高房价背后的政治经济学原理

高房价背后的政治经济学原理

黄菲菲

黄菲菲

中共山东省委党校山东省济南市250103

摘要：房地产业受到国家政策支持而飞速发展，房地产业飞速发展的同时占据了大量社会资本，并且由于实际房价与人均收入水平严重脱节，对国民经济的健康快速发展已经造成了威胁。本文从马克思政治经济学原理来分析房价高涨的原因并进一步提出调控建议。

关键词：房价地价政治经济学原理

一、我国房价发展现状及原因

房地产业经过数十年的发展已经成为我国国民经济发展的支柱型产业。2000年以来为我国房地产所占据的投资额均以至少22.2%的比例快速增长，甚至到了2006年时达到了36.1%的增长比率，从2011年开始用于房地产上的投资额增加比率才开始回落并有逐渐稳定下来的趋势。改革开放以后我国房地产市场发展迅速，然而在2008年全球经融危机的影响下，全球的房地产市场均受到了影响，唯有中国的房价继续上涨，并且这种反常上涨的背后引出了一系列的发展问题，运用马克思的政治经济学原理我们可以更好的分析产生高房价的原因。

（一）地租对房地产价格的绝对影响

地租是土地所有权的实现形式，是土地所有制凭借对土地的所有权获取的。虽然在我国土地私有权已经被土地公有制所取代，但是所有权和使用权仍然是相分离的，仍然可以通过让渡土地的使用权获得地租。马克思将地租分为三种形式即：绝对地租、级差地租、垄断地租。在我国影响房价的主要因素是绝对地租与级差地租。当不同的经营主体之间发生土地使用权的转移仍然是要支付一定代价的，在社会主义制度下绝对地租仍然是存在的。根据土地肥力的好坏以及土地上所存在的设备等便利条件而获得的级差地租是房价地价上涨的根本性原因。改革开放后，商品房进入市场进行流通，我国土地的开发过程也逐步实现了由低地价到高地价的转化。国家和地方政府拥有对土地的绝对垄断权，并且由于土地位置和投资数量不等，市场经济条件下土地价格也存在较大差异。国家和地方政府通过征收土地增值税收取土地价格剪刀差，然后作为专用投资于城市基础设施，又产生了更大的绝对地租和级差地租。

（二）房地产行业具有投资特性

平均利润率是由全社会各个产业部门不同的个别利润率，并且社会资本自发的向平均利润率高的部门转移，这种转移促使社会平均利润率趋向平均化。各个部门利润率的高低取决于该部门的剩余价值率、资本有机构成和资本周转速度。改革开放后我国社会主义城市化进程加快，对商品房的需求增多，使得房地产行业的剩余价值率不断增高，资本周转速度不断加快。虽然在中央出台的各种调控政策的影响下我国近几年房地产企业平均利润率基本降至个位数，但在2007年时房地产平均利润率曾高达344%。如此高额的利润率吸引了更多社会闲散资本并进一步推高了房地产价格。特别是将购买商品住宅房这一行为视作一种投资手段，多数实体企业家退出本企业生产经营行业投入了房地产市场，加速刺激了房地产行业的价格上涨。

（三）信用制度和虚拟经济是推进器

自建立社会主义市场经济制度以来，社会主义市场经济活力进一步释放，虚拟化资本形式不断涌现并且虚拟资本能带来更多剩余价值的职能日益明显。虚拟资本不但包括以股票、债券能有价证券形式存在的能够定期给持有者带来一定收入的而资本，还包括银行券和房地产等不动产抵押。房地产业的虚拟化与金融机构对其信贷的支持，加速了房价的高涨和泡沫的形成。房地产业的投资和投机，从供需双方来看，银行等金融机构的信贷支持作为供给方，使得房地产企业获得的信贷支持占全部资金投入的５０％～８０％，在京沪深等发达城市房企获得的信贷支持更高；作为需求方的置业者一般也是从银行获得贷款，首套住房的首付比例为３０％～４０％，二套房的首付比例在５０％左右。据此推算，银行等金融机构对房地产业的信贷支持得房价上涨的速度提高了２～５倍。

二、结论与政策建议

本文运用资本论的虚拟资本理论、地租理论分析房地产价格高涨的原因。土地本来没有价值，但是随着土地商品化的发展也开始有了价值。并且从人均可支配收入来看，全国房价高涨的同时也隐藏着恶性房价泡沫。我国房价高涨的根本原因在于地租过高，即土地成交价格快速上涨，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地财政收入增加迅猛，出现了地价与土地财政收入双双快速上涨的格局，“圈地价格的剪刀差”成为房地产业超额利润的另一个来源。房地产业平均利润高是房地产行业飞速发展吸引巨大社会资本的直接原因，房地产价格的虚拟化和信用制度的发展也促进了房价的提高。

因此为了抑制房地产价格过快上涨，主要是要控制绝对地租的价格。一是逐步摆脱地方政府对土地财政的过度依赖，可以尝试通过中央和地方政府的税制改革来实现，让地方政府有更多的财权；二是降低地租甚至使地租为零，土地本身并没用价格，国家大力建设经济适用房就是较好的举措。其次是要实现国民经济各部门间有比例地协调发展，降低社会资本在房地产业的过度集中，让国有企业退出房地产领域，鼓励资本向新兴制造业转移，同时也要丰富投资者的投资渠道并拓宽投资领域，避免过度炒作房地产。再次，抑制银行等金融机构对房地产业的信贷支持过度，合理利用信贷杠杆和虚拟资本，避免金融机构对房地产泡沫的过度放大，同时，银行等金融机构更应对信贷流向进行合理引导和管理，比如更多地支持新兴产业的发展。