浅谈房地产项目的施工管理措施

浅谈房地产项目的施工管理措施

陈琼峰

关键词：房地产项目；现场施工管理；工程质量

近些年来人们对于住宅的需求日趋精细化、多样化。目前，住宅市场已步入到结构调整阶段。在此大背景下，房地产开发商务必要紧抓发展机遇，不断减少成本，高度重视楼盘建筑的质量与安全，尽快推出优质的、价格达到居民心理预期的产品，促进地产经济的发展。在房地产项目中，现场施工管理主要反映在回报、投资、质量、工期等方面。为此，要对各项资源进行优化配置与整合，出台科学、高效的规章制度，对所有施工阶段进行全程动态的有效管理。本文基于笔者自身工作经验，以某房地产项目为例对现场施工管理做探讨与研究。

1、工程概况

某房地产项目由十五栋高层建筑组成，总用地面积4.6万平方米，总建筑面积约20.5万平方米，净容积率为3.5，建设内容包括新建12栋17～18层高层住宅楼、3栋13层高商业楼、一层地下室及公共配套设施等。该项目所处位置为5度抗震设防区段，在施工要求上对剪力墙进行相应的加强处理，应进行钢筋混凝土浇注。此住宅定位较为高端，需要更为严格地现场施工管理方案进行指导。

2、房地产建筑施工管理

2.1进度控制

在房地产建筑工程进度控制过程中，不仅要对工程自身的内容进行分析，还要有效结合施工现场所在区域的环境和气候变化特点。对于进度编排而言，应该以保证工程施工科学高效为原则，在符合工程实际情况的前提下，按照工程的进度要求进行施工步骤和原材料供应时间的设定，此外，要认真落实进度控制，并加强施工单位、监理单位以及建设单位的有效合作，保证建筑工程在规定的时间内完成。

2.2施工技术控制

由于房地产施工中存在着很多方面的问题，所以技术管理工作应该尽量全面和完善。首要任务是改变投资商和施工部门对技术管理重要性认知不足的现状，利用多样宣传手段和学习方式，让投资商和施工部门深刻意识到技术管理对于建筑质量安全性有着重要保障作用。此外，在建立完善、科学的建筑质量管理体系中，技术管理也发挥着重要作用。只有施工部门深入了解到技术管理对于保障建筑质量的重要性，才可以真正主动将技术管理工作落实到每一个建筑项目中去，并使其充分发挥其管理作用。在落实了技术管理之后，还要建立一个完善监督体制，实时监测技术管理情况，进而确保技术管理可发挥预想作用。管理方案设计招标和施工设计、以及管理审查结果、管理施工现场质量、管理施工过程安全，这四个部分涵盖了房地产施工的所有过程，任何一个部分都是技术管理工作的重要部分。想要保障建筑施工的质量，就必须保障这四个部门技术管理的落实。所以，当下的房地产施工部门要针对上述四个管理部分多做功课，尽早建立出适用于房地产施工技术管理科学的管理体系。

2.3施工安全控制

房地产是劳动密集型行业同时还是高空及多机械联合作业，容易发生群死群伤安全事故，造成的经济损失是巨大的，对社会产生的影响较恶劣，因此项目的安全管控极为重要。工程师应对所有涉及结构安全、措施安全、人身安全的作业规范、规章规程熟记于心，运用于现场施工管理，约束人的不安全行为、排除物的不安全状态、纠正不安全管理动作，形成以人为本，安全第一、预防为主的稳定长效的安全生产制度。工程师的安全管理动作包括制定安全检查制度、安全应急预案以及专项检查方案，对施工参与人员进行安全教育培训，提高其安全意识。按照计划定期对施工现场进行安全检查，对已经出现的安全问题采取有效措施进行解决，在解决过程中工程师需要实时跟进和分析，保证安全问题解决的时效性，减少不利影响。

2.4文明施工管理

施工单位在项目施工现场管理中，需要严格依循省级文明工地的标准以及工地要求，进行施工现场的安全文明管理；在施工现场管理中，需要构建以项目经理为主要负责人的文明施工管理组织，以实现真正的文明施工、有序施工；分包单位还需要服从总体施工单位的文明管理规定，接受总单位的监督检查；施工单位要强化文明施工的宣传、教育工作，并熟悉掌握关于文明施工的相关规定，强化现场文明施工检查，并确保检查内容的全面与周到，对施工场地、生活区域、场区场貌等进行环境文明管理。针对文明检查中存在的问题，要由监理单位进行监督，让施工单位予以整改，并对现场的临时用电、用水管埋线等进行明确的标识，确保现场施工管理更加的高效、标准、规范。

3、现场施工管理问题分析

3.1工程质量

该房地产项目是否可以建造优质楼盘，主要是由施工单位决定的。为了能够在日趋激烈化的竞争中得到标的，施工单位一般会在竞标时针对施工中的所有资源进行最优化配置，然而价格非常低，如果依据标书进行，必然会出现亏损。然而，由于利益的诱导，施工单位在中标之后根本无法依据标书中的内容开展工作，而是采取聘请专业水平不高的工作人员、偷工减料等策略缩减成本，以得到最大利润，如此必然会造成工程质量无法达到有关要求。特别是在部分项目投资少、工期紧张的情况下，会使施工现场管理难度以及既定施工目标的实现难度增加。

3.2房地产项目现场施工管理的影响因素

本项目为高层住宅项目，现场施工管理影响因素比较多，主要有以下几方面：

3.2.1环境因素

房地产项目的施工必须在施工现场进行，要想确保施工人员的安全，相关主体必须为其创造良好的作业环境，完善的环境可以大幅降低事故发生几率。易引发安全事故的因素有：施工场地不足、施工现场存在危险物品、物品放置无序、操作现场的光照条件较差、施工空间温度不合适等。

3.2.2人为因素

在施工人员未遵循操作规程开展作业、使用不合规、不达标的设备、出现不重视安全文明保护措施的作业、进度与操作范畴相互矛盾、缺乏工艺工法标准、施工作业指引以及技术保障措施等情况下，产品质量极有可能不达标。

3.2.3物的因素

房地产项目的物指塔吊等诸多设备及其他施工过程中需要使用到的物品。倘若不能及时察觉到塔吊钢丝脱槽，必然会有工作人员被掉落的物品砸伤。施工现场的火灾通常是由于老化的电线引发，这些均属于因物的不安全导致的安全事故。

3.2.4工程协调

该房地产项目的施工类型多，涵盖了电梯、强弱电、建筑等项目，工程量庞大。每一种细分项目之间均是互相独立的，其施工特征与具体要求均不同，然而在施工过程中必须要确保各细分项目配合密切，这是实现高效率、高质量的竣工的必要前提。但必须承认的是，大部分人都会逐利，一些细分项目的施工单位在面临问题时仅仅考虑自身的利益，却逃避本该自己承担的责任，使其他细分项目施工企业面临的工作压力增加，工作内容增多。如此，不仅会提高施工问题出现的几率，还会大幅增加项目协调的难度。

4、加强房地产项目现场施工管理的措施

4.1加强房地产项目现场施工管理，建立科学的管理模式

在现有管理水平的基础上，针对影响房地产项目质量品质的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理模式，明确每一个管理人员的目标责任，从而达到进一步提高管理水平的目的。

4.2完善房地产项目现场施工的相关管理工作

甲方管理人员需要树立精细化管理为工作核心，过程控制为工作重点的项目管理观念，确立并完善职业健康管理体系、质量管理体系以及环境管理体系。对于上级部门所颁布的与工程相关的各项法律法规以及规程规范要严格贯彻并执行。制定出该项目现场施工的管理办法，甲方管理人员明确现场施工管理工作中的要点，并使其落实到工作中的各个环节上，在现场施工中做到有章可循。在房地产项目现场施工管理体系中使工程的质量与安全的自检保证体系得到健全与完善，将目标工作进行细化，使其能够分解到每一个工序中，同时使工作重点得到突出。甲方管理人员要对工作目标进行合理的设定，使技术人员能够按照各种管理细则进行严格的施工，从而对工序质量的控制指标进行确保，保证它可以符合相应的质量标准，以每一部分中的工序质量来使分项工程的质量得到确保，进而保障工程的整体质量。同时，在该项目现场施工中，甲方管理人员要将质量责任制得到落实，推行全面质量的思想，把工程质量目标及相关责任进行分解、量化并落实，并根据这些数据来进行与质量有关的责任登记。另外，甲方管理人员要注重工序的质量控制，明确工序安全、质量目标和责任人，并做好工序的交接工作，使每一个施工环节都可以追溯到源头。甲方管理人员还应制定出行之有效的奖惩制度，在现场施工过程中使用量化的指标对工作的计划和目标进行检验与衡量，从而使受奖者工作更加积极，受到惩罚的人也能吸取教训，在之后的工作中能够使自身按照规章制度工作的积极性得到提高，进而确保现场施工管理工作能够有序化的进行。

4.3加强协调管理的措施

协调工作既要注重技术，又要构建一套完善的管理制度。依靠管理，可以有效降低施工中专业配合问题的发生几率，由甲方主导，安全专人负责统一指挥处理施工各方的协调工作。对甲方管理人员而言，其必须学习并全面掌握所有设计规定与专业工序，为实现对各专业的施工队伍的统筹、确保施工工作得以正常开展创造可能。为妥善的处理好上述问题，应从下面几方面入手对房地产项目实施协调管理：

4.3.1协调工作

每周召开工程例会，针对施工过程中产生的一系列问题进行探讨，并制定相应的处理方案，让严谨的管理制度贯穿于施工的始终，推动各个专业在施工过程中的协调合作。与此同时，各个部门必须深切的了解自身的职责，确保协调配合一致，促进工程施工得以正常开展。尤需注意的是，会审、会签、隐蔽验收必须切合实际且付诸实践，所有的技术管理人员应当对自己的签名与工作负责。

4.3.2提升设计图纸的质量

设计图纸是开展施工工作的必要基石，它需多种专业相互协调。图纸会审和交底是技术协调的关键环节，因此，在进行图纸会审时必须将专业间的协同关系置于首位，全面复查图纸，并妥善的处理好图纸上的技术問题。

4.3.3提高甲方管理人员的业务水平和综合素质

房地产项目产品质量的好坏与甲方管理人员的水平素质密不可分。在做好项目现场施工管理的同时，应加强甲方管理人员的技术培训和专业水平的提高以及对新技术产品的了解掌握。培养甲方管理人员的敬业精神与细致的工作作风，在现场施工中不遗琐碎、不留后患。

5、结束语

综上所述，只有确保房地产项目现场施工管理的顺利进行，使施工进程所涉及到的各个环节高效、及时地运行，尽可能地减少施工返工情况，最大限度地降低施工和索赔成本，进而提高房地产项目工作质量，降低一些不可预知的风险，使工程的每一个步骤进行良性循环，以满足市场经济的发展需求，进而促进房地产消费市场的稳定与繁荣。

参考文献：

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[4]王德义，宋乃波.房地产建筑施工管理及控制要点[J].城市建筑，2013，（14）：110+112.

作者简介：

陈琼峰，男，汉族，籍贯：江西，研究方向：房地产工程管理。