住宅项目批量精装修工程全过程管理探讨

住宅项目批量精装修工程全过程管理探讨

冯云飞

深圳中天精装股份有限公司

摘要：随着科技的进步和经济的发展，我国国民生活水平日益提高。人们开始不满足于传统的建筑工程，期望拥有更加舒适和美观的生活场所。由此，装修工程造价占建筑工程总造价的比例逐渐增加。在当今房地产行业发展日益繁荣的时期，为了获得更多的经济效益，房地产商争相推出一批又一批的“精装修房”来吸引大众的眼光，以求实现市场和利益的双赢。但是精装修房在实际的施工操作中由于项目工期的过度压缩和管理上的松懈，仍然会遇到较多的质量问题，本文将针对这些问题进行详细的分析，提出相应的对策，以确保工程施工质量。因此，有必要确保装修和施工的质量，以更好地确保当建筑物进入使用阶段时，它可以发挥良好的作用和价值，尽可能避免出现各种类型的问题。因此，应加强建筑装饰施工的质量管理。

关键词：精装修；施工技术；全过程管理

一、住宅项目批量精装修的特点及优势

多数居民不具备装修专业知识，而住宅项目批量精装修交房即可入住，省去了费时且劳神、繁琐的装修过程。住宅项目批量精装修因其统一材料采购、设计施工，即降低了仓储和运输等各环节费用，又保证了工程质量。由建设部测算发现，相比业主自行装修，要节省至少30%的装修费用。对社会而言，住宅项目批量精装修不仅减少了资源浪费，而且避免了因业主各自装修造成的长时间扰民和对建筑性能的破坏。由此可見，住宅项目批量精装修不仅环保、节能，还规避了装修对建筑主体及细节的破坏，即为业主节省了时间和精力，同时也避免了邻里直间的矛盾，在日后的房屋保养、维修上也能得到更专业的服务。

建筑工程室内精装修与传统的毛坯房相比具有明显优势，经过对市场某住宅项目批量精装修同毛坯房住宅进行详细对比，发现当前住宅项目批量精装修具有几方面的优势：首先，对消费者来说，住宅项目批量精装修更为方便。如今城市居民的工作生活节奏不断加快，在繁忙的工作生活中难有充足的时间进行住宅装修管理，购买住宅项目批量精装修则免去了这一繁琐的装修环节，为业主节省了大量的时间和精力，让业主们更致力于工作，体现了间接的经济效益。其次，住宅项目批量精装修的装修材料和施工由正规专业施工单位负责统一采购和规范管理，并配备了专业的施工监理队伍，全过程多环节质量控制，遵循有关规范、规定进行现场见证抽样检测和试验。这一合作管理模式直接减少了工程出现质量问题的几率，并对国家环保减排的政策规定起到了切实的作用。通过高品质的住宅项目批量精装修建设，开发商的品牌效应亦将得到有效的提升。住宅的精装修项目施工是由开发商统一组织实施的，通过高品质的装修，可以提升开发商自己的品牌知名度。总之，高品质住宅项目批量精装修比毛坯房更能为开发商和业主带来更多的经济效益和使用价值，同时更能体现时下节能环保减排的价值观。

二、住宅项目批量精装修施工技术中存在的问题

1、施工技术方面问题

施工技术也是当前建筑装饰装修工程中的关键所在，近年来由于选用施工技术不合理而造成建筑装饰装修质量出现问题的情况屡见不鲜。当前，在装饰装修施工过程中施工技术不断丰富，施工类别日益趋多，其对于装饰装修施工质量的影响更加明显。若是施工方案制定过程中施工技术选择不恰当，就势必会影响到施工质量。此外，除了选择恰当的施工技术外还需要进行合理的施工技术操作顺序制定，才能有效的确保最终的施工质量。在施工技术实际应用中，若是出现工序混乱的现象，也会对施工的质量造成不利影响。

2、施工材料方面问题

在建筑装饰装修工程中，装饰装修的材料至关重要，也是保证最终施工质量的先决条件。若是建筑装饰装修在材料方面出现了问题，不仅会对后面的施工造成不可避免的影响，还会直接影响到施工质量。同时这也是当前我国建筑装饰装修行业存在的一个重大问题，装修市场一直不规范，各种各样的材料不断涌入市场，最终导致劣质材料被使用在装饰装修施工中，这也使得装饰装修材料这一影响因素显得更加明显。

3、项目规模方面问题

房精装修施工，往往于个人房屋装修存在着一定不同之处，商品房、装修工程量相对较大，通常是在几百套以上，甚至是在上千套左右，且大部分商品房的大小、户型等存在着较大差异性，装修施工期间往往包含着墙面装修、地面装修及电路等等，甚至还包含着内部电器及家具等这些细节的装修施工内容，项目规模相对较大，以至于精装房的装修施工专项管理工作难度系数相对较高。

4、施工人员方面

建筑装饰装修施工过程中每一个项目都是由施工人员操作完成的，因而施工人员的专业素质与施工质量有着直接的联系。若是施工人员出现问题，那么必将导致施工质量出现问题。其中，施工人员对工程质量的影响主要可以分为两个方面：其一是施工人员素质不达标，其不能满足该职位对应施工人员的要求，在业务能力上存在一定的不足，会造成具体施工过程中出现问题，也就会影响最终的工程质量。同时当前技术更新换代速度较快，建筑装饰装修的复杂程度也在逐步上升。若是相应的技术人员没有及时加强相应的新技术学习，也会导致技术水平不过关，业务能力不足的问题，进而在使用新技术过程中可能会出现质量问题。其二是部分施工人员在施工过程中不能保持高度的责任感，玩忽职守，因为自身操作的错误而导致发生施工质量问题。

三、建筑工程室内精装修常见的质量问题原因分析

3.1木地板局部起拱与变形

3.1.1木地板含水率偏高或偏低。偏高时，在干燥空气中木地板会挥发水分，断面产生收缩而发生翘曲变形；偏低时木地板铺后吸收空气的水分，产生起拱。

3.1.2木地板含水率与当地空气的含水率不一致，木地板若吸潮或由湿变干燥，就会变形。铺设的地板与墙之间没有缝隙，这样木地板一旦受潮就会起拱。木格栅之间铺填的保温隔声材料在地板铺设后，吸收潮气后起鼓、变形。

3.1.3未铺防潮层或地板四周未留通气孔，面层板铺设后内部潮气不能及时排出。木地板未拉开缝隙或缝隙过少，受潮膨胀后，使面层板起鼓、变形。

3.2吊顶天花面开裂

轻钢龙骨骨架结构的设计、施工以及面层板的安装质量影响。轻钢龙骨架的合理设计、采用合格的材料和零件、严格把握施工质量，是确保吊顶面层不变形、不开裂的重要保证。其中任何一个环节的差错、疏忽都会导致变形和开裂。例如石膏板与龙骨之间的固定，若不按顺序固定或固定不牢固，使板产生内力，板缝处受剪，便引起变形和裂缝；轻钢龙骨的刚度和直线度不够，间距不当，也会产生变形开裂。

3.3卫生间、厨房地面渗漏

常见原因：有水房间地面的防水层施工作法不规范，施工质量差，管根、墙根防水处理不细致。这一质量问题的质量保证措施为：严格按设计要求及规定施工，保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高30mm。卫生间、厨房地面防水应按规范要求施工，对于管根、墙根等极易渗漏水部位，防水应加强处理。防水施工完毕后应作蓄水检验（深度为20～30mm），24小时内无渗漏为合格。安装的卫生洁具应事先预埋准确，避免后期打孔、乱砸等现象，以防破坏防水层。

3.4外墙及门窗渗漏

3.4.1外墙开裂、渗漏

填充墙与梁、柱、剪力墙交接处抹灰时未按要求挂抗裂钢丝网片，易开裂造成渗水。外墙孔洞、脚手架洞眼等部位未按要求进行施工，封堵不密实。上料口封堵砌筑时，与原有洞口接搓不严密等。

3.4.2门窗渗漏

外窗渗漏水部位常见于窗边角及窗台处，主要原因是窗与墙体间封堵不密实，窗台泛水坡度不够等。外窗渗漏水一直以来都是质量问题的控制重点。控制措施有：窗框安装前，监理（建设）及施工单位应对抹灰成型的门窗洞口几何尺寸进行测量验收，达到要求后方可安装。

3.5墙体结露、涂料霉变

墙体结露、涂料霉变主要是墙体温度与环境温度相差过大，空气中的水分遇冷凝结造成结露，导致内墙面涂料霉变。造成的原因有多方面，其中有一种是墙体在施工时过于潮湿，在抹灰时墙体来不及干燥致使在环境温度上升时墙体温度仍然很低，当温差达到水汽结露的临界温度时就产生了结露。还有一种也是因墙体潮湿，装修时部分材料不透气，水分集中引起结露。措施：严格按节点处理详图的规范要求施工，保证砌筑墙体的砂浆饱满度及砌筑质量，确保后续施工前墙体处于干燥状态。内墙应采用防霉涂料，涂料使用前须经检测，确认质量合格方可使用。

四、住宅项目批量精装修施工全过程管理

4.1住宅项目批量精装修材料和设备的技术

住宅项目批量精装修所用的材料、构配件和设备的进场报验都要严格把关，住宅项目批量精装修材料进场使用前必须严格执行材料进场验收签字制度，同时应按规范要求对住宅项目批量精装修的施工试验及施工记录，保证住宅项目批量精装修施工资料的完整性。

4.2住宅项目批量精装修施工过程技术环节

住宅项目批量精装修施工前必须先做样板间，检验装饰效果、施工工艺和施工质量。住宅项目批量精装修施工中安排专人在现场督促检查，落实住宅项目批量精装修设计方案。在大面积住宅项目批量精装修施工的过程中，要全程跟踪装修施工过程，对管线、吊顶、基层、地板木龙骨、地板留缝等部位要严格执行工程技术标准和验收。住宅项目批量精装修施工每道工序完成后，实行自检、互检、专职检测。

4.3住宅项目批量精装修施工的全过程管理

首先，吊顶工程的施工技术应该以饰面材料、吊杆、龙骨的材质、品种、规格和安装间距及连接方式的控制为主，吊顶标高、尺寸和造型符合设计要求。其次，厨房、卫生间等防水工程施工中要严格按施工工艺施工，并在施工完成后进行48小时的避水试验。其三，墙面涂饰工程中，应该加强对涂料的品种、型号和颜色的检查，涂饰时要均匀、粘结牢固，严防漏涂、透底、起皮和反锈等问题的出现。其四，细部工程施工中应该对预埋件安装、数量、规格、位置以及造型、尺寸和固定方法等全过程管理进行强化，保障细部工程表面平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致。最后，实木复合地板施工中应该加强地板的选配，对基层进行防潮处理，防潮层宜涂刷防水涂料或铺设塑料薄膜。

五、住宅项目批量精装修施工技术管理因素分析

由于精装修工程装修环节复杂、频繁交叉作业、专业性较强等施工特点，影响施工技术的因素有很多，这里将其总结为施工前置准备因素、施工作业结构分解及组织因素、施工资源保障因素三大主要因素，对其进行进度管理影响分析。

（1）施工前置准备分析

项目部应重视项目进度管理体系建设，有可执行的系统性进度计划控制程序，所组织的精装修团队进度目标任务执行力上佳；项目部应对关键施工技术节点选取合理和明确各分部分项工程施工关键路线部署，避免造成精装修施工工期延误。

（2）施工作业结构分解及组织分析

精装修施工需真正结合工程特征对装修施工结构进行精细化分解，因此才能有效明确项目施工结构组成部分和项目可交付成果的组成元素，做到对施工工序组织管理的高效有序把控，并及时做出对项目进度差异分析的响应调整。

（3）精装修施工资源保障分析

精装修施工对材料供应计划控制管理提出更高的要求。在甲供或甲指乙供的采购模式下，做好对自精装修开工到验收交付所需项目资源的组成、获取、经济效益等分析，充分保证对装修材料的组织和供应计划、劳动力计划和机械设备作业的可靠性、可执行性安排，以及施工资源现场供给与施工技术的匹配衔接。

（4）建立精装修施工质量管理保障体系

施工质量管理保障体系是影响装修质量的主导因素，其设置是否合理，将影响精装修项目中各生产单元机制的高效运作，顺而影响项目部对各专业工种的施工质量管理工作能否有效开展；为实现对项目精装修成品质量管理的有效控制，需确保质量问题在合理的施工质量管理保障体系下，得到有效沟通和及时整改。

结束语

住宅项目批量精装修具有提高住宅安全性能，减少资源浪费和环境污染，为消费者提供安全、便捷等方面的显著优势。住宅项目批量精装修要实现高品质现代宜居住宅的目标，必要经过各层次、全方位的质量检测验收。要本着以人为本的建筑理念，差异化施工等技术原则，对新建住宅进行系统、安全的精装修。为了避免质量问题的产生，需严格执行施工管理标准和技术控制，在确保施工质量前提下降低成本提高企业的竞争力，以更加完善的施工技术，推进我国建筑行业的长足发展。

参考文献：

[1]李玉冬.谈谈住宅项目批量精装修工程常见质量问题的控制.现代物业.2013.8

[2]章少福.全装修住宅机电安装工程施工质量管理.福建建筑.2015.8

[3]彭华.住宅工程施工阶段业主方的质量管理研究.中国科学院大学2012.5

[4]周飞云.浅析住宅项目批量精装修的发展趋势与质量管理.福建建材.2012.11.

[6]关罡.中国住宅工程质量问题的循证管理方法研究.西安建筑科技大学.2012.8