房地产长效机制建设步入攻坚期

房地产长效机制建设步入攻坚期

郭小睿

天津市房信房地产开发有限公司天津市300000

摘要：随着社会经济的快速发展，房地产行业迎来了新的机遇与挑战，如果要完善房地产的健康环境，就需要建立适合市场可持续发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。业内人士认为，从需求侧角度看，房地产税或是长效机制的重要组成部分。

关键词：房地产；长效机制；建设；机制建设

引言

当前不断升级的调控政策对于遏制房地产投机性需求和房价过快上涨趋势起到决定性作用，尤其是租购并举制度对于房地产市场预期的稳定和长效机制的建设都很关键，更有助于促进房地产市场的健康持续发展。但是，调控过程显然也会带来一部分不利影响，尤其是要关注调控带来的一系列风险苗头，以便早做应对，避免房地产市场大起大落。

1房地产长效机制的主要内涵和基本取向

虽然我国学者关于房地产长效机制的解读和未来楼市走势的判断尚未统一，但可以肯定的是，长效机制已经距离我们越来越近。那么，究竟什么是长效机制？2014年3月出台的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中，官方首次系统性阐述“长效机制”，包括：调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度，建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。所以从目前来看，长效机制将推动房地产市场进入平稳运行期，成为我国新常态下经济稳定发展的基石。

2房地产长效机制建设的有效策略

2.1房地产企业资金链风险

随着调控的持续和深入，房地产市场的风险也逐渐显露，其中较为突出的就是房企资金链问题。房地产企业由于投资额大，回收期长，大都需要一定的财务杠杆，一般负债率都较高。而通常企业资产负债率低于75%被认为是安全的。2017年上半年的中国前10大房地产公司的平均资产负债率高达79.6%，其中最高的高达91.9%。与此同时，随着土地成本的上升和调控带来的融资成本上升，房地产行业的盈利能力不断下降，销售毛利率和销售净利率分别从2009年的36.54%和16.65%，下降到2016年的27.24%和10.48%，分别下降9.3个和6.2个百分点。最值得担忧的是房地产企业前期依靠大量举债快速扩张，2018年和2019年将是债务的集中兑付期（2018年为3375亿元，2019年为4474亿元），当前的调控加深，会使得房地产销售受到影响，回款周期将会变长，回款周期和债务周期会产生错配，加剧偿债风险。随着房地产调控趋严和金融监管加强，房企在国内融资的难度不断上升，部分房企不得不转向海外融资。

2.2建立宏观审慎监管机制，逆周期调节房地产市场金融结构

在宏观货币政策的制定和实施方面要充分考虑房地产周期性波动和政策时滞性的影响，在房地产的繁荣期和调整期应分别推出紧缩或宽松性的货币政策，以降低宏观审慎政策对房地产业的影响幅度，防范由商业银行贷款累积的系统性金融风险。在市场的周期波动中，央行应在房地产经济发展的繁荣时期适当上调商业银行贷款利率和拨备，以应对房地产行业调整期房地产价格下降所带来的不良贷款增加和其他金融损失。

2.3强化住房的居住属性，适度干预并支持普通住房市场良性运转

土地公益性及资源有限性，决定了保障国民的居住权是政府的基本职责。这就要求政府的干预应定位于满足居民基本住房需求的普通住房市场，摒弃高度重视住房金融属性的做法。一是严格实行普通住房限购政策。即严格规定城镇家庭只能购买或持有一套普通住房，并作为基本国策长期坚持。二是对普通住房实行限价政策。由于住房具有不可移动性、高价值性等特性，决定了住房与其他人类生存必需品不同，不可能通过国家储备的方式(如粮食、食盐)满足市场需求，平抑价格;也不可能通过交通运输条件来增加某一地区的供给，限价成为必然选择。三是改革普通住房用地出让方式，明确增加普通住房用地供应的前提条件。公益属性决定了土地利用必须满足全体国民利益的基本需要和增进社会的公共利益。因此，应改变目前普通住房用地“招标、拍卖、挂牌”等价高者得的出让方式，降低普通住房价格;同时，各地应因地制宜明确普通住房用地供应量增加的基本要求并保持连续性，给予各级政府、开发企业及社会稳定的市场预期。

2.4规范交易所得税的征缴方式，严格按所得征收

建议将转让所得税、土地增值税作为市场调控、抑制投机和调节收入分配的核心税收工具。在计税方式上，应当逐步放弃按总价单一比例计算纳税额的简易计征法，转而全面采用按差价计征的计税方式，并且可以探索推出超额累进税制，实现鼓励居住、抑制投机、控制高端的目的。在政策过渡阶段，对于无法核实原值的二手住房首次上市交易仍可沿用简易法计征，但当其再次上市交易应严格按差价征收，房产交易中心应保存交易记录，以便于后续再转让时核定原值。而对于土地增值税，目前个人转让住房暂免征收，但对于部分地价、房价上升较快的地区，也可以考虑加征土地增值税。

2.5探索土地供应制度改革，实现房地产供求的空间匹配

空间固定性和不可移动性是房地产的基本属性之一。实现土地供给与人口流动的空间匹配，是房地产市场平稳健康发展的必要条件。而我国现行土地供应政策下已表现出明显的城镇建设用地空间配置与人口流动不匹配，这是导致目前房地产市场“去库存”与“防风险”并重的原因之一。在现行土地供应制度下，建议尽快落实人地挂钩政策，缓解人口集中流入城市建设用地指标不足的矛盾。从中长期来看，建议逐步探索土地供应制度改革，增加市场机制在土地资源配置中的作用，形成多元化的土地供给主体，提高土地供给对房地产需求变化的反应弹性。在城市里，要进一步完善调整住宅用地与产业用地定价模式，解决住宅用地价格和工业用地价格的剪刀差问题，释放闲置城市土地的潜力。通过设计合理的激励机制，让一些国有企事业单位把低效利用的土地拿出来，例如，可以通过土地“退二进三”的办法，让这些土地支持建设公租房或者共有产权住房，一部分优先分配给本单位职工，另一部分可以纳入政府的政策性住房体系，从而形成职工、单位、政府多方共赢结果。

2.6加快长效机制的建立及政策的完善

从长远来看，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才是促进市场稳定的治本之策。要从根本上还原房地产本来属性，即房子是用来住的，不是用来炒的，除了加大保障性住房外，还需要提高持有多套住房成本，让住房回归居住属性。同时，还应抓紧解决小产权房和70年产权到期的续期问题，给市场形成合理预期。存在于城市周边的大量小产权房，尤其是高房价城市周边，这种既成事实的规模化的小产权房显然难以都一拆了事，必须拿出彻底的解决方法。而70年产权到期和一些商住50年到期后应该如何续权也应该有明确的制度安排。

结语

综上所述，房地产长效机制的建设需要多方长期努力。如何平衡各个市场主体，是未来长效机制能否真正落地的重点所在。房价的上涨与土地出让价格有着密切的关系，在供给一端如何改革土地供应制度，丰富土地供应及出让方式，让土地市场真正降温，让拿地房企和购房者们逐步回归理性，是楼市保持稳定的关键一环。

参考文献

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[2]陶乐涛.我国资本利得税立法问题研究——以房地产市场为例[J].黑河学刊.2014.04

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