关于物业管理服务价格管理体制改革问题的探讨

关于物业管理服务价格管理体制改革问题的探讨

高亚军

雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司广东广州510000

摘要：进入新时期以来，我国经济形势逐渐产生新的变化，从而对国内市场价格运行产生影响。企业原有的价格管理体制已经逐渐无法满足市场发展需求，这对物业价格稳定和资源配置可能会产生不良影响。企业想要在市场中获取发展空间，就必须进行物业服务价格管理体制方面的改革，从而实现对资源的合理配置。因此，物业管理服务价格管理体制改革具有较高的研究价值，越来越多的企业开始加入价格体制改革中。

关键词：物业管理服务；价格管理；体制改革；问题

引言

价格管理体制是国家对于价格管理实行的基本制度，体制主要包含了价格管理机构、价格形成机制以及价格管理权限、价格的调控手段等。随着我国经济的快速发展，以及经济形势的改变，国内市场价格运行也在发生改变。物业管理服务价格管理体制中的一些弊端渐渐显现，并且制约了物业管理的发展和进步，原有的价格管理体制无法达到市场发展的需求，并且会对物业价格的调控以及资源配置产生一定的影响。物业公司要想在市场中占据有利地位，就要实行物业服务价格管理体制的改革，从而优化资源配置。下面首先就物业价格管理中存在的问题进行介绍。

1物业价格管理问题分析

1.1现行的价格管理体制不利于物业管理行业的公平竞争

社会成本是同样的产业部门面对不同的企业所生产的同一件产品产生的平均成本，社会成本反应的是在当前的社会生产力水平下，全社会生产某种产品平均消耗的人工及物质费用的支出。而物业管理公司所提供的产品就是针对业主提供的各种服务。根据社会成本的定价，要想推动整个物业管理行业的健康前进，就要推动经营管理质量好、成本低于社会平均成本的公司来提高经营管理水平以及服务质量，从而有利于推动整个物业管理行业的前进。而现行的政府定价以及政府指导价并不利于物业管理行业的公平竞争。虽然在定价的时候征求了相关主管部门以及业主的意见，但是由于物业管理涉及到多个部门单位，无法详细的了解到物业管理行业的社会成本。而现行的经营者定价策略又会受到诸多因素比如距离等因素的限制，也无法完全实现公平竞争。总之现行的物业管理服务价格的形成并不利于行业的良性发展。

1.2现行的价格运行体制无法反应物业管理服务的价值

物业管理公司盈利的主要来源就是通过向业主提供服务而收取物业管理费用。不过现行的价格运行机制条件下，物业管理公司无法从物业管理服务中获取盈利，而不得不借助其他的经营活动来弥补物业管理的亏空。比如有些小区的物业管理公司利用小区内的经营用房，开设各种餐馆、商场、菜市场等等。物业公司也是需要效益制成的，如果长期按照现行的价格管理体制来运行，势必会导致物业公司对于效益差的服务项目的忽略，甚至停止该项服务，从而影响到业主的生活，也阻碍了物业管理行业的健康发展。

1.3现行的价格管理方式不利于物业管理市场的正常运行

在制定物业管理的服务收费标准的时候，应该针对物业管理提供的专业服务再结合小区的公用设施来制定各项服务的价格，但是在目前的价格管理中，物业部门是以物业的档次来制定物业管理的收费标准，在实际的运行中，会使得物业服务的劳动耗费出现差别，无法有效的规范物业服务的价格市场的运行；另外现行的价格管理方式对于物业管理公司利用公共设施场地开展经营活动以增加收入的行为并没有进行禁止，而是鼓励物业管理公司利用这种公共场地的经营所得的收入来补给物业管理服务价格存在的亏损。实际上这种公共场地及设施应该对全体业主所有，经营活动所得收入应该归全体业主所有，因此利用经营所得收入来弥补物业管理的亏空也可以看做是业主为自己缴纳物业管理费用，这些费用加上业主缴纳的各项管理收费才是物业管理服务的真正收费，而这些在物业管理服务时并没有体现出来。因此在制定物业管理服务价格的时候并没有考虑这种公共设施条件的差异，因此也就无法对物业管理的服务价格进行规范。

2物业价格管理改革对策

2.1物业服务价格制定对策

不同区域之间统一业务服务价格存在较大差异，因此企业在进行物业服务管理价格制定时应该对市场区域进行划分。进行物业市场区域分析时，相关物业价格制定人员应该根据物业服务类型和区域内整体物业定价现状进行内部价格制定，且制定出来的物业服务价格必须具备良好的竞争优势。企业物业政策和当地政府政策都会对物业服务价格制定具有指导性意义，相关价格制定人员应根据市场价格风险评估和市场供求关系进行价格策略的合理选择。在物业服务价格方案调整方面，企业可以利用物业营销指标进行物业产品变化规律、物业营销变化情况和客户需求现状等研究。比如在客户需求现状研究方面，企业可以通过客户验证进行物业价格合理性判断，以减少物业定价风险。在进行物业服务管理价格制定时，企业应该将物业成本作为重要依据，通过物业成本核算进行物业产品的重新规划和价格调整。尤其是在进行新型物业服务价格管理体制改革方面，企业应加强物业成本控制，在许可范围内适当调整物业价格，从而在市场中抢占先机，且物业服务价格制定出来之后，需要以表格形式打印出来，由专门人员进行物业价格审核，并将相关数据资料存入档案中。

2.2厘清物业价格管理问题，深化市场价格改革

从企业内部物业价格体系层面来看，部分企业物业服务价格管理体系已经与市场价格脱轨。多数企业都只是将价格作为计算成本和收支的一种计量工具，忽略了价格能够发挥的市场经济调节功能，因此物业价格体系多用于内部结算，无法将企业劳务价值和内部产品价值反映出来，另外，企业物业服务管理价格决策体系层次比较模糊，价格管理机制缺少灵活性。在以往物业价格管理方面多选择传统定价方式，造成企业市场适应能力和临场应变能力降低，易在复杂多变的市场环境中失去机遇，甚至会出现重大经济损失。企业必须厘清物业价格管理体制改革方面存在的问题，深入市场价格改革中，尽快弥补自身发展不足。从当前物业服务价格改革层面来看，公益性服务、能源资源和交通旅游等业务都属于重点改革项目，且改革难度较大，需要相关企业和单位逐步深入物业价格体制改革中。作为地方政府部门，应该将价格改革中心转移到价格管理机制建设方面，包括补偿机制、定价机制和价格调节机制等，从而促进价格市场化形成。

2.3加强物业内部价格管理制度完善

新时期下，价格决策权更加开放，物业价格管理体制改革也在不断深入，价格管理机构职能已经开始转变成为企业成本核算和定价程序规范提供指导性意见和辅助。在物业价格管理体制改革过程中，企业必须加强物业内部价格管理制度完善工作，对企业价格行为进行合理引导。在具体操作方面，企业可以通过内部价格管理机构进行价格管理水平提升。内部价格管理机构组织人员必须具备专业化管理能力，加大企业内部业务价格管理人员培训力度，所有价格管理人员必须持证上岗。在企业物业服务价格行为规范管理方面，企业应注重价格信息与市场信息方面的收集整理，通过价格法律法规与国家政策进行价格服务模式创新探索。企业应该实时监控市场价格变化情况，加强市场价格行为规范，通过有效途径解决各类价格纠纷问题。

结语

企业要深入物业服务价格管理体制的改革，就要从当前物业价格的制定存在的问题入手，对内部价格的管理机制以及物业价格的管理等方面进行研究，制定出更加完善、更加合理的物业服务价格管理体制。

参考文献

[1]李有斌.物业管理服务价格管理体制改革问题的分析[J].现代经济信息2016(17)：82

[2]罗利丽，刘军.经济新常态下价格管理体制与模式创新研究[J].渭南师范学院学报，2017（24）:164-165.

[3]孙建秦.石头河灌区水资源价格管理体制改革探析[J].广西水利水电，2016（1）:152-153.