税收政策与货币政策对稳定房价增长速度中的有效性探究

税收政策与货币政策对稳定房价增长速度中的有效性探究

王艳芝，王媛媛

关键词：房价增长速度；税收政策；货币政策

中图分类号：G359.20文献标识码：A文章编号：1004-633X（2011）07-0059-02

*本文系云南省教育厅科学研究基金资助项目，项目编号：2010C155。

作者简介：王艳芝，女，汉，云南工商学院会计学院会计系主任，讲师，硕士，研究方向：税务会计；王媛媛，女，汉，云南工商学院会计学院，硕士，研究方向：成本会计。

作者单位：云南工商学院会计学院，云南昆明邮编651700

房价增长速度的非理性增长是四年来困扰我国政府的一个重大问题。原本为推进社会主义市场改革而进行的商品房改革却为投机者提供了赚取超额利润的投机空间，以致于四年来房价非理性的增长。如果不及时使之复归理性，则会重蹈发达国际泡沫经济的覆辙。政府政策的多次重拳出击旨在稳定房价，而其政策的结果却并未达到预期效果，反而形成了政府、开发商、投机者三方的非合作博弈。

一、房地产市场中的投机行为分析

当前大部分稳定房价增长速度的政策，实质是通过货币政策对房地产市场进行调控。目的在于期望通过针对房地产市场的紧缩性货币政策以减少市场中的投机行为。

根据投资理论，投资者通过房地产进行投机行为其动机在于投机者对收益的效用，同时承担为此产生的风险，其一般效用函数可表示为：

二、稳定房价增长的政策两难

尽管政府明确的政策导向旨在稳定房价增长速度，减少房地产市场中的投机，然而政策实施以来却为达到预期效果。以货币政策为主要手段的调控政策中却产生了一系列的两难选择。

1、低效的非合作解

政府房价政策的主要调空政策集中于对贷款建房炒房的金融收缩。其结果是一方面对于资金充裕的投机者而言，其政策完全无效。即通过自有资金进行房地产投机则不需要考虑首付比例p和贷款利率r，从而完全规避了政策限制。另一方面，只要最终的投机效用U大于无风险收入，投机效用U大于无风险利率，则市场中的投机行为就会一直存在。因此，只要投机者通过捂盘惜售减少供给推高房价，而两价格之间的利差在去掉利息损失后的大于无风险利率。则投机者将无视政策指导，货币政策无效。

2、房市与货币市场的两难选择。

通过货币政策对房市进行调控的手段中，政府已采用了上调存款准备率，提高二套房房贷利率及首付金额等一系列紧缩性政策。产品市场对货币政策的敏感程度远低于货币市场对货币政策的敏感。货币政策的传导机制往往是通过货币市场中货币供求的改变以传递至产品市场。因此，为调控房价而出台的货币政策首先影响了宏观货币市场，最后才传递至产品市场，而在传递过程中政策有效性不断被削弱。以致于出现我国当前一个状况：房价依然处于较高水平，其增长势头并未立即消退，而货币市场却受紧缩政策影响不断缩水。最为明显的是在无任何重大市场因素的影响下，股市在不到一年时间里缩水了三分之一。尽管货币政策明显针对于房地产市场，然而由于间接政策较易被规避而使得其目标实现效果不明显。若继续加大力度很可能产生为抑制房地产市场而导致宏观经济全面紧缩的政策两难境地。

三、关于税收政策有效性的探究。

税收政策属于直接调控政策，具有针对性强、效果显著等特点。因此，有学者提出通过征收房产税或物业税的方式稳定房价。然而日本的失败经验亦表明税收政策由于其直接调控的负效应过于强烈而必须审慎使用。如果通过税收政策对房地产市场进行调控，应从以下及方面进行探究。

1、税收政策的自动稳定器。

税收政策历来被认为有自动稳定器的作用，当经济过势时税收增加以稳定经济势头；当经济衰退时税负减少而产生刺激经济的效果，能够自发熨平经济波动。通过税收政策对房地产市场进行干预，其实质是将投机者的效用函数改变为U=（1-t）-A从而达到投机者效用的目的。当房地产过热时，其投机所得所纳税额增加，承担相同风险所获得的收益减少；当房地产市场衰退时，税收减少能够刺激投资行为。因此，税收政策能够达到调控房价的效果，且具有自动稳定作用。然而为达到这一目标，必须审慎运用税收政策。

2、差别化的税收政策。

由于税收政策的效果过于强烈，因而必须审慎使用；同时由于税收中性，因而需通过差别化税收政策才能区别消费性房产交易和投机性房产交易。具体需通过三方面进行设置。

⑴混合累进税制以避免逃废税负

在对投机性房产征税的同时保护消费性房产，则可以通过对家庭拥有的第二套及以上房产进行征税：以家庭房产面积进行从量税计量；或以购房金额进行从价税计量。税收政策的目的是控制投机性房产交易从而抑制房价增长速度，因此仅使用从量税或从价税都存在投机者隐藏真实交易达到逃废税负的机会，必须通过混合税计征。为有效针对投机行为则可以通过累进税率减少投机现象。按家庭房产总面积或总价格进行累进税率征税，可以有效的控制投机规模：一方面保障了消费性住房交易，另一方面通过税收政策增加投机成本，最终达到抑制投机行为的目的，

如果仅是以房产税或物业税进行调控，可能重蹈日本经济衰退的覆辙，尽管此政策能够控制投机规模，然而，投机者一方面可能加快房产周转速度，另一方面进行税负转嫁，最终反而会推动房价更快增长。因此还应配以其他税收政策。

⑵以间接税避免税负转嫁。

房产税和物业税都属于直接税，其税赋最终都转嫁至买方。可以通过间接税的调控，达到直接降低投机者的收益，即将投机者的效用U=-A中的降低为（1-t）。这样，对二手房交易的差价进行交税，或通过个人所得税制改革在承担相同投机风险的情况下降低了投机收益。投机者总效用减少，最终能够达到抑制投机稳定房价的目的。

通过间接税的方式的确能够达到减少投机降低房价的目的，却产生了新的问题：抑制了区域经济中新建区域的发展。

⑶地区差别化的税收待遇。

城市发展进程中，城市负载过大时将对外扩张以扩大城市容量。新城区的建设和发展需要增长极的产生，因此，往往通过将老城的功能区向新城迁移以吸引人流，无论是混合累进税制正是间接税。

如果向新城转移都必须承担税收负担，结果是抑制人们向新城的迁移。通过市场自发力量完成新城建设，其过程较为缓慢且成本过高，不利于区域经济的协调发展。

在于投机性房产实施税收政策时还应考虑到区域发展的现实需要。通过差别化的税收待遇：对限制发展地区增加税收负担；对鼓励发展地区实行税收减免或其他优惠政策，两者之间形成效率的“卡尔多—希克斯”改进。最终能够较有针对性地将政府的政策导向传递至房地产市场，并避免了税收政策所带来的负效应。

通过货币政策提供辅助。

在实施税收政策的同时配以货币政策，实现有效政策组合。一方面通过货币政策传递政府导向以固化税收政策的效果。通过利率政策、信贷政策以强化抑制房地产经济过热的税收政策效果；另一方面利用货币政策的灵活性低效税收政策的负效应；第三，两种政策的组合使用旨在调控政策的有效性和针对性，避免出现前述的政策针对性偏移，为稳定房价而造成对其他市场的伤害。

综上所述，通过税收政策和货币政策的合理组合，最终能够达到抑制投机稳定房价增长速度的目标，从而促进我国经济的全面、健康发展。

参考文献：

[1]吴龙龙,丽明.试析银行信贷对住房价格的调控作用[J].价格月刊,2006(1).

[2]肖元真,德钧,劲生.世界各国调控房地产业做法与启示[J].学术,2006(3).

[3]岳晓武,小映.地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地,2006(11).

TaxPolicyandMonetaryPolicytoStabilizePricesGrowthRateontheEffectiveness

WANGYan-zhi,WANGYuan-yuan

(YunnanInstituteofbusinessandaccountingacademy,YunnanKunming651700)

Abstract:governmenttoreducespeculationinthemarket,stablepricesgrowthrate,tobuildahealthyrealestatemarketmanytimesthroughthemonetarypolicyregulation.Thisarticlethroughtothemonetarypolicyandtaxpolicycomparativeanalysisproposedtoreducerealestatespeculationinthepoliciesandmeasurestostabilizeprices,rateofgrowth.

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