型酒店内部的装饰装修以及部分机电管线设备拆除费用142万元，部分材料置卖费用24万元，合计费用约118万元。

从经济型酒店升级后对结构改造如下：原建筑电梯配置数量不足，故新增三部电梯的辅助结构及加固，费用109万元。卫生间洁具及排水配置调整，增加楼板和墙体洞口的开设和修补，费用22万元。结构改造费用共计：131万元。

拆除及结构改造费用合计：249万元，相当于：125元/平方米。

2．外立面改造方案

在充分利用原有幕墙的基础上，按照适用的建筑节能标准和酒店定位设计外立面。考虑节约材料成本，原有幕墙铝材拆除后翻新，同时增加遮阳设计；将部分非承重墙体改成窗，增加天然采光和通风面积，以降低用电能耗；原单层热反射镀膜玻璃拆除，替换成Low-E中空玻璃，增强保温隔热性能。拆除并新建部分石材及铝板幕墙。综合体外立面总改造成本为2800万元，分摊入酒店部分大概为1290万元。

外立面改造费用相当于：645元/平方米。

3．精装修翻新方案

依据商务准四星的标准设计酒店的精装修方案，将客房卫生间部分砖墙体改建为玻璃隔墙，费用约95万元；公共区域采用大理石地面、石材墙面、石膏板吊顶和金属吊顶、高档装饰灯具；客房采用地毯、墙纸加部分木饰面、石膏板吊顶；客房卫生间采用石材地面和墙面、防水石膏板吊顶；与木饰面配套的固定家具及进口五金配件；精装修装饰工程费用约3225万元。配套高档活动家具及软装，费用约326万元；后勤区装修214万元；室内外标识约230万元。

精装修翻新费用合计：4090万元，相当于：2045元/平方米。

4．机电改造方案

设备安装工程：原有主设备维修保养，部分系统设备更新。电气设备安装工程：更换柴油发电机，二次机电重新布线，灯具更换为节能灯具，增加照明感应和控制装置。通风空调工程：更换冷冻机、室内风机及风管。给排水采暖燃气工程：增加水回收系统、更换变频水泵、增加节水装置、以及饮用水净化设备及管线，二次给排水配线配管,更换新的燃气锅炉，增加燃气管道和设备。通信设备及线路工程：重新布线和购置设备。以上系统共计2143万元。酒店智能化工程：系统重新配置586万元，酒店管理系统114万元。消防工程：全部按照新防火规范重设计施工，费用约588万元。电梯工程：新增两台客梯及一台货梯，费用约123万元。仅设置一个全日制餐厅，厨房设备费用98万元。配置高档洁具及五金配件三件套，费用约140万元。泛光照明系统，分摊费用为122万元。

机电改造费用共计：3914万元，相当于：1957元/平方米。

5．景观工程改造方案

室内公共区域增加立体绿化，既美观又提高环境舒适度，通过回收的雨水灌溉植被，同时绿植又起到温度和湿度的双向调节作用，在不增加高额建造成本的前提下，降低了整个建筑的维护能耗费用。酒店的室外和露台部分也增加绿化景观。

景观工程费用108万元，相当于：54元/平方米。

酒店的升级改建费用共计9651万元，相当于：4825.50元/平方米。

酒店项目的改造方案按照翻新周期为6-8年设计。外墙和结构改造基本一步到位；精装修墙纸和地毯也依据该使用年限选材，精装地面、木饰墙面、固定家具、门及五金配件争取维护两个翻新周期；机电未更新设备下一周期更换，新更新设备运营两个周期；洁具和五金使用两个周期。

酒店为降低运营成本而增加的翻新费用约650万元，节约水电能耗30-40%，可在运营期三到四年后收回成本。

结语：

我国现有的建筑节能规范和绿色建筑评价体系以及国际上的LEED建筑评选在一定程度上已经对运营成本和寿命周期成本进行了控制。酒店的寿命周期成本最优化既是争取新建成本、改建翻新成本与运营成本间的最小化，也是三者的费用博弈，为降低运营成本必然需要增加节能装置和设备的购置成本。新建酒店的审慎定位，重视改建翻新阶段的成本优化控制都能有效降低运营成本和酒店的寿命周期成本。

参考文献：

[1]喻启军：酒店成本控制问题研究［D］.暨南大学.2004

[2]尹贻林:全生命周期视角下设计阶段工程造价控制研究［J］.哈尔滨商业大学学报.2009

[3]刘伊生：建设工程造价管理［M］.中国计划出版社.2013