对房屋面积测量的方法探讨

对房屋面积测量的方法探讨

孙亮

天津市西青区不动产登记事务中心300380

摘要：房屋是人民生产和生活的基本空间。房屋和房间的设计应该满足人民生产和生活的最起码的活动需求。房产测量的面积洲算中，由于房屋层高测量而引发的矛盾和纠纷时有发生。本文针对房屋层高与房屋净高的定义，房晨层高与房屋净高的测量参照面、测量结果的误置与限差、测算中应注意的问题进行了比较详细的论证与分析。

关键词：房屋；面积测量；方法

1房屋面积测量

1.1房屋面积测算的内容

房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。

1.2房屋栋、层、户的划分

1.2.1房屋栋的划分

栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。原则上，栋以规划部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。

规划部门没有明确规定的，按以下方式进行划分：

1）独立建筑的房屋为一栋。

2）一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。

3）本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层（或多层）以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋。

4）地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面房屋应视为多栋。

5）以通廊相连的房屋，各为一栋。

1.2.2分户房屋权界线的确定

分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：

1）成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。

2）商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。

1.2.3分户编号

实地有编号的以实地编号为准。实地无编号的，按下列方法编号：

1）成套住宅按单元号、层次、户号编号。

2）车位、商业铺位按层次、户号编立。

1.3房屋面积数据的采集

房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。

1）测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。

2）测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体100±20cm高处。

3）测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。边长单位为米，取位至0.001m。

1.4房屋面积计算

外业测量数据经整理后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。

1.4.1数据处理

边长和面积数据取位至0.001，最终房屋面积取位至0.01m2，数据取位按“四舍五入”的原则。

1.4.2数据预处理

1）当一条边的两次测量值符合限差要求后，取中数作为边长最终测量值。

2）当矩形的对边均进行测量时，则将两条边测量值取中数，得到最终测量值。

3）同层墙体的厚度差异较小（小于或等于0.02m）时，取其中数作为本层墙体厚度；否则，按不同的墙厚处理。

2房屋面积测量中注意问题分析

2.1墙面突出部分的面积计算方式

在高层建筑的施工中，通常会因结构的需要而在下面建设一段独立的且与墙体连接的承重柱，在有承重柱的建筑测绘中，我国目前主要的测绘方法为：不管柱子占用多大的面积，都要计入该柱所在房屋内的建筑面积之中，这说明承重柱的面积也要分摊其他各项公用面积。这种计算方法存在一定的弊端，如承重结构的建筑目的在于满足整个建筑物的设计要求，而并非由一户所有。根据国际通用的《房产测量规范》中的相关规定，房屋的建筑面积包括套内阳台的建筑面积、套内墙体面积和套内使用面积三个部分所组成。因此，这种将承重柱计算为房屋面积的测绘计算方式是不合理的，应将其作为公摊面积计算。

2.2复式结构的面积计算

目前建筑商为满足人们对于美观的需要，设计出了越来越多的复式斜屋顶建筑，这也增加了房屋面积测绘的难度。斜顶房屋面积的测绘方法为：斜顶结构的房屋面积为屋顶高度的2.2m以上部分的外围水平投影面积总和。斜顶房屋至天面或屋顶上有另一个可供居住或贮藏物品的永久使用的斜顶房屋。

对于简单的斜顶结构房屋，可以直接截取2.20m以上部分，这种计算方法较为准确和方便，但对于有“老虎窗”的斜顶房屋来说，计算方法却有所区别，对于这种结构的房屋来所，只有窗顶部分能够达到2.20m，两侧部分通常达不到这种高度，因此计算会出现偏差，且由于结构复杂，测绘也存在一定的难度。因此，对于这种结构的房屋，该计算方式是不合理的。

2.3公共面积分摊问题

随着我国房地产业的发展，房屋产权关系也变得日趋复杂，逐渐由单一的产权转化为了多元产权结构。所以，公共面积的分摊和计价矛盾也变得愈加尖锐。例如，建筑物的地下室的单位价格通常会比较低，与地上部分相差较大，但当地下室作为公共面积被不同的楼层和不同功能区所分摊时，地下室的销售价格也会随着楼层和功能区的不同而有所差异。如果同时由住宅和摊位共同分摊地下室面积，则同一地下室会因分摊方式的不同而出现较大的价差，由此可见，这种不合理的计价方式会极大地损害放房屋所有者的基本权益，且这种损害方式又非常隐蔽，因此，如何从面积计算出发来有效解决公摊面积的突出矛盾这一课题还需进一步的研究。

3结语

综上所述，房屋建筑面积测量对于测量工作人员来说是一项技术性和专业性要求很高的工作，测量工作亦涵盖工程施工过程中的每一个阶段。只有测量人员准确把握好测量的每一个步骤，严格按照操作的规范流程进行作业，始终保持工作中耐心与细心，全面增强各方面的综合素质，才能更好地为房屋面积的测量工作保驾护航。

参考文献：

[1]白强，崔剑凌.解决房屋建筑面积测量问题的对策探讨[J].中华民居，2012（1）.

[2]韩景红.解决房屋建筑面积测量问题的对策探讨[J].民营科技，2011（7）.