浅谈房地产住宅批量精装修项目管理

浅谈房地产住宅批量精装修项目管理

王帅

宿迁市住建局房地产管理处江苏宿迁223800

摘要：在当前房地产行业中，批量住宅精装修占据精装修市场重要发展地位，实际建设工期较短，建设项目各项要求对施工进度控制管理提出了更多的要求。为了对施工进行管理，需要融入全面管理理念，通过规范化、系统化、精确化装修逐步建立创新型管理机制，从而能够全面优化施工生产环节的运行，完成项目建设预期目标。就此，本文分析了房地产住宅批量精装修项目工程特征，提出了房地产住宅批量精装修项目管理措施，希望能为相关人员提供理论参考。

关键词：房地产住宅；批量精装修项目；管理措施

1房地产住宅批量精装修项目工程特征

1.1工作量大且工期紧

批量精装修工程施工工作量大且专业性强，内在的技术指标规范各异、质量要求高标准，又添之外在的各专业施工协作单位间交错作业，使得如何建立行之有效的项目组织、管理机制和施工部署，成为批量精装修工程顺利实施的重点。

1.2用材繁杂且量大

石膏板、地砖、墙砖、石材、防火夹板、轻钢龙骨、玻璃趟门、玻璃、镜子、乳胶漆涂料、洁具、开关插座、楼梯材料、门五金、灯具等主材需根据招标单位材料表提供规格、品牌、型号进行送样板确认、采购，同时辅材进行分散采购，这给材料供应计划管理、进场综合验收管理、用途过程管理带来巨大挑战。

1.3施工精细且环节复杂

装修是建筑的嫁衣，其施工行为的品质将决定建筑产品最直观的对外展现。因此，施工关键路线的正确部署和现场施工工艺环节的良好管控，对实现精装修施工成品的精品质量有着十分重要意义。

1.4频繁交叉作业

批量精装修工程实体系统中的各协作参与方的工作交互作用形成了繁杂的“施工界面”，对专业间和专业工种间的工作界面互动施工内容的良好衔接程度提出较高要求。为使得跨施工界面的管理活动能够顺畅开展，我们需找出构成项目各单元的各自独立之间的良好连接关系的环境。

2房地产住宅批量精装修项目管理措施

2.1做好精装修项目前期准备工作

2.1.1精装修前期方案预设

根据现场精装修设计方案、设计风格、材料用料/部品及设备安装及成本把控，进行全方位把控精装修过程中的重点要点，同步做出最精准的前期方案设计。

2.1.2批量精装修房施工前期图纸设计

根据现场效果样板房进行核对图纸中与毛坯之间的偏差处，后进行调整、完善精装修施工图纸，组织相应部门进行图纸会审，为批量装修招标、施工提供更有效的平台。

2.1.3批量精装修实行样板房先行

在批量精装修施工前，要求按照已有的设计图纸进行样板房施工，要求做到样板先行，展示出所有户型、交付标准及装修效果，以便批量施工时对施工样板房进行对比，要求批量施工均达到样板房效果。

2.1.4确定精装修交房标准

（1）在前期预售及销售时期，要求销售部门应根据批量精装修策划方案将批量精装修所用材料、部品、设备（且注明品牌），均纳入销售合同内，明确此部分信息，让客户清晰的了解批量精装修。

（2）在客户签订的销售合同内，在满足设计装修效果的前提下，对其他品牌的材料/部品和设备要求多列出同档次品牌，以便批量装修时材料多向更换的机动性及灵活性，降低客户针对品牌要求的风险。

（3）对现场交付标准描述应简单化，且将过程中所有检验报告（复印件）传达给予客户，以便客户查阅，承诺非标准内的实物进行承诺。

2.1.5土建与精装工作界面移交

批量精装修单位施工进场前，要求由监理单位组织土建总包、精装修单位进行现场界面移交工作的交底会议，现场要求精装单位对所有户型进行实测实量，将数据回馈给予监理及土建总包，并要求土建总包对实测实量不合格数据进行整改，且土建总包方与精装修单位必须同时办理《毛坯房屋移交验收记录表》，并报项目部复验存档。

2.2精装修四化管理建设及过程管控要点

2.2.1图纸深度标准化

为确保装修图纸的完整性及质量标准化，要求现场施工样板房完成后，由监理单位组织精装修单位进行图纸深化，给预算和施工提前提供更为准确的依据，避开不同专业单位施工冲突，更加方便现场组织实施。

2.2.2材料加工工厂化——批量精装修集中加工区场地规划设置

由于现场为批量精装修施工，户型及设计风格均类似，故要求现场同一户型及设计风格的材料在集中加工厂内加工，以提高施工效率为主，同时提升现场安全文明施工，对现场成品运输进行更高要求。

2.2.3现场管理可视化

根据现场实际施工过程中，对现场品质、进度、工序进行更有效的把控，要求设置清晰的过程管控表，且张贴在各个施工场内，不限于《进度可视化》、《质量可视化》、《加工可视化图集》最少三种可视化表格，同时建立一户一档质量管理档案《质量档案》。

2.2.4现场施工整洁化

对施工过程中，现场成品保护常态化管理，并要求安全文明施工，要求以户型为单位的单工种流水施工，施工现场推行无尘管理，并要求现场瓷砖二次加工、木板二次切割等会产生粉尘污染的施工必须放在工厂内或集中加工区内完成，场地湿作业必须做到工完场清。

2.2.5精装修施工全过程控制要点

（1）进度管理和控制。严格审核精装修单位的施工进度计划，对施工进度计划的可行性、可操作性、指导性、是否符合工程实际进行对比论证，确保该进度计划能充分指导施工，满足工程需要。

（2）材料管理和控制。严格执行招标文件规定的甲控材和甲指材对于材料的品牌和技术要求，对精装修单位所提供的样品经工程部、监理单位认可进行封样，一经封样，严禁进行更换，严格执行样板室的封样规章制度。

（3）质量管理和控制：顶棚，不同材料节点处理必须精细，采取一定的开裂处理或加设装饰线条盖板，防止出现不规则裂缝，如封板时转角处采用L型板。龙骨顺直、灯具中通顺，排板对称合理。风口与装饰面接缝处自然、无缝隙、居中、对称布置美观。喷淋整体排列有序，纵向顺直，接口严密牢固，外露尺寸一致。在装饰施工前，应对基层表面进行清理，基层必须干燥。顶棚所有安装的灯具、风口、烟感等应排列有序，最好居中、对称布置，接口部位做好封堵，拼接严密。龙骨埋件必须进行防腐处理，隐蔽部位必须经过验收方可进行下道工序施工。墙面：相同和不相同尺寸的面砖整体布置应合理，缝子应横平竖直，线角通顺，分色清晰美观。面砖平整，缝宽一致。两种材料交接部位一定按图纸做好细部处理，拼接严密。门口封胶平直光滑均匀分色清晰无污染。石材地面、石膏板墙面、石膏板吊顶沉降缝交圈处理。装修所使用的石材、瓷砖必须使用优质合格的材料，保证材料的质量符合质量验收规范的要求，严禁不合格的材料用于工程中。

3精装修模拟验收及交付

3.1精装修模拟验收及整改

精装修施工时不可避免会出现瑕疵，为提升业主交付率及客户满意度，项目应视时间情况组织模拟验收。

3.2批量精装修集中交付

针对不同项目大小可根据公司节点要求在某一时间段安排集中交付期，提前一个月左右预约好业主在交付期内交房，为提高交付率，由工程部牵头可作如下提升：验房组人员的培训：由工程部整理出业主百问，根据现场情况对业主关注点进行梳理解疑，并将项目情况及项目周边设施对验房人员进行培训，验房人员需选择高素质、专业性强的工程师。

结语

房地产住宅批量精装修施工管理需要严格遵循要求，对项目操作流程进行管理。住宅批量精装修施工控制中融入全面化管理是为了全面规范管理过程中，对管理活动中各项动作进行量化，而后建立完善的作业程序，确保施工中各项要点能够得到有效调节。通过全面管理实现项目建设管理目标，并且结合各项流程完成精细化管理，提高项目组织效率，以及各个建设环节运转效率，更好地实现项目建设发展目标。

参考文献

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