浅析建筑精装修优化管理与管理办法

浅析建筑精装修优化管理与管理办法

段林茂

段林茂

上海招商局地产开发有限公司

摘要：本文为2016年7月参与项目坐落于上海市嘉定区嘉定北菊园项目；建筑性质为住宅，总建筑面积18.3万平方，容积率为普通商品房2.3，绿地率为30%，其中25层以上建筑3栋，18-24层9栋；塔楼一座；含售楼处；门卫房；其中精装修交付1#3#8#其他为毛坯交付；此项目结构为剪力墙结构；现场分为俩个标段；俩个标段各位一家土建总包单位施工，为俩家平行总包单位。3幢楼为精装修交付分为俩家精装修施工单位分别施工；9幢毛坯交付，电梯厅，连廊走道公共部位及一层大堂，标准层大堂，地下室大堂为精装修交付。

关键词：房地产开发及施工管理；建筑装修工艺工法；精装修管理体系精装修工程标准

Abstract:Thispaperparticipatedintheprojectlocatedinjiadingbeijugarden,jiadingdistrict,ShanghaiinJuly2016.Thebuildingisresidential,withatotalfloorareaof183,000squaremeters,plotratioofordinarycommercialhousing2.3,greenlandrateof30%,including3buildingswith25floorsormore,and9buildingswith18-24floors;Onetower;Includingsalesoffice;Theguardroom;Amongthem,1#3#8#refineddecorationdeliveryfortheotherblankdelivery;Theprojectstructureisshearwallstructure;Thesiteispidedintotwosections;Eachofthetwosectionsofacivilconstructioncontractorfortheconstructionoftwoparallelgeneralcontractorunits.3buildingsforfinedecorationdeliveryintotwofinedecorationconstructionunitsrespectivelyconstruction;9roughbuildingdelivery,elevatorhall,corridorcorridorpublicpartsandthefirstfloorofthelobby,thestandardfloorofthelobby,thebasementofthelobbyforfinedecorationdelivery.

Keywords:realestatedevelopmentandconstructionmanagement;Constructionanddecorationtechnologymethod;Finedecorationmanagementsystemfinedecorationengineeringstandards

1引言:

菊园项目的精装修施工管理是一整套系统，每一个细节，每一道工艺都需要严加把控，层层把关，稍有不慎就容易出错；精装修管理体系是关系整个项目的前因后果，从头到尾的链接是各个驱动模块的共同作用力，绝非一个模块或个人能做好；也可以这么说，精装修的管理是一个集体的智慧系统；没有任何捷径可以走，一个好的管理体系及团队的发挥，可以决定甚至影响着整个项目的质量；尤其大批量的精装修工程项目，一个团队的用心程度，严谨的施工工艺的管理及精细化的管理水准，才能更好的把项目质量提升到优质精品项目高度上来。面对整栋楼批量精装修，需要有统一口径的管理模块，统一的标准化文件，统一的表格化管理；管理精装修的难度在于对材料的统一管理，对标准化文件系统的宣贯和发布，对精装修技术要求的落实，对产品补品特性的运用。精装修的主要特点是体量大，材料品种多，涉及面广，产品分类多样化，方案本身具有的个性化，人性化；满足各类人群的功能分布较为分散，涉及专业关联性联系性精密，管理上专业性非常强，技术要求高，施工强度大，现场人数较多，管理的分包及供应商多，施工工序偏多，施工交接交叉频次高，工作接口及周期较为集中；总之，相比土建及其他专业而言，其过程涉及面的材料部品部件及相关分包配合的重要性，完整度，密切程度，专业化程度，精密度，科技含量更高，加上其先天的本身规范及体系偏差上的不完整性，部分项目仍然需要在边施工边修改外观效果上，设计说动脑筋，琢磨美感，整个过程的要求非常高，因此需要有一个系统性的体系，这个体系的建设需要动员该专业的集体人员进行小组拟定，组建技术小组，保证这个项目的产品质量，效果的前提下，对精装修的整个动态的管控过程，生产过程，各个环节要进行科学，合理的可持续的管理。

2.精装修施工管理流程的建立：

2.1材料进场及设备进场的管理办法及要求；

图1菊园项目材料设备进场报审流程图

在菊园项目实施过程中，将所有总分包及专业分包的进场材料进行了从监理到项目部，到成本合约，设计等多个专业人员的系统分布登记台账的管理；有效的避免了在多个单位的进场材料情况下，出现乱象；导致形场材料进场无人监管，漏管，无从管辖，无人专管的混乱局面；采用了流程图的管理，大量的降低了多任务多产品对材料规格型号不能更好归类的管理难度；以确保各单位在进场材料时如何熟悉掌握更快更准通过验收关，实现不同装修部位产品与不同的使用功能的分类，与监理，项目部，设计，成本能够更好的互通有无，建立了更直接有效的专业性一次性交底的互动平台。

2.2施工样板流程图：

图2菊园样板房管理流程图

该项目通过指导施工单位做出样板房，样板间以实际交付为准的展示样板房，主要更大程度上的了解施工单位的管理主控过程，以及更好了解施工单位的施工工艺的纠偏的，对图纸的理解，产生了不一致的想法和工艺标准；样板房以个性化装饰为铺，真实了反应了精装修管控过程中存在的内在质量问题，进行了自我纠偏，查找解决问题的办法；从图表中能够反应出总包单位，监理单位，项目部，设计，工程部，样板房专人层层突破的验收关，对施工队伍，对施工单位的管理人员是一种检验，也是一种挑战；对材料商的配合，对材料的质量问题进行把关，对样板房中使用材料出现的问题，对样板房施工工序的施工组织要求，对管理人员的要求，对设计深化的要求；对工期时间的把握及时调整总结得到有效途径的修正；现场解决在安装集中过程中的问题，确保装修单位按图纸施工。按流程完成样板房任务。

2.3工作面交接流程图：

图3菊园项目工作面交接流程；

在菊园项目中，精装修专业作为项目的第二大专业主要牵头人，引领者；主动负责组织土建与精装修单位小组组成的交接会议，召开关于土建总包与精装修单位，门窗单位，幕墙涂料单位，验收已完成的土建工程质量的交接会议；形成会议纪要发送邮件并抄送参加交接的所在单位公司负责人；会议安排好业主第三方单位监理单位，对会议的参加人员进行签到签名；复印好给到参与单位负责人：1.落实土建已完成的工作事项，对土建所在范围的墙体空鼓进行检查。2.对墙体渗水进行排查，尤其是外墙渗水，阳台卫生间渗水，对土建门窗进行A4纸的关窗检查；对玻璃划痕进行一对一的检查；对五金门锁进检查，确保完好无损后做好保护。3.对现场土建移交1米线进行登记影像记录，对标高线进行移交；对设计单位随时对装修效果，装修质量，材料质量进行巡检，飞检，根据现场实际情况核对土建图纸；是否存在遗留问题，包括遗漏的墙体，未安装的防火门；门窗塞缝的处理是否到位；门窗洞口的封闭，窗户的咬框等现场实际情况的梳理及判定。4.对地面浮浆，水泥的铲除；墙面平整度的测量；电梯的运行进行现场实际的调试记录。5.对现场工作面的交接，以及具备工作面的工作周期，填写交接每项的记录表；项目公司工程部精装修专业负责人，监理公司，总包单位，精装修总包及其他参加的验收单位交接验收；填写验收记录；对验收中发现的问题，监理公司详细记录建议和意见一并下发到各施工单位，限时整改，监理公司同精装修单位对整改内容进行验收，签收；不合格要求的进行重新的整改工作部署。流程目标：规范“样板先行”、材料及设备验收、工作面交接的管理，强化各项目部对材料设备样板的报审、工程大手施工前施工样板的实施，大宗材料设备进场后的验收，重要工作面交接等重点环节的管控：

a、工作面交接前，移交单位应对交接的内容做好自查自纠工作，自检合格，及时填写“工作面交接记录表”,附上实测实量数据记录表/检验批质量验收表/移交面数码照片/其它能够证明交接面质量证明的资料。

b、移交单位及时安排交接验收，同时报监理、建设单位进行现场见证。

c、接收单位通过验收，已达到交接条件的，应及时在“工作面交接记录表”上签字确认；认为未达到交接条件的，也应将不合格原因详细陈述清楚，并根据现场情况限定整改期限，监理、建设单位应全程见证交接过程，并签署相应意见。

d、移交单位完成工作面交接确认手续后，接收单位负责对该工作面进行全面照管。

e、根据工作面交接指导表要求，应该办理工作面交接而未办理就擅自进入下道工序施工的，其产生的一切后果均由下道工序施工单位（接收单位）负责。

f、“工作面交接记录表”一式四份，会签完成后，移交单位、接收单位、监理单位、建设单位各存一份。

3.精装修施工管理的任务及管控要点:

开工前的准备工作（投资控制）；

作为该项目的工程管理部和监理必须检查精装修总包进场后开工前施工的准备工作：a.人机料环（技术准备，劳动力布置，人力计划工期的编排，材料进场计划编排，设备的安排）具备开工条件后方可进行发布开工令开工。

b.合同管理的准备，样板房准备；批量精装修正式施工前要遵循“样板先行”的原则，各施工班组在批量精装修前均应按照工艺要求做好样板，装饰施工前的施工组织设计；装修施工应图纸严格要求按照《住宅装饰装修工程施工规范》《建筑装饰装修工程工艺工法》《装饰装修质量规范要求》《精装修工程技术要求》《精装修材料技术规范要求》《精装修节点细部构造规范要求》《精装修工程成品保护实施细则》GB50327-2001及样板房施工确认的施工工艺进行施工。

c.施工期间至完成项目公司装修施工管理部门组织监理，装修总包，分包单位进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认。批量精装修施工时应按照经确认的样板房质量标准和要求施工工艺进行施工。

（2）施工过程中协调工作：

作为该项目的项目负责人装修施工管理负责人负责做好与政府部门，质监站，监理，设计，成本合约，及施工方的相关单位的协调工作，就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；精装修准备工作还应该注意室外（煤气管道，公共部位消防管道，排水管道）等工程的进度，尽量做到事前控制，最好提前预判；包括施工期间材料的运输的畅通；最好能在煤气管道提前进入施工，煤气表安装等等电力、自来水配套尽早进场施工，避免对施工有较大的验收影响。

（3）施工进度管控

进度控制不仅仅体现项目能否按期完工，更能体现项目在过程管控中出现的的节点问题；保证项目质量的情况下，加快项目进度；通过对进度控制不超过合同约定的时间。

a.菊园项目的进度控制目标是基于合同工期不变的情况，对内控计划进行了调整；着使项目工期顺利按期完成，b.通过调整人力措施，技术措施使项目质量周期不受影响的情况下，达成目标的实现。

（4）施工项目质量控制：项目总进度目标的论证；菊园项目通过总控节点，调整内控节点后；对项目的周期进行了详细过程推演推理的描述和劳动力计划的重重安排；为体现项目总进度目标的论证；对菊园项目进度先后采用了网络图，甘特图进行排布；计算最晚开始，最晚结束时间；最早开始时间，最早结束时间。做到收尾呼应，过程对比纠偏可视化；对管理行为，管理状态进行监督管理。

（5）工程项目合同及信息管理：工程管理信息资源的开发和利用，以及信息技术在工程管理中的开发和应用。

（6）工程项目的组织与协调：项目的组织与协调以一定的组织方式手段和方法，对项目中产生不畅通的关系进行疏通；对产生干扰障碍得到合理的排除，以得到各单位包括业主方的全面协助，协同，以实现预定的目标。

4.总结:

针对菊园项目首先在项目开始实施之前，特别是对大型（菊园项目建筑面积约19万方）要对进行的项目进行如下优化控制：首先要实施策划管理，进行组织设计，明确项目管理的组织模式，项目管理的组织架构，进行工作任务分工，明确职能分工，进行工作流程组织，建立有关管理制度，进行项目结构分解，确定合同结构。

其次、把建设工程的项目管理视为一个系统目标，项目管理的核心目标是决定了项目管理的组织，项目管理的组织为其目标能否实现的决定性因素。且要在项目实施全过程中进行项目的目标控制；包括项目的纠偏；比较计划值与实际值的动态过程；对设计准备阶段，初步设计阶段，技术招标技术阶段，施工图设计，施工实施阶段，项目交付维保维修阶段等全寿命周期。

最后、是管理思想，思路是最重要的基础；实现项目周期的可视化，质量可视化，进度可视化，先策划再决策，先策划再实施；实行项目全过程的信息化管理，涉及理念，方法和手段，实现项目管理组织的专业化；及全过程的动态控制。才能把一个项目完完整整的完美的实施完成。

参考文献：

[1]豆江伟.建筑工程现场管理应注意的问题分析[J].城市地理，2015(16):12-34.

[2]赵海生，魏强.建筑工程现场管理应注意的问题[J].科技创新导报，2014(08):90-120.

[3]杨俊河.建设项目工程现场管理中的问题分析[J].科技创新与应用.