试述住宅批量精装修工程质量管理

试述住宅批量精装修工程质量管理

程功

上海家扬投资管理有限公司上海市

摘要：随着我国经济水平的快速提升，人民的消费升级，国家对于毛坯交付产生的二次污染等问题的考量，各省市全装修、精装修政策陆续出台落地，在一二城市已纳入土地出让条件，毛呸房可以说已经进入退场倒计时。而精装修交付住宅质量投诉问题，未见披露的小房企暂且不论，行业龙头企业关于精装修投诉也是经常见诸报端。批量住宅精装修过程中，如何把握好批量化室内装修的特点，做好合理地规划和设计，采取积极有效的措施提升室内装饰装修的管理质量，为人们构建更为舒适的居住环境，推动室内装饰装修行业的可持续发展。基于此本文分析了批量精装修工程管理，以期提供一些借鉴。

关键词：住宅；批量精装修；工程管理

一、住宅的装修要求

1、批量精装修住宅，作为目前房地产住宅类产品，其作为满足消费者对“美好生活需求”的向往上，起到了很直接的作用，而其最终也需满足：成百上千个小业主的满意交付及正常使用的合约义务履行，方能最终平衡建设方产品力需求与小业主居住需求共赢的目的。

2、目前一、二线城市不仅土地出让限制条款增多，市政规划要求、建筑规划要求、技防要求、竣工验收等越来越科学及规范，精装修在达到装饰效果之外，不再像若干年前有些灰色地带可以适当突破，例如突破验收或规范的红利可利用，类似：增加面积、隔层、厨房卫生间阳台功能性随意封闭调整等，均越来越规范化，务必全流程做到依法合规，方能避免及防范违规拆除风险。

二、批量精装修项目管理的难点

2.1、设计工作繁杂且服务周期长

设计单位须贯穿如下周期：设计符合项目定位的：风格、配置标准等要求的精装修设计方案→待设计方案及设计材料封样，通过纸面图纸的效果及相关专业审核确认→业主方将根据方案设计图纸及设计选样材料制作样板参观示范区→示范区通过业主评审→根据最终完成样板示范区，深化、整合、覆盖所有户型及公区的精装修深化图→精装修分包招标→大批量施工→过程巡检→竣工验收交付阶段。

图1室内装修工程项目的质量管理流程

所以设计工作不仅仅只是设计一套方案而已，而是须贯穿整个项目大部分周期，且需与建筑、机电、安防、消防、门窗等专业进行严密的衔接。最终才能完成所有既定目标。

2.2、机电管线综合及终端点位预埋复杂

随着中心城市的土地越来越紧张，住宅越建越高，超过100高度的超高层住宅项目也越来越多，该类住宅项目规范要求须消防入户。加上现在比较常见的：中央空调、新风系统、地暖等设备配置，对精装修完成后的户内净高提出了更高的挑战。

而精装修投诉集中且属于精装修住宅通病之一的：精装修终端点位预埋与精装修装饰面碰撞、不统一的投诉问题，经常被电视新闻报道，且报道大部分都是知名房地产企业。

2.3、防潮、防霉、防渗、防漏

主要体现在：地下室防潮、半开放公共区域防水防潮、卫生间阳台防水、门窗节点防水防渗。

作为精装修交付项目，无论是哪种情况的漏水，均会涉及装饰面材质本身的损坏返修，且精装修材料本身价值较高，一旦损坏，不光涉及小业主的投诉及索赔，维修费用通常也较高。

图2-3室内装修工程项目的工艺工法样板间

2.4、工期紧、交叉作业多

住宅精装修项目的规模大，项目的合同工期较短，工作内容包括设计、材料采购和施工。工期是十分紧迫，涉及的专业多，施工过程中交叉频繁，质量要求更高，项目实施过程中管理水平要求高。

施工过程中其他专业工程同时进行，这主要含有土建收尾、外场综合管线、景观绿化、门窗、幕墙、消防、空调、给排水和电力工程施工等这些同时进展的工作，呈现空间或者时间的交叉，这就使得装修工程管理具有一定的难度。为提高楼盘产品竞争力，通常对工艺创新性和施工质量的要求，所用到的材料和工艺比较多而杂。

而当前房地产企业处在一个行业加速兼并及淘汰的时间节点上，各大房地产公司要求的：快周转、拉产值。对施工要求工期尽量短，加上施工空间限制，进出的施工工人和施工供料组织和管理难度较大。再加上在同一时期同时施工的工种和单位多，这就使得施工现场的人员安全，物品安全、现场调度等工作难度大。

图4室内装修工程阶段-场地布置图

2.5、材料品类繁多、订货周期长

住宅批量装饰工程里，类似石材和木材等定制材料用量大，这些材料规格和造型繁多，加工周期长，对工期和质量影响大。

尤其是石材，近期国家对环保力度的加大，很多石材产量不足，甚至出现样板阶段使用的石材，真正大面积实施的时候突然接到封矿通知，导致一系列：设计、选样、采购的已经完成的流程，只能再来一遍。除了费用的变更，也产生了很多工期上的影响。

精装修工程中的甲供材料品牌型号繁多、做好甲供：洁具、橱柜、电器等高净值物品的选购、下单、到货、搬运、保存、安装、调试是一个非常重要的专项工作。

图4-5室内装修工程项目的主材及甲供材料梳理

三、批量精装修工程管理

3.1、树立正确的管理意识

室内装饰装修的施工管理是保障室内装饰装修工程项目施工质量的重要环节，在实际的管理过程中，相关管理人员需要树立正确的管理意识，这就要求施工单位在进行室内装饰装修项目的施工过程中构建完善的管理制度，且管理制度可操行强，可以做到具体监管和管控。同时要求每一位参与到施工过程中的人员积极严格的遵守，并按照相应的管理规范进行工作，实现高质量的施工。同时，施工管理人员，包括:业主方管理人员、监理单位需要积极融入到室内装饰装修项目的施工过程中，积极履行自己的职责，树立高度负责的意识。

3.2、做好项目的提前部署和策划工作

3.2.1、项目管理进场后，项目负责人组织相关的技术、专业团队、设计、施工各个模块的负责人共同结合项目整体的施工图纸进行现场的探勘，从中确定出项目实施中的各项细节问题，并形成具体的处理方案，组织：业主方、监理方、设计单位、顾问公司进行共同审核和决策，将施工中可能遇到的各类问题尽量的在施工部署阶段就做好确定的解决方案。以免工程实施中不必要的纠纷和麻烦。

3.2.2、根据工程实施计划和现场情况，制定可行的施工进度表，要求含有详细的人员计划，材料采购计划和成本投人计划。对影响到整体施工进度的一些承包范围外的工作，应该及时的进行沟通处理，协调业主方、总包单位、设计院、专业顾问进行沟通方案，通过业主及监理最终审核后实施。

3.2.3、结合施工图纸做好放线工作。放线工作直接关系到装修质量和效果。特别是住宅公区装修来说，为了精装修效果能够最终体现设计师的设计理念和意图。放线过程中会发现很多诸如：消防管道、喷淋点位、排烟设备风管、空调风机盘管等其他专业与精装修碰撞的问题暴露，包括放线阶段，其他专业尚未施工完成的情况。精装修单位作为最后一道饰面专业工序，务必有着综合管理协调的能力。才能在放线阶段就把很多此类问题暴露并解决。

3.4、加强管理团队内部沟通

住宅精装修工程，所配备的项目管理团队也不少。为保证众多的项目管理人员目标一致，每天的工作都做到点子上，遇到的问题、需要的物资能及时得到解决，项目管理团队必须建立高效的内部沟通途径和机制。首先确定项目管理目标统一的基础上，项目管理团队每天开一次碰头会，每周开一次例会，及时发现问题，并根据项目统一的目标，商议问题解决路径。

总之，批量精装修住宅项目是一项融合传统陈设观念和现代化生活功能要求的施工工程，是推动我国房地产行业和城市居住文化发展的关键项目，一定程度上决定了未来的房地产竞争格局。本文分析了批量住宅室内精装修工程管理，以期提供一些借鉴。