房地产评估的风险与防范策略尹旻

房地产评估的风险与防范策略尹旻

尹旻

广东博意建筑设计院有限公司528300

摘要：房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景，另一方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提供保证。这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。

关键词：房地产评估；风险；防范

1.房地产评估风险防范的必要性

房地产评估是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。在房地产开发中，评估工作是给出房地产在某一时点的符合客观的合理地价格，因此，在当今房地产行业迅速发展的今天，这就给评估工作带来更大的风险。以印度房地产为例，近年来，印度房地产业发展速度惊人，据相关机构的数据统计，房地产业的投资总额占GDP总额的12%左右，约占印度年国内生产总值的6%，尤其在二、三线城市这一数字可能还会更高。尽管速度惊人，但印度房地产的发展还只是冰山一角，由于印度的城市化率及年轻化人口比例较高，因此未来印度的房地产将会呈现出更快的发展趋势。印度的房地产行业发展情况反映出当前世界房地产行业正呈现出迅猛发展的状态，因此，为了促进我国房地产行业的健康、有序发展，这就要求必须做好房地产行业的评估工作，对其存在的风险采取一定的防范策略。

2.房地产评估中面临的风险

2.1技术风险

为评估行业广为接受的基本评估方法是成本法、收益还原法和市场比较法。从评估理论角度，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。而在实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产评估起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等，这样使得评估机构和评估人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，评估人员素质水平较低，对于房地产评估基本理论掌握不牢靠，评估师通过考试但缺乏实际评估经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生一定的评估风险。

2.2政策风险

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般评估人员无法，或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对评估方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿评估方法也发生了变化。

2.3业务风险

即评估业务带来的风险。房地产评估主要是对房地产权益的评估。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着许多问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在评估实践中经常遇到，给评估的结果带来一定的风险。另外一个方面，当评估机构或人员接受新业务时，对于评估方法和技术参数的选择和利用同样存在着极大的不确定性，给评估机构和评估人员未来带来风险。

2.4经济风险

所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得评估结果与市场价格产生了较大偏离。这种结果是任何评估师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是评估机构和评估人员的道德问题，甚至有些情况下也不是评估师能够预期的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。

3.房地产评估风险的防范策略

3.1强化房地产评估的风险意识

房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。

3.2谨慎选择客户

评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需要；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。

3.3强化对房地产评估机构的监管

加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。

3.4加强执业素质教育和职业道德

作为专业的估价师不仅要求熟练掌握评估知识，而且还要具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。扎实的业务素质是做好估价工作的前提。要提高执业人员的业务素质，最好的途径是继续教育，如每年进行一次或几次的业务培训，将其制度化，并以学分积累的形式，作为最终检核其下一年从业资格的重要标准。同时，房地产评估业的主管部门应该认真调研，根据我国国情及社会公德等制定可行的评估业职业道德规范，定期强化职业道德教育。

结束语：综上所述，房地产评估面临的风险是多方面的，本文首先从印度房地产行业的发展情况延伸到房地产行业评估的风险，探讨了我国在房地产评估中面临的风险，并提出了要从强化房地产评估的风险意识、谨慎选择客户、加强对房地产评估机构的监管并加强评估师的执业素质教育和执业道德等风险防范策略，以期帮助我国房地产评估机构和人员能有效地防范行业风险，有效地推动房地产评估行业的和谐、稳定发展。

参考文献：

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[2]吴永位.对目前我国房地产评估产业现状的探讨[J].商业文化.2012.

[3]秦玉霞.浅析房地产估价风险及防范[J].现代商业.2011.