我国城市化发展与房地产行业发展的关系研究

我国城市化发展与房地产行业发展的关系研究

刘博文

刘博文

中交地产

摘要：目前，我国的城市化步入高速发展阶段，根据国家城市化发展战略，各地政府部门纷纷把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的主要动力，出现了城市化和房地产业互动发展的局面。房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性，而房地产业与城市化的同步发展规律要求房地产业与城市化必须协调发展。当前中国房地产业与城市化发展呈现出失调的迹象。

关键词：城市化，发展，房地产行业

一、城市化发展进程以及存在问题

（一）城市化发展进程

大规模的城市化现象发端于工业革命。工业革命所带来的大规模的使用机器的生产活动，要求劳动要素的相对集中，再加上工业区域劳动市场价格的吸引作用，造成了农村人口向某些中心区域的迅速集中。人群的集中也带来了市场活动、商业经营以及服务业的发展，人群集中本身也创造就业机会。上述诸种因素的相互影响，于是，使得工业化、城市化、市场化，以及所谓“现代化”成为同样的一个历史进程。

（二）我国城市化进程出现的问题

1．环境问题

目前，中国城市化正以前所未有的速度向前推进，但随之而来的却是城市生态环境遭到严重破坏，出现了许多影响人类生活和生产，甚至影响人类生存的种种问题。当前中国在城市化进程中遇到的最为突出的环境问题：一是空气污染。在中国开展环境统计的333座城市中，仅有118座城市达到国家空气质量二级标准，占统计城市数的35.4%；有101座城市空气质量为三级，占统计城市数的30.3%；有114座城市空气质量劣于三级，占统计城市数的34.2%；二是水污染。除了工业废水是降低水质的元凶外，其次是我国目前的城市生活污水处理率和处理水平还不高，全国仅为31.9%，这也会导致城市河段的污染程度加重。

2．住房问题

我们第一位任务是住房建设目前仍处于绝对短缺状态”，“中国城市化成功与否、质量高低不取决于房价是否平稳，取决于最终能否解决农民工、农村人口向城市稳定的有序转移和定居落户，这才是中国城市化面对第一大挑战”。这表明了房价和住房建设短缺问题是城市化进程中不容忽视的问题。国家发展改革委的数据显示，二、三线城市房价也正在崛起，且远远超过当地居民收入和经济总量的增长，房价"一枝独秀"。当下直线走高的房价，远远背离了大多数民众的生活水平，同时，住房的短缺，会使得城市对城市未来起着至关重要的年轻人才吸引力大打折扣，阻碍城市化发展的进程。

3．交通问题

交通问题不仅是交通规划问题，更是城市总体规划布局以及城市公共资源到底为谁服务的问题。城市规划被喻为城市第一资源,规划的失误将带来建设的失误,而建设的失误往往难以弥补。由于庞大的利益驱动，机动化已经给中国城市带来污染加剧、交通拥堵等一系列问题，交通拥堵似乎是跟随城市大规模发展必然出现的现象，城市交通状况日益恶化的局面成为了制约中国城市化进程的另一个重要因素。

二、我国城市化进程的影响因素

城市化是社会发展到一定历史阶段的产物，它是资本主义发生并发达以后，特别是工业化以后所特有的现象。由于社会经济的发展，农业社会进入工业社会，非农业活动的比重逐渐上升，农村地域中城市要素逐渐增长，出现了人口从以农业活动为主的农村向以非农业活动为主的城镇转移的过程，城市人口比重日益增大，城市数目迅速增加，这就是城市化的基本含义。所以城镇化是社会生产力发展的必然趋势

（一）产业结构

世界城市化的历史表明,产业结构调整是推动城市化的主要动力。城市化的实质是由生产力变革引起的人口和其他经济要素从农村向城市转变的过程。而它表现在生产方式上,就是产业结构的大规模调整,即农业剩余劳动力向各非农产业部门的转移。因此,产业结构的变动必然体现为城市化的变动,城市化水平的提高主要是靠第二、三产业比重的上升,二者几乎同步进行,即工业、服务业就业比重每上升1%,城市化水平也提高1%。如果第一产业比重低,而第二产业、第三产业的比重则比较高,则城市化水平比较高,反之亦反。长期以来,西部由于受到观念、制度、资金、技术等因素的制约,产业结构调整十分缓慢。不合理的产业结构直接导致了不合理的就业结构。产业结构的不合理,使西部地区大量劳动力滞留于农村,影响了农业人口向城市人口的转变,是西部城市化水平落后的主要原因。

（二）经济增长

从各国城市化发展的历史来看,城市化与经济发展水平间存在很强的正相关关系。经济发展推动城市化步伐。由于经济发展使经济收入增加,人们的需求也随之提高,根据马斯洛的需求层次理论,在生理需求得到满足的同时,更高层次的需求会随之产生,但不同层次的需求收入弹性是不同的。在众多商品中,农作物产品的需求收入弹性较低,人们对该类产品的实际需求会随着收入的增加而相对减少;相反,制造业产品和服务业的需求收入弹性较高,收入增长导致对它们的需求更快的增长。因此经济增长会带来需求结构的变动也必然带动投入结构(资本与劳动的投入)和产出结构相应由第一产业向第二、第三产业大规模转移,导致资本与人口在空间的高度集聚,并因此加快城市化步伐。

（三）资金状况

城市化实际上是经济发展的结构转换与升级过程,这一过程的核心问题是区域的工业化过程,这个过程导致对资金的强烈需求。一方面,工业化特别是农村工业化需要足够的资金积累用于发展制造业及相关的资金密集、周转时间长的基础产业和基础设施建设。另一方面城市化要为农村人口的转移提供足够的城市基础设施,城市要成为现代化经济发展的中心就需要建设现代化设施,发展现代服务业,这些都需要足够的资金投入。

（四）基础设施状况

随着经济发展,各种资源要素,包括人力资本、医疗卫生状况、通讯交通设施等在特定区位形成了大量集聚,这些因素在城市化进程中也发挥着积极的决定作用。根据集聚经济理论,城市经济具有规模递增的特点,具有一定规模的城市可以提供较好的基础设施、较完善的生产、金融、信息、技术、医疗卫生等服务以及较集中、有规模的商品市场和劳动力市场,因而有较高的经济效益和城市吸引力,所以又会进一步推进城市化的发展。交通状况的改善有助于增加地区的可通达性,缩短城市与农村的空间距离感,从而推进城市化进程。西部资金匮乏,技术落后,且地形复杂,进行交通道路等基础设施建设的难度极大,使西部交通建设十分落后。

（五）政策支持

客观上说,中国东西部地区城市的非均衡发展,既是历史过程的沉淀和延续,又是政策战略导向作用的结果。改革开放以来,非均衡发展战略的实施使国家在东部投入大量资金,修建各种基础设施;给予东部企业种种优惠;在沿海地区设立特区、开放城市、保税区等,极大地推动了东部地区城市化的进程。最明显的例子莫过于深圳从80年代初的小渔村迅速成长为国际性的现代化都市。而西部地区,国家没有采取这一系列措施,长期以来作为东部地区资源的提供地、产品的销售市场,城市化进程自然缓慢。

三、我国房地产行业进程

自从1980年4月邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想之后，中国的房地产市场开始萌芽并不断发展，先后经历了萌芽、探索、爆炸式发展、调整阶段后，逐渐走向平稳和规范化。纵观房地产市场整个发展过程，曾存在过“一夜暴富”的投资机会，如各房地产开发商、温州炒房团等等。随着房地产市场的调整、合理化、市场化发展，暴力投资时代已经过去，但仍存在一些投资机会。

四、房地产业对城市化的推动作用

（一）房地产业发展可以加快城市化速度

农村人口向城市迁移的动因主要有两个：一是城市能提供大量的就业机会；二是城市有较之农村更为优越的工作和生活环境。房地产业正是直接或间接地对这两个动因发生作用，从而使大量的农村人口城市化。这种作用在于：第一，房地产业自身对农村剩余劳动力具有强大的吸纳力。房地产业以及与其联系紧密的建筑业，是一个劳动密集型产业。农村剩余劳动力进入房地产业，加快了农村人口的城市化。第二，房地产业的发展不仅为农村剩余劳动力提供了大量的就业机会，同时也在不断提供着农村城市化所需的生产要素和生活要素。房地产业每年开发的房屋中，住宅占一半以上。而且人们用以休息和娱乐的公共场所、城市绿化等均系房地产业开发的范围。房地产业不断改善城市的居住和生活、工作条件，吸引着更多的农村人口向城市迁移。

（二）房地产业发展可以提高城市化质量

第一，房地产开发拓宽了城市空间，提升了城市档次、规模和功能。房地产发展促进了城市空间结构的调整和扩大，特别是通过实现城市土地资源的置换，有效地强化了城市功能，扩大了城市的规模，提升了城市的档次，改善了环境的质量。第二，房地产业可为城市建设开辟资金渠道，推动城市基础设施建设。房地产业是高附加值的产业，能为城市的交通、邮电、水、电、煤、公共设施、文教卫生福利事业开辟稳定的资金渠道。只要将城市建设资金逐步纳入综合开发、协调推进的良性循环中，使城市建设、城市改造与房地产开发有机协调同步进行，就能充分发挥房地产资源的效益，较大幅度地增加城市建设的资金，从而推进城市基础设施的建设。

（三）房地产业与城市化的同步发展规律

1、房地产业发展阶段的划分

房地产业发展遵循一般产业的发展规律，要经历产业形成期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。在形成期，房地产业发展速度缓慢，此阶段主要是为后面的快速发展阶段打下基础；在成长期，房地产业发展迅速，其发展速度大大超过了整个产业系统的平均发展速度，其市场的需求明显扩大，房地产业的产出在整个产业系统中的比重迅速增加；在成熟期，房地产业发展速度将会放慢，其产出的市场容量相对稳定，房地产业在产业结构中的潜在作用基本得到了发挥；在衰退期，因技术的进步，市场上推出了在经济上可替代老产业的新产业，老产业将一步步退出市场，表现为产业周期曲线呈现出不断下降的趋势。

2、房地产业与城市化发展阶段的同步性

在城市化前期，城市化要经历起步期和加速期两个分阶段。在城市化起步期，由于科学技术不太发达，第一产业所能提供的生活资料不够丰富，国民经济总体实力薄弱，第二产业发展所需的社会资本短缺，城市化发展速度比较缓慢。与此相对应，房地产市场需求和房地产投资规模较小，房地产业处于一个缓慢的形成阶段。

参考文献：

[1]郭秀平.房地产投资对区域可持续发展的影响及对策[J].中国市场，2014，16：103-104.

[2]李玉杰.我国城市化发展与房地产行业发展的关系研究[D].东北财经大学，2017.

作者简介：刘博文，1994.8.1，男，2016年本科毕业于北方工业大学，籍贯：北京，在职研究生专业：房地产经济与管理，工作单位：中交地产

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这种防碰形式的缺点是由于施工作业工况不同，刹车停止运行位置需要根据作业工况进行变换设置，比如起下钻作业与钻进作业大钩吊环的最低点位置有所不同，钻进作业时设置最低点位置是方钻杆最上端与接头结合处，而起下钻时设置的下砸最低点是大钩吊环挂吊卡处，两者距离相差近2米。如果对起下钻最低位置不重新设置，而在钻进时如果溜钻或刹车失灵就起不到下砸保护。

三、防喷器控制装置的钻井绞车防过提装置的特点

3.1 技术特点

第一，防喷器控制装置有其独特的作用，在原有的气控型半封闭油路中，可安装截止阀或液压换向阀。同时，还需要在司钻控制台或远程控制台上安装操作阀、梭阀、进气管线等装置，以实现控制功能。该技术并不会对装置的原有功能、结构、尺寸等造成影响，能有效提高控制效果。第二，当利用远程控制台、司钻控制台来操作防喷器时，可及时对半封闸板防喷器的开启、关闭状态进行控制。在这种情况下，有利于钻机实现自动控制，从而实现自动刹车动作，以保障防喷器控制装置的应用效果，不断提高该装置的安全性。

3.2 功能特点

将防喷器控制装置应用在钻井绞车防过提作业中，有利于提高控制效果，实现系统的防提断功能。该装置还具备结构合理、控制灵活等特点，可根据平台的分布情况来进行设计，具有较高的应用价值。同时，该装置摆脱了传统气控型装置功能单一的限制，可将半封闸板与刹车系统进行组合应用，以丰富装置的功能，发挥其多元价值。另外，截止阀在整个系统中发挥了很大的作用，可将防喷器控制装置与钻井绞车防过提装置进行阻断，确保各个装置可以独立运行，有利于提高系统的安全性和灵活性。此外，该装置系统的建设、改造费用低，操作简单，结构合理，具有良好的发展前景，可保障钻井作业的安全性。

结束语：

钻井绞车防碰系统和防喷器控制装置都是钻修井作业中不可缺少的关键性设备。本文通过将两者有机结合,可从本质上避免关闸板防喷器时钻井绞车过提事故的发生,保障作业现场的安全。

参考文献:

[1]张琳.石油机械厂地面防喷器控制装置2016

[2]许玲液压与气压传动(第3版)机械工业出版社2017

[3]谢立明.负压钻井的关键问题2017

[4]林浅谈钻井对井控装置的技术要求2016

[5]林华.钻井模拟的技术现状与发展展望.2016