房屋渗漏部位分析及预控措施

房屋渗漏部位分析及预控措施

杨术明

上海浦策房地产开发有限公司201700

摘要：渗漏是房屋建筑质量通病之一，它直接影响了建筑物的使用功能，也损害了人们的居住环境。不仅给业主带来了财产损失，也使房地产开发商的信誉、形象受损。因此，在房地产开发过程中，如何能最大限度地减少渗漏，成为房地产开发公司研究的重要课题之一。文中就房屋渗漏的部位进行分析，并就如何预控发表一些个人的观点，希望能对防渗漏工程有所帮助。房屋渗漏产生的部位多样，大体可以分为屋面、外墙、外窗、厨卫间、地下室等部位。

关键词：房屋渗漏；厨卫渗漏；地下工程；措施

一、屋面渗漏

1.屋面渗漏多发生在屋面板。渗漏的原因有三点：⑴屋面板浇筑完成后未及时养护，因温度应力产生屋面板裂纹；或因振捣不密实（特别是坡屋面）；或因浇筑过程中混凝土供应不及时产生施工冷缝，形成渗漏通道，等等。⑵屋面找坡层未形成整体找坡，导致局部或整体屋面凹陷，容易积水。⑶屋面防水层施工不合格，未形成有效的防水封闭层。

坡屋面、平屋面的防水材料根据施工实际效果，1.5mm单组份聚氨酯防水涂料的防水效果最佳。

2.屋面关键施工在⑴屋面板混凝土振捣密实，特别是坡屋面，如何保证浇筑密实度是一大难点，因坡屋面浇筑混凝土一旦振捣容易下滑，故混凝土的塌落度不能过大。根据施工经验，可在沿坡屋面方向每隔1米设置一道通长的钢丝网，高度与板厚相同，能较有效地防止混凝土下滑。⑵平屋面的找坡层施工要保证屋面不积水。⑶在屋面板基层上修补完整后，涂刷1.5厚的单组份聚氨酯防水涂膜，形成一个完整有效的封闭防水层。

3.施工屋面时必须注意的其它几个要点：

⑴出屋面构筑物墙体根部：出屋面构筑物如电梯机房、通风口等构筑物出屋面时墙体根部应做混凝土翻边，翻边高度应考虑屋面保温找坡等厚度，特别是斜屋面与侧墙交接位置。混凝土翻边要与屋面板一起浇筑。节点做法见图1：

图3出屋面管道根部示意图

二、外墙渗漏

外墙渗漏的部位有：外墙砖缝；砌体与现浇梁之间的缝隙；构造柱顶部；外墙螺杆套管孔；悬挑脚手架型钢预留洞、外立面安装预留孔等。

1、外墙砖缝：不论是砖混结构、剪力墙结构还是框剪结构，外墙砌体的砖缝不应出现灰缝不饱满、未勾缝、瞎缝等现象。

2、外墙保温施工前必须在外墙基层设置一道水泥砂浆抹灰层，采用防水砂浆效果最佳。

3、外墙顶部砖采用倒八字斜砌方式，中间及两端用混凝土预制三角块砌筑。同样砖缝不应出现灰缝不饱满、未勾缝、瞎缝等现象。

4、高层框架结构顶层及顶层以下两层的填充墙与混凝土梁交接部位，应采用柔性材料填充，防止收缩产生裂缝。外墙外侧预留约30㎜采用防水砂浆填充密实。

5、构造柱顶部施工工艺：构造柱顶部拉结筋须锚入上部结构梁，顶部侧模采用漏斗状，用小畚箕倾倒混凝土。须振捣密实，待终凝后凿除喇叭口。如此施工可有效防止构造柱上口与梁底交接处混凝土不易浇筑密实、甚至空洞现象。

6、外悬挑型钢预留洞口、外墙螺杆套管洞口封堵：①外悬挑型脚手架在当今住宅、办公楼施工过程中使用较多，故外悬挑型钢穿越剪力墙的预留洞也成为渗漏点之一。用比该剪力墙混凝土强度高一等级的补偿收缩细石混凝土分两次浇捣密实，终凝后在外墙面做防水处理。②现代高层住宅一般为剪力墙结构，正负零以上木工支模时，一般采用螺杆套管中穿螺杆加山型卡夹紧钢管加固模板。但外墙在浇筑完成拆模后就留下了很多螺杆套管孔，极易形成渗漏点，故外墙螺杆套管孔是防渗漏重点部位。具体做法：先用电锤将套管从外向内搅碎并清理干净，然后用微膨胀水泥砂浆塞填密实。

7、外立面孔洞（空调孔、透气孔、燃气管道孔）防水要点：①预留时或开孔时应做到内高外低。②穿墙套管与洞口缝隙间用硅胶或阻燃型聚苯泡沫塑料（适用于燃气管道孔）填塞密实，套管口周围用密封膏封严。

8、外立面构件墙体根部：①外悬挑空调板、雨棚、线条墙体根部混凝土翻边至少高出各结构面200mm。②开敞阳台门槛顶高于阳台完成面至少20mm。③露台门槛顶高于露台完成面至少300mm。④外挑部分顶面向外设5%的坡度（外挑构件出挑距离＞500mm按2%设坡）。⑤外挑空调板不得形成封闭式水箱，并应考虑设置排水地漏。

三、外窗防渗漏

1、设置窗台压顶

①、窗台必须做混凝土压顶；

②、窗台砼压顶应伸入支座不小于250mm或通长设置；

③、外窗台必须设置向外排水坡度；完成面排水坡度应不小于5%（外挑超过500mm按2%找坡）；

2、窗楣防水。

①窗楣必须设置滴水线或鹰嘴；严禁倒排水；

②石材幕墙、金属幕墙窗楣处防止内部积水，设置泄水孔。

3、窗与墙体洞口间塞缝处：①窗框（或副框）与墙体间塞缝应单独进行塞缝，塞缝要饱满；②副框外四周必须用防水砂浆进行封堵,外侧涂刷JS防水涂料，下口再加铺一道自粘防水卷材，窗两侧上翻50mm；无副框窗框下口塞缝亦应采用防水砂浆塞缝，两侧上翻不小于200mm；③塞缝内不得填有砖块、保温板、木楔子等非专用塞缝材料或电缆水管穿越等；④塞缝时缠绕在窗框上的塑料膜应拆除。

图5带套管的立管穿越楼板防水构造

2、不带套管的立管施工

穿越楼板管道周围的封堵混凝土必须分层浇灌密实，最佳方法是第一层浇灌密实初凝后进行蓄水试验，无渗漏后再浇灌第二层；吊模以及卫生间结构降板时严禁采用铁丝穿越楼板支模。

图6不带套管的厨卫间立管周围混凝土封堵

3、厨卫间有关防水施工

⑴厨卫间墙体根部必须做混凝土翻边，高度从厨卫间完成面上翻200㎜，翻边施工时楼板与翻边的接触面必须凿毛并清理干净，保证厨卫间内防水形成一个封闭空间。严禁采用铁丝穿过翻边支模。

⑵厨卫间采用1.5厚聚氨酯防水涂膜防水层最佳，四边翻起300mm（遇门断开外延500mm），淋水墙面做墙面防水层高2m。卫生间完成面应低于相邻地面20mm。厨卫间防水施工完成后必须进行蓄水试验。蓄水时间满足24小时，确保无渗漏再进入贴地砖等施工。

⑶同层排水卫生间地面：淋浴房、浴缸对应部位地面增设结构地漏，防止沉降池内积水；排污管定位后用水泥砂浆固定，用陶粒或珍珠岩填充，上部需浇捣钢筋砼楼板，四周用圆钢植筋，后进行统一墙地面防水处理；

图7同层排水卫生间地面防水施工示意图

五、地下工程防渗漏

1、不论是底板、顶板还是侧墙板，均要求抗渗混凝土振捣密实，首先结构自防水做的好，再辅以防水卷材或涂膜施工，才能确保无渗漏；地下室顶板的后浇带尤其要重点对待，顶板在基层做一层单组份1.5厚聚氨酯防水涂膜的基础上，应该在保护层上再施工一层4㎜厚SBS改性沥青卷材，这样防水效果更佳。

2、地下室侧壁水平施工缝、后浇带部位是防渗漏的关键部位，必须严格按照附图节点施工。

图10地下室底板超前止水后浇带构造做法

现场质量管控要求：①止水钢板板厚3厚、360mm宽，两边折弯30mm，折向迎水面，搭接不小于10cm，双侧焊接，焊缝质量饱满；②浇筑前控制：应确保止水带位置准确、固定牢靠；后浇带部位和外贴式止水带应予以保护，基础后浇带封闭前要求覆盖，严防落入杂物和损伤止水带。③缝隙处理：地下室外墙水平施工缝施工前应将表面浮浆和杂物清理干净，然后铺设净浆或涂刷混凝土界面剂等材料，浇筑前先铺10-15mm1:1水泥砂浆，并应及时浇筑混凝土；垂直施工缝凿毛清理干净后涂刷混凝土界面剂或水泥基渗透结晶，并及时浇筑混凝土；基础底板后浇带浇筑前，必须清除浮浆、杂物及积水。

3、地下室外墙止水螺杆处理：现场采用普通止水螺杆，螺栓的止水片厚度应不小于5㎜，环宽不小于30㎜。具体如下：

图12出地下室顶板的构筑物防水收口

6、地下室顶板堆载要求：为避免地下室顶板出现裂缝、从而导致渗漏，必须要求施工方做到以下几点①严禁超设计荷载堆放钢材、周转材等建筑材料；②严禁车辆在未达到100%强度的地下室顶板上通行③严禁超重汽车在地下室顶板上通行。④车辆在地下室顶板上通行期间，工程管理人员必须督促施工方落实管控措施。

综上所述，提高房产建设过程中的防渗漏技术水平，不仅能树立房产开发企业的良好形象，也能给企业本身带来良好的经济效应。以上是本人对房地产建设过程中易发生渗漏建筑部位的归纳、总结，以及采取预控的相应措施。当然，上述分析肯定有疏漏、不到之处，本人希望这些归纳能对防渗漏工程有所裨益。