关于如何加强房地产全过程成本控制

关于如何加强房地产全过程成本控制

张彦辉

深圳观澜湖房地产开发有限公司广东深圳518000

摘要：随着我国经济社会的高度发展，房地长开发项目逐渐向高档次、大规模方向发展。以最小的成本，在规定期间内，完成项目开发，是现代房地产行业在发展过程中需要考虑的主要问题。因此，只有认真学习借鉴先进的管理经验，学习运用先进的成本控制方法，根据项目实际有效选择成本控制措施，才能够更好地完成项目各个阶段的成本控制目标，提高项目的经济效益。

关键词：房地产；成本控制；全过程；要点

一、施工前的成本控制

（一）决策决策成本控制

项目决策阶段结果的项目的设计、使用、投入资金都有着巨大影响。在进行房地产项目投资前，要做好相应的决策研究，这也是确保开发项目能够少投资、少消耗、获取高经济回报的主要手段。从以往的房地产项目开发经验来看，决策对项目成本的投资有着较大影响，在决策阶段应该预测项目的成本投资，建立合理的控制目标，实现对投资的合理控制。在决策过程中，要做相应的估算工作，投资估算是项目开放建设建议书的一个关键组成部分。

（二）设计阶段成本控制

设计是项目开展的前提，设计对项目投资的影响超过了70%，一个项目的设计质量和水平不仅会对项目的施工投资造成影响，同时也会对项目竣工后的经济收益产生影响。因此，为了实现对项目成本的合理控制，项目设计的开展需要在确保项目质量的基础开展，设计要合理，尽量减小施工过程中的变更，实现对成本的控制。在设计过程中，工作人员可以采取以下措施：1、通过限额设计对成本进行控制，限额设计，就是依据投资估算、设计责任书的要求，在确保项目的所有功能都能够得到要求的基础下依照批准完成设计，通过限额设计可以确保项目资金不会出现过度缺口，有效的避免了对设计的随意更改。2、将设计投标与工程造价相结合，一方面可以预防设计中出现不规范情况，另一方面可以在设计阶段建立成本控制理念，使设计人员在工作中，能够注重建筑外形的同时坚固工程造价，提高房地产企业的经济效益。3、加强对设计图纸的审核，避免因为设计存在问题导致浪费情况的发生。

（三）招投标阶段成本控制

招标组成房地产开发的一个关键关节。当地产的各个阶段涉及到的专业种类很多，在实际工作中，招投标部门很难对涉及到的所有内容进行合理控制。因此，在招投标工作中，需要发挥各个专业部门的作用，提高其在工作中的积极性，使各个部门能够配合和招投标部门的工作。在此阶段，对投标的成本控制应当以施工图为基准，控制出图时间，做好招标文件的审核、做好相应的谈判。

二、招投标阶段成本控制

招投标阶段是以项目施工图预算为标准，充分调配各部门职能，通过对图纸、招标文件进行审核，充分做好各方面对接，把握好技术指标分析和商务谈判技巧。从整体过程看，地产开发从最初的土地竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备、销售代理、物业委托都要进行招投标，也就是说，招投标在开发流程中一直是贯穿全过程的，在这个过程中，哪个环节都需要进行有效控制，如果控制不好，则会以高昂的代价中标，会影响到整体经济效益。不同的阶段有不同的专业，房地产涉及到的专业种类较多，没有哪一个部门或个人都熟知这些专业知识，要想取得投标胜利，就需要招投标部门协调统一内部资源，对各个阶段的任务进行有效分解，不同的专业部门抽调技术过硬的人员组成推进组，选派业务能力强、有责任心的人员，积极配合招投标部门做好前期准备和招标工作。

三、施工阶段的成本控制

施工阶段是投资最大的一个环节，但是在此环节成本基本已经确定，施工过程中的主要给你工作是确保施工的安全性以及醒目的质量，控制好在施工过程中的额外费用支出，提高项目经济效益。目前，各个房地产企业，对施工阶段的成本控制都十分重视，房地企业也都清楚，如果补控制施工阶段的成本，项目将可能发生亏损，通常情况下施工阶段的成本控制，主要从以下几个方面入手。

（一）设计变更的控制

不同的设计人员和设计机构的水平差异较大，设计的施工图纸很有可能会存在不完善的地方。因此，设计过程中想要达到十全十美是不可能的，在设计过程中应当尽量的减少变更，尤其是应当将变更控制在施工前，尽量不要出现完成施工后，在进行修改，因此作为开发商在工作中，必须要加强对图纸的审查，减少施工后的变更，降低成本。

（二）选择承包企业

在承包企业的选择上，应当尽量选择信誉好、工期短、工艺先进、报价合理的企业。一个优秀的承包企业对开发商来说意义重大，可以缩短工期，降低工程造价。因此，在承包企业的选择上，开发商不仅要注重承包企业的报价，同时也要对承包企业的综合素质进行考量。

（三）选择监理单位

在监理单位选择上，开发商可以通过公开招标的形式进行，从众多的投标单位中选出一个优秀的监理单位对工程施工进行监理，确保施工的顺利进行。一个优秀的监理团队，不仅可提高工程的质量，而且可以帮助开发商减少在工程建设中的投资，提高开发商的经济效益。

（四）对承包合同内容要进行明确

在承包合同签订过程中，应当充分了解市场行情，对市场进行分析，确保合同的同理性。同时，在承包合同中要对可能会出现的职责不清情况进行明确，并且要对延误工期和对影响工程造价的很合同款项等因素进行约定，在合同中通过条款做出明确规定，通过法律途径进行约束，确保双方能够依照规定履行各自的职责。针对在施工过程中，可能出现的事故，引起的索赔，应当做出相应的预期方案，避免在施工过程中，因为过多的索赔事件纠纷。

（五）控制变更签证

开发商一定要做好对工程签证变更的管理、监督以及审核。在施工期间，要对图纸进行认真审核，找出在设计过程中可能存在的问题以及变更，尽量减少施工后返工次数。在工程中的签证，需要分清是合同内包括的内容，还是需要进行另外签证，性质要明确，避免重复计费。如果为新增签证，设计部门需要对变更的必要性进行确认，同时需要监理代表、甲方代表到施工现场实际施工单位三方进行签证，并且需要开发商的成本控制部门对成本进行核实。

（六）控制好材料设备的价格

施工过程中，材料和设备的价格站工程成本的比例超过了60%，因此，控制材料和设备价格是成本控制中的重点工作。首先，需要全面掌握材料的市场价格，掌握市场价格的动态变化。其次，要做好材料的采购，在确保能够满足工程质量的基础下，应当通过招标的方式，选择价格低廉的产品。再次，企业在进行材料自行采购时，工作中时要做好质量控制，材料采购上可以推荐品牌，但是不能指定，同时在材料进场过程中要做好质量监督工作。

四、竣工阶段的成本控制

工程竣工后要做好验收工作，该阶段应当依据合同、费用定额、预算、当地以及国家的相关规定，对工程款进行详细审核，做好相应的结算工作。竣工图是审定工程最终造价的主要依据，同时其也是成本控制得最后一道关卡。在结算过程中，为了避免疏忽，应当对合同中所约定的计价、结算方法、主材价格进行核对；做好工程变更以及相关工程的记录和签证手续，并且要做好工程竣工后工程的汇总。此外，为了保证工程质量，使投资效益能够得到发挥，在工程竣工后，要做好文件和竣工图纸的转移。竣工图不仅可以证明工程的技术情况和工程的实际情况，而且其是一份具有历史意义的文件，记录着工程的情况，对工程的后期维护、修改、重建都有着重要作用。竣工图真实有效反映实际建设情况。

五、影响成本的主要因素

（一）概念和方案设计

概念和方案的设计是建筑物建筑风格和预测建筑成本的关键一步，不仅对项目开发的的进程有影响，而且关系到项目的总成本预算，因此该过程主要存在于A项目一期工程投资决策阶段的后期和真正开始设计的前期阶段。方案往往要设计多个，作为备选，并且选取要经过多方的蹄选，例如A项目一期工程起初准备了三个方案，经过各方面的综合评定，最终选取了二号方案，然而该方案在审查中，发现了一些问题，最后经过多次的修改，终于审核通过，但是方案的经济性反而提高了，并且时间延长了，超过了预期的范围。

（二）材料及设备价格变化

项目所使用的物料以及设施设备的价格直接影响了项目开发的总成本，受品牌、等级、标准等条件的影响，即使是同一用途的建筑设施及配套设施设备在价格上的差异也是十分悬殊的。一般建筑项目的工程量都是巨大的，施工方不可能

一次性的釆购所有的物料、设备，只能分批次的进行采购，但是随着市场的变化，

物料、设备的价格也会产生波动，这就造成即使是完全相同的物料，由于釆购时

间的不同其价格也是不同的，项目开发成本受采购价格的变化也会受到影响。举例来说，该项目在2013年5月份所采购的螺纹钢筋，其价格约为3300元一吨，但是到了7月份，完全相同的产品，价格却上涨了300多元。针对这一问题，可以一次性以统一的价格预定所有的材料，然后让供货商按批次发货，不过这种方法也具有一定的风险性，当材料在市场上的价格是呈现走低的趋势时，公司的成本反而相对增加了。

（三）施工方案的影响

项目成本不仅受釆购价格的影响也受施工方案的影响。施工方案就是一个施工项目的实施方案，同一个项目可以有多种不同的施工方案，施工方案的不同会造成项目进度、成本、质量等多方面的差异，只有设计出最适合项目的施工方案，才能在保证质量的前提下，以更少的成本在最短的时间内完成施工。比如说，在进行髙层建筑垂直施工时，可以搭设多种脚手，不同脚手的搭设所需的资金差异甚大，选择合适的搭设方式可以节约项目成本。在施工过程中，打桩方式的选择、土方运输的调度等都会影响到项目总成本。

（四）工期的影响

工期也是影响项目成本的重要因素，在项目工期的确定上，开发商和承包商的计算方式是不同的，幵发商依据的是项目周期和工程建设计划，而承包商是根据具体情况并结合可能发生的变化来确定建设工期。二者在工期的确定方式上虽有所不同，但此时的工期都不会对项目成本有太大的影响。工期对项目成本的影

响往往发生在施工合同履行期间，当承包商在项目施工的过程中造成工期的延误，开发商的成本就会相应的增加。

（五）工程质量的影响

项目总成本还受工程质量的影响。工程质量标准通常可以分为优良、合格、不合格。不同的工程质量标准所需材料的等级、标准是不同的，由于材料价格的不同，不同工程质量标准下的成本也有所不同。但是材料价格不是决定工程成本的唯一因素，不同质量标准下的工程其后期费用存在差异，有些工程虽节约了物料成本，但其总成本有可能还高于优良工程。

六、房地产开发项目全员控制的要点

1、转变旧有思想观念

首先，房地产开发项目的管理者应对目前的成本控制有一个全新的认识，并将其作为长期性的战略目标，进行贯彻落实；其次，应在企业中树立全员成本控制的理念，使所有员工能在核心理念上形成内部的共识。

2、体现员工的主体地位

在管理过程中，应体现员工的主体地位，以充分调动所有员工的主动性和积极性。一方面，通过为员工创造渠道和平台，让员工提出自己的建议和想法，并让他们共同参与到管理环节中来，以充分认识到成本控制对企业生存的重要性；另一方面，让员工能参与到成本标准的制定，倾听员工的建议，使所有员工能够真正享有在企业的主体地位，并意识到自身的价值。

3、制定完善的激励机制

房地产开放项目的全过程中，应制定完善的激励机制，以激发全员成本控制的积极性。一是要肯定员工的劳动成果，满足员工在物质上和精神上的需求，使员工能感受到自身在企业中存在的价值，提高自身的工作热情；二是冷静的处理成本控制过程中的过失和超支，应对成本控制不利的根本原因进行分析和研究，并寻求对策，而不是仅仅进行处罚；三是原谅员工偶尔出现的失误，并对其指出错误并进行正确的指导，以体现企业人性化管理的原则。

七、结束语

综上所述，房地产过程中，对成本的控制对房地产企业的经营有着重大影响。在成本控制过程中，如果发现存在偏差，要对偏差进行及时纠正，将用于各项生产的费用都控制在计划范围内，确保成本控制目标的实现。此外，在成本控制过程中，只有确保不同阶段的成本控制的得当，才能使各个阶段之间的联系变得更加紧密，促进企业资金的良性循环，促进企业发展。

参考文献：

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