工程建设中业主代表的工作任务浅析

工程建设中业主代表的工作任务浅析

李雯献

李雯献

贵阳观山湖建设投资发展有限公司

摘要:业主作为投资方,派出其代表作为项目施工阶段的业主代表，参与项目管理。他们与承建方(施工单位)和管理方(监理单位)一起，共同为实现一个建设目标服务。文章就项目施工阶段的业主代表的任务,论述项目实施前期、实施过程中、竣工阶段的业主代表的相关工作职责。

关键词:项目；施工阶段；业主代表；任务

由于建设目标管理是一个系统工程，在这个系统中，业主方和监理方属于主控方，施工方属于被控方。如果主控方发出的指令有误，就可能受到被控方的自控系统所制约，不会造成太大的损失。所以。被控方对主控方的要求是比较高的，希望在实现建设目标的过程中主动配合，超前服务。顺利实现投资、进度、质量等三大目标

1项目实施前期的任务

1.1参与业主组织的各项招、投标活动(1)参与拟定招标文件。(2)参与对招标人的资格预审(3)参与解答投标人的质疑(4)参与开标、评标、定标。(5)参与拟定合同专用条款和协议书。(6)参与合同谈判和签订合同文件。

1.2参与施工图审查会议

根据建设部令第134号(房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法)第三条规定，建设主管部门认定的施工图审查机构按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行审查施工图未经审查合格的，不得使用。审查合格的，审查机构应当向建设单位出具审查合格书，并将经审查机构盖章的全套施工图交还建设单位审查合格书应当有各专业的审查人员签字，经法定代表人签发，并加盖审查机构公章。施工图审查的主要内容：

(1)是否符合工程建设强制性标准

(2)地基基础和主体结构的安全性

(3)勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字

(4)其他法律、法规、规章规定必须审查的内容

1.3办理建筑施工许可证

建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续(2)在城市规划区的建设工程，已经取得建设工程规划许可证(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求(4)已经确定施工企业(按合法的招标确定的，否则无效)。(5)已满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查(6)有保证工程质量和安全的具体措施，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。(7)按照规定应该委托监理的工程已经委托监理(8)建设资金已经落实。建设工期不足1年的。到位资金原则上不得少于工程合同总价的50％：建设工期超过1年的，到位资金原则上不得少于工程合同总价的30％：建设单位应当提供银行出具的到位资金证明(9)法律、行政法规规定的其他条件。

1.4经常与设计单位取得联系，及时提供各种专业施工图纸

1.5主持设计交底和施工图会审会议

由于这个会议有设计、施工、监理、建设等单位参加。故会议应由建设单位(或其现场代表)主持。由于会议内容专业性强，在建设单位主持下可委托监理机构中的总监理工程师继续主持。会议以纪要方式将图纸上表达不清楚或有误之处加以说明，它与图纸一样具有相同效力。

1.6组织第1次工地会议

工程开工前，建设单位(或其现场代表)组织召开一次工地会议，由建设、施工、监理各方的全体人员(业主现场代表、项目经理部全体人员、项目监理机构的全体人员)参加。会议内容：各自介绍组成成员的姓名、专业分工：介绍各自的工作方法、工作程序和工作内容；介绍各自的为开工所作的准备工作情况等。

2项目实施过程中的任务

2.1督促检查项目监理机构的工作

按照委托监理合同中规定的委托授权范围，代表业主监督检查其工作力度通过对其工作的督促检查及时作出评价并记录在案在督促检查时应注意到监理工作的规律性和发挥其自身调节功能和能动作用。

2.2督促检查项目经理部的工作

按照施工合同中规定，督促检查其履约情况。在对其管理上充分发挥监理机构对其的控制作用。在督促检查时应注意到项目经理部对管理工作的规律性和发挥其自身调节功能和能动作用

2.3按程序处理工程变更

《施工合同文本》第29，1条款规定：“施工中发包人需要对原工程设计进行变更，应提前14d以书面形式向承包人发出变更通知。变更超过原设计标准或批准的建设规模时，发包人应报规划管理部门和其他有关部门重新审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。承包人按照工程师发出的变更通知及有关要求进行变更。”在实际工作中，工程变更分下列几种情况：

(1)设计院提出的对图纸的变更(修改)，属于完善设计图的，可以直接出具设计变更通知，当有原则变动时，应取得业主同意。

(2)业主或承包商提出的工程变更，按《建设工程监理规范》规定，应提交总监理工程师，由总监理工程师组织专业监理工程师审查。审查同意后。应由建设单位转交原设计单位编制设计变更文件。

2.4及时办理工程费用签证

(1)原施工合同中能适用变更工程的价格时，可按原合同中已有的价格签证。

(2)原施工合同中只有类似于变更工程的价格时。可参照类似的价格签证

(3)原施工合同中没有适用或类似于变更工程的价格时。由承包商提出适当的变更价格，经监理工程师确认后，报项目负责人(业主代表)终审后执行。

2.5工期延误的处理

按《施工合同》通用条款13条规定：非承包商的原因造成的工期拖延，称工期延误。因以下原因造成的工期延误，经工程师确认，工期相应顺延。

(1)发包人未能按合同约定，提供图纸及开工条件。

(2)发包人未能按合同约定日期支付工程款、进度款，致使施工不能正常进行。

(3)工程师未能按合同约定提供所需指定、批准等，致使施工不能正常进行。

(4)设计变更和工作量增加。

(5)1周内非承包原因停水、停电、停气造成停工累计超过8h

(6)不可抗力。

(7)专用条款约定或工程师同意工期顺延的其他情况。一旦获得批准合同工期顺延后。承包商不仅免除了承担拖期违约赔偿费的严重风险，而且可能提前工期得到奖励。

2.6审查工程进度款的支付

(1)工程量计量。

(2)承包商对经监理工程师审核的已完工程量提出付款申请

(3)监理工程师审核付款申请后，经总监理工程师签发工程进度款支付凭证。

(4)业主终审支付。

2.7参与监理协调会

定期的监理协调会，由总监理工程师主持，建设、施工、监理有关人员参加，用于定期协调工程各参建方之间的配合、工程进度的安排与检查、工程质量的要求与检查、现场安全生产与文明施工的督促与检查等。项目负责人可通过这个会议的机会向参建各方提出阶段性要求，检查各方的工作，批评和表扬有关单位和个人，表明建设方对工作的打算等等。

2.8参与分部工程验收和单位工程预验收

分部工程验收和单位工程预验收是由总监理工程师负责组织和主持的，是项与工程质量相关的工作。由建设、勘察、设计、施工、监理和政府质量监督部门参加。建设方是工程的使用者，在这关键时刻应积极支持和配合总监理工程师做好这项工作

3项目竣工阶段的任务

3.1组织项目竣工验收

(1)承包商已完成施工图纸与施工合同规定的工程任务，自检合格，并向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收：

(2)实行监理的工程。工程竣工报告须经总监理工程师签署意见

(3)正式竣工验收合格后，业主应及时提出工程竣工验收报告(竣工验收报告还应附有有关文件)。

3.2负责工程竣工备案

自工程竣工验收合格15d内，向工程所在地的县级以上政府建设行政主管部门备案(备案时应按建设部78号令规定提交有关文件)

3.3组织工程竣工结算与决算

(1)工程竣工结算。当工程委托监理。且在委托内容中要求“三控”者。承包商在工程竣工验收后，在监理审定的工程竣工图的基础上，编制工程结算书，并报监理初审(核实工程量和初审其计价与取费)后交业主送往审计

(2)工程竣工决算。经审计结果，并经与承包商协商认可后出现的工程竣工造价，称工程竣工决算

3.4工程档案人库

工程设计图纸和有关工程资料作为档案最后均进入城市档案馆入库存档(工程档案存档要求应按国家标准GBf50328—2001《建设工程文件归档整理规范》和《城市建设档案管理规定》建设部令第9O号的要求进行。