办公建筑的改造方法浅谈扩展旧办公建筑空间的可持续方法

办公建筑的改造方法浅谈扩展旧办公建筑空间的可持续方法

程梦洁

华商国际工程有限公司北京市100069

摘要：目前，空置的办公建筑用于出租住房，这种现象在许多国家屡见不鲜。此现象的发生是由于经济萧条引起这些（办公）建筑的迅速更新。与此同时，住房需求高涨，特别是介于这两种消费群体：年青人和老年人。下面将介绍两种可持续方法，试探究办公建筑的双重作用。

关键词：更新；办公建筑；住所；公共建筑；可持续发展

引言

将办公建筑改造成住所既有利于解决住房供应的短缺，又可以缓解办公建筑空置的问题。此外，改造还会带来其他的利益，例如：将居民带回曾经一度消失的区域（如郊区），进而提高居住区的使用率。改造对于可持续发展起着十分重要的作用，即通过保护历史性古建筑，使得其历史广为流传。

尽管益处如此多，工程改造还是很少发生，即使之前已经被证明是可行的。其中的主要原因是缺乏工程改造的经验。

当前，空置办公建筑和房屋短缺的逻辑结论是从将办公建筑改造为住所的可能性调查中得来的，而且适宜的居住建筑场地在城市网络中是十分匮乏的。所以说这是一个很好的机会将居民带回之前消失的区域，并以此改进可居住的状况。当然，也可以把办公楼拆掉并在此地修建新的住房。这种方法的好处在于居民的生活需求能够最大限度地得到满足。然而，改造可能会引起耐久性的问题，要做到防止建筑结构的分块变动并营造独特的家居环境。历史性古建筑也可以通过改造的方式得以保留。另一个优势在于改造的建筑可以立即开始建造从而租金收益损失较少。

1快速勘测

快速勘测是用来对一个办公建筑改造的可能性进行一个快速评估。被否决的建筑没有必要考虑其远期发展，相反，没有被否决的建筑是比较有潜力的，并且可以进一步调查其可行性模型和列表清单，这两个发展方法体现如下：

1.1办公楼不适合改造为住房

如果某个场地或建筑不适合作为住房使用，那么就没必要作进一步的计划了。

a.此场地不宜建造住房

细节：办公楼位于一个偏远工业区或在办公楼群之中，必须根据城市地图和市议会政策来确定。

解决途径：首先要调查该区域的发展状况，从整体出发，进而营造适于居住的环境。在这种情况下，现存的地形就十分有利，因为它将造价降低了。

b.此建筑不宜改造为住房

细节：建筑层高低于2.6m，这可以从剖面获悉，就凭这一点，就不合要求，因为规范规定住宅室内最低层高不得低于2.6m.

1.2市议会（如果可能的话）不愿改变其区域规划

如果市议会不愿改变其区域规划，那么也没有必要进行下一步计划。

细节：如果市议会同意了哪个区域考虑被改造，就可以确定市议会是否赞成将其列入再开发计划内。

解决途径：如果没有达成共识，市议会必须尽快解决此事。

2可行性模型

根据场地位置，建筑结构和造价预算可以决定其占有市场。可行性模型可以用来决定工程是否成功。其一，如果可行性模型提供了一个乐观的前景，那么办公楼就可以进行深入的研究。其二，如果可行性模型提供了一个消极的前景，然而占有市场开始发掘，此时的进程必须从“决定占有市场”阶段重新开始。其三，如果可行性模型提供了一个不乐观的前景并且此时没有其他可行的目标群体，那么这个办公建筑不适合改造成住房。要么寻求其他解决途径，要么拆毁旧建筑。

要想得到一个改造工程清晰明了的经济可行性列表，做一个可行性研究是十分必要的。可行性模型设计费用，收入和发展阶段的各种经费，总投资费用取决于费用使用的索引编号。费用数目来自于7个完整改造工程的项目分析。

获得成本取决于办公楼的工程造价，收入根据消费群体而定。调查的特殊消费群体有：中坚力量（包括学生），其次包括那些离家但经济不独立的毕业生，以及老年人。房屋的租金或售价以及一种理想化的布局都是为这些群体拟建的。目标群体与理想化布局相匹配是建立在特殊生活需求上的。在理想化布局的指引下，办公空间可以大致被划分开来。住宅房间的数量也用这种方法确定，就像总租金和销售收入。这个数字仅仅包括来自产生于住房额外税收的收入，比如，共享的商业广场。根据费用和工程收入，可以算出发展预算的总额。使用可行性模型，可以得知工程项目的每个目标消费群体的费用是否是可补偿的。

如果建筑物造价和收入是已知的，我们就可以使用预算总额的方法决定这个项目在经济上是否是可行的。可行性模型包括其财政比率，通过这个分析可以看出建筑的出租价格在投资成本中是可补偿的。

3结论及建议

决定一个办公建筑是否适合改造，两个新发展方法在推研中，即快速勘测和可行性模型。快速勘测将办公建筑改造的可能性迅速地评估出来。可行性模型使一个改造项目的经济可行性在早期有一个良好的印象。总之，检验这些方法发展的程度和可实施的相关数据在中国或其他国家都是十分必要和重要的。