物业经营管理问题及方法探索

物业经营管理问题及方法探索

吴敏

苏州港华燃气有限公司江苏苏州215021

摘要：随着社会的进步和国民经济的发展，城市化进程不断加快，物业经营管理已经成为了我们日常生活当中不可或缺的一种服务。本文首先对商业物业的经营管理模式进行了简要的陈述，继而探讨了物业公司经营管理中所出现的问题，最后总结了强化物业公司经营管理的有效对策。

关键词：物业经营管理问题强化对策

就我国物业经营管理行业整体的情况来说，经常会因为各种因素的影响而出现一些问题，给经营管理质量形成了严重的影响，无法为业主客户提供优质的服务，给业主的合法权益形成了损害，对物业公司的发展也极为不利。怎样对这些问题形成良好的解决，值得每一名相关从业人员更为积极地探索。

1、商业物业经营管理模式

①在开发建设企业对物业进行投资兴建之后，在竣工之前进行筹建和组织，继而准备自己经营以及管理的一种“自建自管”模式，该种商业物业大都属于中小型酒店物业。②自营跟专业物业管理之间相结合的模式，也就是开发建设企业直接负责商业物业相应的出租经营业务，而在日常管理服务方面则聘用专业的服务企业具体负责。这种模式的主要优点在于能够发挥出它们各自的专长，能够集中精力，分别做好物业管理以及经营管理，实现一种优势互补，管理以及经营之间同步提升的优质效果。它的不利方面则是相互之间的协作有可能出现空隙，而且机构以及人员设置会相对增加，如果出现处置不当的情况，将会直接对工作效率以及客户满意程度造成影响。③开发建设企业在完成物业的建设之后，将其直接委托给专业物业管理公司，负责各项日常管服务工作，也就是“委托经营”。这种管理模式的应用越来越广泛，优点为经营管理以及物业服务属于同一体系，所以更加便于协调和统一，能够在一定程度上缩减机构和人员数量，工作效率相对较高，利于人力资源成本的缩减。而缺点是经营公司可能会更加重视经营效果，对管理以及服务工作没有形成关注，对利益的过分追求会导致服务质量的降低。

2、物业公司经营管理中所出现的问题

2.1从业人员入行门槛低，素质较低，经验欠缺

就我国物业经营管理的整体情况来说，大部分物业公司当中的从业人员都属于“半路出家”，有相当一部分人在上岗之前并没有接受过正规的管理培训和技能培训。这也就导致负责物业工作的人员不但不具备应有的物业管理知识以及技能，在综合协调经验以及能力方面也具有较大的欠缺。写字楼物业管理面向商业、办公、业主单位等不同的客户群，物业一线人员，要对不同租户所提出的的问题加以完善的处理，需要协调的关系较为复杂，这也就导致很多从业人员因为经验欠缺、专业素质较低，无法综合应对各种事务，在工作当中显得力不从心。此外，物业作业人员教育背景有限，入职门槛低，往往入职后立即上岗，从事单一、重复的作业，缺乏企业文化的融入，容易导致人员的归属感、责任心降低。

2.2从业人员对于物业管理内涵的理解不够

当下，我国大部分物业公司当中的工作人员都是把物业公司的服务以及管理内容局限于清洁、绿化、水电维修等基础性服务项目当中，而且一直在沿用一些陈旧的管理模式，实际工作效率较为低下，工作质量经常无法符合业主的要求。有一部分物业公司太过重视自身经济利益，从而在实际工作当中没有对业主的权益形成良好的维护，甚至会将侵犯业主权益作为代价，从而获得经济利益。还有一些物业公司在经营管理方面只是供给关于房屋和相关配套设施的维修与养护工作，并不会重视对整体生活环境进行创造以及保护。而以上所述的各种问题，都是由于物业公司内部工作人员对于物业管理的内容和内涵认识不够到位所导致的。

2.3物业公司收支行为不够规范，不具备良好的透明度

物业管理公司从属于第三产业当中服务性行业的一种。在经营方针方面应该是将“服务社会”作为基础，而物业管理的内容则是将经营、管理以及服务融为一身。物业管理工作最为主要的收入来源是为业主群体供给有偿服务以及对管理服务费用的收取而获得。符合规定的各种收费属于物业管理公司在经营过程实现持续发展的基础。不过，就我国物业管理行业目前的整体情况来说，大部分物业公司在收支行为方面欠缺良好的规范。有的物业公司会将年或者季度作为周期对各种物业服务费进行收取，而有的物业公司会一次性向业主收取三到五年的管理服务费，对后续资金加以无偿占用，甚至将这部分资金直接挪为他用。有的物业公司会采用“多收少支”的这种收费方法，导致收取的款项远超过业主所享受到的物业服务。而物业公司在收支行为方面所呈现的不规范性，最为重要的原因在于物业公司没有对收支依据、收费项目等进行公布，具体的账目记录也不会公开，导致违规行为的出现。在业主有疑问提出的时候，物业管理人员经常缺少较为详细的说明以及解释。而这种不够规范行为的出现也必将会给物业公司形成一定的不良影响，继而对其未来长远的发展极为不利。

2.4设备运营维护以及人员管理问题

首先，楼层的防火门关闭，属于管理工作当中的难题。对于一层多租户共用的楼层，防火门敞开频次高，会产生消防安全隐患。其次，人员从楼道防火门进入，降低了租户财产安全保障。最后，租户管理。人员素质参差不齐，一座无烟大厦，要管理所有想抽烟的人员不在楼内抽烟，改去室外，不随时随地抽烟，不乱停车，垃圾分类，节约厕所消耗品，文明使用公共设施等，都是值得物业管理更为深入解决的问题。

3、强化物业公司经营管理的有效对策

3.1强化专业培训，同时针对性培训人员服务沟通水平，设立专业技能考核设置末位处罚机制，健全人员绩效考核

物业公司就人员管理的层次强化经营管理的采取专业通道的技能考核，即分阶段培训，结束后必须安排技能考核、服务质量提升考核，，选择出处在末位的二到五名职工，此间分数低于平均水平之内，工作表现较差、不视纪律、工作绩效较低的不良员工，给予其相应的经济处罚或者降职处理。对于成绩出色员工，应及时到位地给予相关经济奖赏，并设置表彰墙，展示优秀员工风采。利用该种方式有效提升公司内部全体员工在爱岗敬业以及服务业主方面的基本意识。

3.2深入分析问题，专项研究专项解决

写字楼人员多、杂且出入口多。在识别人员身份方面，无法按照公司的管理模式一一识别身份后放行；商业写字楼的空调开放按面积定时分摊，如遇非工作时间租户间相互有使用冲突，如何巧妙解决矛盾。此时需要定时开展租户满意度调查，听取客户意见，了解租户需要什么，在意什么，在不违背公司大原则的前提下，分析原因，研究优化既定的操作。

3.3供给特色服务，合理提供中介服务

随着物业公司业务的逐步开展，可以对自身所掌握的客户资源加以利用合理开展各种特色服务。比如，物业公司可以组织租户参加文化以及业务交流之类的活动，并且要在过程当中供给一定的道具以及场地，而在其中以中介费的方式得到相应的经济收入。此外，物业公司还可以提供给租户供其他有偿的定制服务，从而在最大程度上满足客户所呈现的需求，给

公司在业务拓展方面形成良好的便利条件。

3.4专业经营

随着经济全球化进程的不断推进，各行业各企业都受到了来自于外来市场的巨大冲击。作为物业公司，也必须要提高自身的经营业务质量，从而更好的适应目前世界经济环境发展的需求。目前，世界物业经营市场逐渐朝着业务纵深的方向发展，逐渐在其中融入了关于法律、咨询以及评估等相关业务，让物业管理逐渐成为了一种具有较强综合性的经营体系。物业公司在对各方面人员进行招募的同时，也应该重视对物业管理方面专业人才的培养，对公司经营方法做出更深层次的研究，逐步缩小跟世界经营水平之间的差距，从而在激烈的市场竞争当中占有一席之地。

3.5强化跟房地产公司之间的合作

近些年来，我国房地产行业呈现出了十分火热的发展态势，这也给物业公司的发展带来了新的契机，物业公司若想实现更好的发展，强化跟房地产公司之间的经营合作是不可或缺的。需要将房产作为中心，获取更大范围的客户资源，对客户群体所呈现的需求加以密切关注，只有保证一切工作都将客户作为中心，才能够真正体现出物业管理经营宗旨，继而获得更好的发展。在客户购入房产之后，直到装修入住，这是物业公司开发客户最为重要的阶段，可以给客户供给装修信息以及服务，家电、家具购置方面的咨询服务等，这都是物业公司开展业务最好的商机。在客户入住之后，物业公司还应该供给保洁、家政服务、幼儿培养咨询以及绿化等方面的服务。此外，由于现代人对于绿色环保更加重视，物业公司可以对一些小型花卉基地进行构建，供给花卉教育以及相关知识咨询服务等。

3.6强化政府规划控制

科学的商业布局属于在同种商业物业间进行良性竞争重要的前提以及基础。而商业物业，特别是购物中心以及超市等规模较大的建筑，如果出现重复建设或者过度竞争，将会造成对资源的过度闲置与浪费，所以在对大型商业物业进行开发建设的过程中必须要对城市发展规划进行考虑。相关政府部门需要对其开展科学、合理的管控，针对商业物业整体的地理位置、结构布局以及发展规模等作出统一的规划，对城市整体交通情况进行综合考虑，从而给商业物业更为良性的发展供给出有力的保障。

3.7管理工作的强化

要有效控制防火门开闭的次数，提高楼内租户的安全意识。做好对广大租户的管理，对吸烟、停车以及公共设施应用等方面投入更多的精力，做好宣传。对不服从物业管理，随意丢弃烟头、随意停车以及损坏公共设施的行为进行合理的处罚，发现有损害公共安全的严重行为需要移交警方追究刑事责任。

结束语

总而言之，物业公司只有切实改变自身的经营管理模式，积极分析自身所存在的问题，在实际工作当中注重细节，全心全意为业主客户供给更为优质的服务，才能够获得更为优质的社会效益和经济效益，为企业未来更为健康的发展形成良好的保障。

参考文献：

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