房地产建设项目的成本管理问题

房地产建设项目的成本管理问题

王欣

东莞市碧桂园房地产开发有限公司523000

摘要：近年来，我国房地产建设行业发展速度不断加快，有效的促进了经济的发展。就房地产建设项目来讲，成本管理是非常关键的一环，然而，因为工作性质、工作条件等方面因素的影响，在成本管理制度和意识上经常出现问题，严重影响了房地产行业的发展。基于此文章详细的探究房地产建设项目成本管理的相关内容。

关键词：房地产；建设项目；成本管理

随着我国经济体制改革的不断深入，国家越来越重视房地产调控的大环境之下，房地产企业必须紧跟时代的步伐加强对建设项目成本的重视，建构符合自身实际的成本管控体系，保障自身的长远发展。如今越来越多的成本控制软件的开发，将极大利于房地产建设项目成本的管控，房地产企业应该适当学习并运用。

1.房地产建设项目管理概述

在房地产开发中，广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中，项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目，则是指房地产企业需要一定的资金，并经过不断的决策和实施的一系列过程，同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。其中，项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等，是各部门在协调项目实施的过程中，各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括：招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等，其意义在于合理的利用资金，提高资金的利用率，从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终，是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此，做好房地产建设项目管理，对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。

2.房地产建设项目成本管理中存在的问题分析

2.1成本管理意识淡薄

在房地产项目建设中，员工普遍存在成本管理意识淡薄的现象，并未意识到成本管理的重要性，致使成本管理的质量不高。我们以房地产项目的设计阶段为例，要想实现对成本的管理，在保证项目质量的前提下，应从设计阶段开始，在选材、技术、人员等方面都要严格控制成本。但是部分设计师并没有意识到这一点，在项目的设计过程中，以美感为主导元素，选用质量上乘、价格相对昂贵的材料，未选择性价比较高的材料，使得成本大大提高，影响成本的管理。

2.2成本失控及项目成本核算基础工作薄弱

成本失控主要原因在于项目内部成本管理责任制度的不健全，成本管理基础工作薄弱，成本管理人员素质较低，使成本管理工作长期停留在事后评价阶段，缺乏科学的事前预测和程控。通常发现有问题时，所有成本支出已既成事实，没有补救的余地。由于没有建立的成本核算制度，成本核算对象的确定过于简单，人为地简化了成本核算环节，或是成本费用的归集与分配不匹配，实际成本与预算成本不对应，一些未可预见成本缺乏考虑，不能满足成本分析和考核的需要。

2.3较为落后的成本管理方法

在整个工程项目中都能够看到成本管理的身影，设计的成本信息和数据繁多，并且设计面广，管理和掌握起来就会遇到一定的困难。以前的成本管理方法是收集、分类和处理项目中所涉及的成本信息，这种陈旧的成本管理方法，效率低下，对于项目建设期间成本管理存在的问题难以及时发现，这样就会将一定的经济损失带给企业。并很多成本管理人员的专业能力有待于提升，对目标成本控制方法和成本管理的价值分析方法没有做到数量上的理解和掌握，进而对成本管理工作的开展就会产生影响。

2.4成本管理制度不够完善

成本管理制度是进行成本管理的重要依据，对成本管理质量和效率起着决定性的作用。当前，在房地产项目的建设过程中存在着成本管理制度不完善的现象，未对成本管理人员、普通员工的行为进行规范性的管理，缺乏完善的奖惩和问责制度，成本管理质量大大下降。我们以施工阶段为例，施工阶段是成本管理的重要管理对象，施工过程中材料、技术、工人和设备等方面对成本的影响最大，且涉及的成本数据最多，对设备的维护力度不够、材料以次充好等现象严重，导致成本被无形的夸大，但是却缺乏有效的惩治制度对其进行管理，是制度不完善的重要体现。

3.控制房地产建设项目成本的有效措施

3.1构建成本管理体系，优化项目的成本管理方法与制度

加大力度核算房地产建设项目成本，不断完善与强化成本管理体系，制定完备的成本管理制度。通过管理制度陈列出成本管理期间可能出现的问题，进而将管理人员的规范性和约束力增强。管理工作者需要严格的依据管理制度的规定完成成本管理工作，不断优化传统的成本管理方法，进而构建成本管理信息化，对成本实施阶段性管理。阶段性的成本管理，通常是在房地产项目建设的设计与施工阶段开始的，向计算机系统中及时的录入成本的有关信息，然后通过成本管理软件整理、分类、分析和核算所记录的信息，从而完成成本的精细化管控。同时，需要对成本管理体制进行强化，构建完善的问责与奖惩制度，再辅以激励政策，调动成本管理人员的主动性和积极性，增强其对权责明细化的高度重视，从而提高成本管理的效率。

3.2加强进建进度管理

房地产建设的项目管理中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有时间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，细化到什么时间出正负零，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。

3.3通过设计招标和方案竞选优化设计方案

通过设计招投标获得众多的设计方案,从技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建筑节能及环境要求等方面,综合评定各设计方案的优劣,从中选出最优的设计方案,或者将方案的可取之处重新组合后提出新的最佳方案,以使设计更趋完美。建筑工程在设计阶段实施价值工程具有重大意义,它可以使建筑产品的功能更趋合理,可以在明确功能的前提下提出各种实现功能的方案,从中选出最合理的方案;它还可以节约社会资源,使工程造价成本与建筑产品功能合理匹配。

3.4优化项目的成

本管理方法与制度加大力度核算房地产建设项目成本，不断完善与强化成本管理体系，制定完备的成本管理制度。通过管理制度陈列出成本管理期间可能出现的问题，进而将管理人员的规范性和约束力增强。管理工作者需要严格的依据管理制度的规定完成成本管理工作，不断优化传统的成本管理方法，进而构建成本管理信息化，对成本实施阶段性管理。阶段性的成本管理，通常是在房地产项目建设的设计与施工阶段开始的，向计算机系统中及时的录入成本的有关信息，然后通过成本管理软件整理、分类、分析和核算所记录的信息，从而完成成本的精细化管控。同时，需要对成本管理体制进行强化，构建完善的问责与奖惩制度，再辅以激励政策，调动成本管理人员的主动性和积极性，增强其对权责明细化的高度重视，从而提高成本管理的效率。

结论

通过对当前房地产项目成本管理中存在的问题分析，可明确的得出在人员管理意识上、成本管理体系等方面还存在着不完善的现象，对成本管理的力度过大或过小都会对项目的经济效益产生影响。因此，应加强成本管理队伍建设，提高成本管理人员的成本管理意识，建立完善的成本核算体系，在保证质量的基础上严格控制施工阶段的成本，加大对成本管理的监督力度，以提高成本管理质量和管理效率，为促进房地产行业的发展提供动力。

参考文献:

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[3]王建英.房地产建设项目的成本管理与控制[J].品牌（下半月），2012，05：54-55