论城市改造设计新旧的平衡问题

论城市改造设计新旧的平衡问题

程凯

广东博意建筑设计院有限公司528300

摘要：改革开放以来，随着社会经济的高速发展，旧城是城市发展及蔓延的产物，旧城因为其沉淀了城市的历史与文化而成为城市的精华所在。但是，伴随着城市化进程的快速发展，旧城所呈现的问题也日益突出，旧城区的基础设施，规划及居住环境等已经不能适应城市经济发展的需要，如何有效的改造旧城是目前中国城市发展面临的重要课题。而如何对旧城改造项目进行管理则是旧城改造的关键所在。

关键词：城市改造；旧城改造；改造模式

一、城市改造设计的实践意义

自20世纪80年代中期，尤其是90年代以来，在我国大多数城市都出现了旧城改造规模扩大的现象。大规模旧城改造在改善城市环境，完善基础设施的同时，在经济和财政收益上带来了很多积极影响。但是同时对于城市的规划和建设也带来了一定的问题。主要表现在以下几个方面：

1.1大规模旧城改造的问题

20世纪90年代兴起的分权改革，增加了政府的职能，在保证基本社会福利和公共服务的同时，更加要承担城市发展和经济增长的职责。这导致了“政府企业化”，在旧城改造的角度来看，就是“经营城市”的行为。会对城市经济的长期稳定发展造成冲击。根据《全国土地整治规划(2016-2020年)》，广州将对“三旧”用地进行改造，改造面积达28834公顷，预计投入改造资金8900亿元。广州市在2016年至2020年的规划期内，由于建设用地供需矛盾较大，需通过“三旧”改造释放建设用地供给空间。广州市可用于“三旧”改造的用地包括中心城区及白云区、番禺区、

花都区等，可改造土地面积达105424.50公顷。广州政府规划到、2020年，改造“旧

城镇”面积达到8065公顷。城市改造实际上有两方面的作用：一是认识并强化城市与经济发展之间的正反馈机制；二是校正城市与经济发展之间的负反馈机制，使城市发展与经济发展之间的循环累积相互促进，城市机制健康运行。

城市化进程与经济发展是互为因果、双向促进的，经济发展推动着城市化进程，而作为某一期经济发展结果的城市化又反作用于经济发展。这种反作用又体现为正向的反作用与逆向的反作用两个方面。正向的反作用表现为城市化对经济发展的推动，主要表现为以下三个方面：

首先，伴随着城市化进程而出现的城市规模扩张，是经济发展的一个有利因素。规模的扩大可以促使城市里形成足够大的市场，推动劳动分工的演进，伴随着劳动分工的演进必然会出现经济增长，分工演进还使人们之间的交易包括了许多中间产品的交易，促进了经济的货币化。另一方面，随着城市规模扩张，人均技术革新的数量也会越多，与此同时技术革新的采用也就越迅速。

其次，城市化进程有助于提高农业劳动生产率，促进农业现代化。现代农业是以规模经营为特征的，在城市化进程中，伴随着农村劳动力向城市的大量转移，土地日益集中，农业这种规模扩张为农业生产采用发源于城市的技术革新提供了前提，促使农业现代化水平不断提高并且增加了农业劳动生产率提高的可能性。

最后，城市化进程提高了社会流动性，在城市经济的各个部门之间也存在着流动的机会，在允许供求之间公平竞争的情况下，这些社会流动有利于人力资源的优化配置，从而也有利于经济发展。

1.2城市住宅的基本功能

满足人的居住使用功能，根据使用者的不同，将住宅功能分为两类：供个人使用和供家庭使用。个人使用住宅主要指员工宿舍，单身宿舍等集体公共住宅空间，商品类的个人用住宅表现为单身公寓（SOHO），它们以满足个人的生活住宿基本条件为标准，设施较为简单。数量众多的是家庭用住宅，满足家庭作为社会细胞的相应功能，家庭用住宅的形式根据住宅面积大小有不同表现，小到普通的商品住宅，大到独立别墅住宅。因为住宅类建筑和人的关系密切，住宅的功能特征是影响住宅发展的重要因素。

1.3城市住宅的管理

城市住宅在住宅用地、住宅建设、住宅交易上都有着各自的具体特征和约束，城市住宅发展正是由于这些特征约束而具有开发的具体行为方式，所以管理领域广，层次环节多，较为复杂，有必要对其进行详细分析。1.3.1住宅用地管理，土地是住宅建设的基本要素之一，是住宅建筑的承载，国家法律中对土地使用的相关规定，从土地性质和功能角度，决定了住宅发展的基本走向。1.3.2.住宅建设管理，城市住宅根据使用功能的不同，可以分为复合住宅和独立住宅两种。独立住宅只含有单个的住宅功能单元，复式住宅由多个住宅功能单元组成，我们通常见到的多层、高层住宅和联体别墅等，都属于复式住宅。在住宅建设的过程中，整个项目过程包括建设投资立项、获批建设用地、规划住宅方案、施工建设、后期物业管理等过程。1.3.3.住宅交易管理，住宅作为不动产进行转移的过程中，实质是房地产产权证的交易，是通过产权登记而不是不以房地产客观占有为确权依据。住宅的完整交易过程受到政策、市场、消费过程的影响。

二、城市改造设计策略

2.1城市老旧居住社区

改造策略的制定受到多种因素的制约，应针对各区域的个性特点和类型模式，因势利导运用多种途径和多种手段进行综合治理和改造。下面主要对旧居住区、城市中心区、历史文化区这三种典型城市功能区的改造策略做一介绍。城市老旧居住社区的定义，首先来源于城市规划学科中的规范用语“旧住区”。它指城市住宅区域，随着使用时间的增长，初始状态受到自然地域空间、社会经济条件等因素影响，产生的“综合性陈旧”状态集合。汉语词典中的“老”，倾向于时间较长，“旧”，倾向于长时间产生的结果。在通常的使用中，“老社区”“旧社区”“老旧住区”等使用频率较高，本文统一将其称为“城市老旧居住社区”。受时间和地段的影响，“新”“旧”社区通常为相对概念，新社区也会在变更循环过程中变为旧社区。我国的城市居住社区根据建筑年代不同可以有老旧和现代之分，本文所指的城市老旧社区主要为建造时间久，空间环境衰败，有传统特色，管理松散的城市居住社区。

2.2旧居住区的改造

旧居住区改造是在改造发展的前提下，对旧居住区结构形态进行基于原有社会物质框架基础上的整合，保持和完善其中不断形成的合理部分，同时引进新的机制和功能，通过这样的改造，能够使旧居住区在整体上更加适应和支持新的生活需求。

对旧居住区的改造应首先对物质结构形态和社会结构形态方面做全面的分析和评价，在此基础上，去除和整治旧居住区结构形态中不合理的、与现代城市建设不相适应的部分，而保留、恢复和完善旧居住区结构形态中合理的良性部分。

2.3中心区的改造与功能重建

中心区是城市独特的地域组成，在城市化发展、经济与技术水平迅速提高的现代化进程中，城市功能与结构重构普遍围绕着中心区进行，在功能发展的推动下，中心区物质环境及其功能结构一直处于改造建设与再开发之中，中心区交通设施持续建设，建筑物不断增加，现代通讯设施密如网络，集中体现出当代工程科技和社会财富的水平。

由于中国城市所处的发展阶段和社会历史原因，城市中心职能加强和功能结构重构的再开发行动采取的是“城市总体布局调整和拓展”与“城市中心结构调整和完善”这一外延扩展和内涵调整相结合且并行的发展战略，可以从相关总体布局结构拓展，基础设施改造商业网络重构、交通组织完善、布局形态调整和用地结构调整等方面来考虑。

2.4历史文化区的保护与改造

历史文化区的保护需要建立在整体的保护与系统规划基础上，城市总体布局拓展和功能结构调整为历史文化区保护提供了前提保证，而进行精心的城市设计可以妥善处理好保护与发展的关系，减少旧城改造和城市现代化建设可能对历史文化保护造成的不良影响。

2.5政府和开发商的博弈

房地产企业参与旧城改造的目的在于最大限度的提升土地交换价值以赚取利润，而政府则看重于土地财政收益的最大化。首先开发商的策略与机会就是由政府决定的，但政府由于缺乏旧城改造所需的大量资金，又需要通过对旧城改造以实现其土地财政收益，因此，政府往往选择与房地产企业合作对旧城地区进行改造，这就为房地产企业提供了与政府讨价还价的可能。其次，开发商利用土地出让金以及旧城改造后的利益分配方案对政府的改造方案施加影响；而政府出于改造资金的压力和对地方财政收入和政绩的考虑，就会采取委托开发商进行旧城改造，这时政策的天平也倒向开发商的一边。当地方政府越来越依靠房地产业来实现财政收入和地方经济增长时，房地产企业在政府决策中的话语权就越来越大。最后，政府从原先的社会利益协调者和社会公平与正义的守护者开始转变为经济利益的追求者。在旧城改造中，政府与房地产企业的联合代表着权力与资本的结合，两者为了各自的利益形成了“增长同盟”。

三、城市改造设计的基本原则

首先，城市改造目标应建立在城市整体功能结构综合协调的基础上，由过去注重单纯的城市物质环境的改善转向对增强城市发展能力，以社会经济发展为先导，跳出既定的城市模型框架，整体研究城市改造动力与经济环境关系，准确把握当前城市改造的基本特征，制定适合本地情况的城市改造方针和政策。

其次，城市改造规划应由传统的单一体形规划走向综合系统规划，由于我国现阶段的城市改造具有面广量大、矛盾众多的特点，加强社会调查和经济分析，对城市生活内涵和深层结构进行透彻剖析，结合总体规划修订和旧城用地结构调整，制定一个系统的和全面的城市改造规划，合理分布产业和人口，优化城市用地布局，并确定适宜的改造规划和发展方向。

再有，城市改造方式也应由目前急剧的突发式转向更为稳妥的渐进式。城市改造是一个复杂的过程，改造策略的制定受到多种因素的支配和制约，应重点研究不同地区不同类型改造的个性特点，深入了解多种因素的影响，充分考虑旧城区原有城市空间结构和原有社会网络的基础上因地制宜，结合城市的不同发展阶段和经济基础确定不同的改造标准和实施步骤。

最后，城市改造策略应由零星走向整体。要保证城市改造目标的全面实现，必须要以健全、明确、积极、有效的运行机制和调控机制作强大的政策和资金支撑，政府部门还应以积极主动的态度，更多地关注提供何种方案及优惠条件来鼓励改造主体参与旧城投资再开发，并以更为开放的政策和更为严密的法规，运用激励改造主体参加与旧城投资再开发，健全规划控制与管理，充分调动各方面的积极性，形成合力，促进城市改造的健康发展。

总结语：

本文在对大量的改造项目研究后将其旧城改造动力分为住宅开发和商业开发两个大类来进行研究。基于住宅开发动力的旧城改造较为简单，主要涉及被改造对象的货币及实物赔偿。文中将住宅改造以外的其他改造统称为商业开发，商业开发动力的改造承担了城市区域功能重新定义、政府财政税收增加等任务，所以对其前期的策划定位，城市规划的调整，商业网点布局规划的调整要求较高。而因为商业开发改造项目的投资回报周期较长，对投资商的资金实力以及中期的招商和后期的商业运营能力都有较高的要求，特别是对某些大型和特大型城市的一些核心区域的商业改造，对政府和投资商的整体改造运营能力要求更高。因为所涉及的改造内容和改造方式的不同，旧城改造的模式也大不同。坚持开拓创新与时俱进，不断提高城市更新改造的科学性。

参考文献：

[1]封明.城市街区有机更新及其评价.浙江大学,2012.3

[2]伍美琴.城市更新理念与中国城市现实.城市规划学刊,2014.6

[3]曾军.当代中国城市更新与城市改造的分析.四川建材.2013.9

[4]李华鹏.城市生活与城市改造.艺术世界.2017.3

[5]杜莉.基于全球城市视角的城市更新与复兴.国际城市规划.2015(04)

[6]孙造华.英国PPP模式发展特点、主要监管措施[J].经济研究导刊.2017(20)

[7]解学.区改造地方政策比较研究.中国青年政治学院.2018(05)

[8]赵华.优秀案例实践和试点城市能力建设研究”.城市发展研究.2017(06)

[9]代市凯.城市更新中政府对公民参与的行为选择.公共行政评论.2016(05)