浅谈沟通管理在房地产开发项目工程管理中的运用

浅谈沟通管理在房地产开发项目工程管理中的运用

吕季函

一、前言

随着房地产市场的不断发展，房地产市场在全国市场的分量越来越重，房地产开发项目所需投入的资金巨大，工程危险性也较高，影响施工的因素较多，因此房地产开发项目工程的管理也显得越来越重要，而房地产开发项目工程管理的主要任务是组织工程的参与方，协调各方的力量，使其共同合作完成开发项目，此环节中沟通管理就显得尤为重要。为了在房地产项目管理中更好地运用沟通管理，下文对房地产开发项目工程管理中的沟通对象进行了介绍，简单介绍了沟通管理的特点，分析了沟通管理存在的问题并提出一些解决问题的措施。

二、沟通管理的对象

房地产开发项目工程管理中，必须对项目的成本、进度、质量和安全等方面进行沟通管理。沟通管理的范围较大、对象较广，如图1沟通管理对象图所示：沟通管理的对象不仅涵盖企业内部的部门、员工、领导，还包括总包方、分包方、供货方、设计单位、监理单位以及有关政府职能部门等，对以上沟通对象必须进行适当的、持续的沟通和协调；房地产开发项目工程沟通管理涉及多个阶段，如：项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工阶段、验收、交付使用等阶段，各个阶段的沟通管理内容和侧重点都有所不同。

三、沟通管理的特点

1，具有范围广、要素多的特点

房地产开发项目工程管理中沟通管理的范围较广，包括内部关系和外部关系的沟通管理，内部关系包括内部的部门、员工、领导之间的关系；外部关系包括与总包方、分包方、供货商、设计单位、监理单位以及有关政府职能部门之间的关系。沟通管理的要素也较多，如：人际关系要素，主要是指管理中人与人之间的相处和矛盾的沟通；组织关系要素，一般指房地产项目公司与总包单位、专业分包单位之间的沟通；供求关系要素，指房产公司与各生产要素供货单位之间的沟通；法律约束关系要素，指项目公司与政府、环保局等职能部门之间的沟通。

2，具有阶段性的特点

由于房地产开发项目本身就是阶段性的，如：策划阶段、审批阶段、设计阶段、施工阶段、验收交付阶段、入住使用阶段，因此在项目管理中，为了协调每个阶段的联系，使沟通管理也具有了阶段性的特点。

3，具有难度大的特点

由于沟通管理涉及范围较广、要素也较多、且是分阶段性的管理，为了确保房地产开发项目的顺利进行，工程圆满完成，必须对项目中涉及的各个方面均进行有效的、科学的沟通管理，因此就造成沟通管理的难度较大的特点。

四、沟通管理中存在的问题

沟通管理在房地产开发项目工程管理中运用还存在不少问题，下面从沟通管理在项目内部管理工作和外部管理工作两方面展开探讨。

1，项目内部沟通管理工作较为混乱。

由于房地产开发项目工程管理涉及到的内部部门较多，而各部门的工作内容不一、工作目标不同，各有各的关注点和做法，有时甚至是相互对立的，有时又变成合作关系，各部门之间的沟通管理较为混乱，再加上部门之间缺乏相应的沟通，导致各部门间一盘散沙。一般而言，人们对同一事物有不同的理解，同样各部门对合同或各种文件的理解也是不经相同，再加上相互间没有一个良好的沟通和相应的一个标准，导致在实施管理过程中各有各的标准，使某些环节无法顺利进行下去。

2，与外部的沟通管理工作效率低。

房地产开发项目能否顺利，一定程度上取决于与政府、环保局、施工、设计、供货、监理等单位沟通的好坏。与外部之间的缺乏应用的信息沟通，导致无法获取正确、及时的信息，或无法将信息及时传递出去，从而影响了房地产项目开发工作的正常运行，引起相互之间抱怨情绪。一定程度上花费大量的时间和精力在处理各种不必要的矛盾上，管理工作效率处于低迷状态。

五、加强沟通管理工作的一些意见

针对以上沟通管理中出现的问题，为了更好地发挥沟通管理在房地产开发项目工程管理中的作用，提出如下一些加强沟通管理工作的意见：

1，让每个管理员时刻有沟通管理思想准备。由于沟通管理在房地产开发项目工程管理过程的重要性，因此必须对相关人员进行教育学习沟通管理知识，使相关管理人员充分意识到其在各个环节的重要性，意识到沟通管理是做好其他一切工作的前提，只有相互间沟通良好，才能营造一个和谐的工作环境，才能保证房地产开发项目工程管理的正常运行。

2，掌握相应的沟通技巧。做任何工作都有一定的技巧在里面，同样沟通管理也讲究技巧，尤其是在管理过程中遇到争议的情况。由于房地产开发项目自身的特点，实施过程中频繁出现问题，在这个过程中应以多沟通少争议为主，以技巧性地沟通管理手段来处理发生争议各方的利益问题。对于进行沟通管理时，应以相应应对手段引导争执者或者说服争议方做出相应妥协或非原则性让步，避免争议进一步扩大，从而化解争议。

3，具体情况具体分析。对于需要沟通的问题，管理人员都必须先对问题的具体情况进行分析：先分清问题的类型、性质、主次等要素，以分析结果制定出相应的解决策略。如，对于内部人员的沟通管理主要依据内部的各项规章制度，通过思想政治、教育培训、人员素质等方面入手对内部人员进行相关知识的学习；对于项目公司与各参与单位之间沟通应严格按照相关合同文件进行有效的沟通。

4，注重沟通的动态性。沟通管理贯将项目开发工程管理的各个环节连接起来，项目各环节面临的问题存在一定的差异，因此在沟通过程中必须根据各环节的实际情况准确地、及时地进行沟通，缓解各环节间的矛盾，解决各环节间的争议问题，从而确保房地产开发项目工程管理顺利进行。

5，注重沟通管理人员的素质教育。管理是由人来进行的，只要有人的参与，或多或少就会出现因素质参差不齐而影响沟通管理效果的情况。所以，必须对相关管理人员进行培训或教育，使其对沟通管理工作的重要性有一定的了解，对相应的方法和技巧有所掌握。

6，信息技术武装沟通管理人员。随着科技的进步，信息技术作为新的手段和方法为房地产开发项目工程管理带来巨大方便，项目公司必须充分利用现有的信息化技术武装沟通管理人员，在内部建立相应的信息网络，在信息的传递过程必须保证信息的准确性和及时性，尽量减少由于信息与实际的偏差给项目带来的不必要损失；对项目相关的所以工作人员的基本情况、工作具体内容、对信息的需求量和对信息的接受或反馈时间要要一个充分的了解，才能将相关人员最需要的信息准确、及时、传地递给对方，使沟通管理工作在房地产开发项目工程管理中顺利进行。

六、结束语

综上所述，沟通管理在房地产开发项目工程管理中起到的作用至关重要，只有通过沟通管理对工程项目各参与方进行相应的相互协调、组织和沟通，才能共同配合完成项目希望达到的目标，提高管理工作的效率，确保房地产开发项目工程项目建设的顺利进行。

参考文献：

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[3]李丽芳，罗祥华.心理契约视角下新型房地产企业沟通管理模式建构研究[J].商场现代化，2007，(28）：181-182.