房毁债存，法律关系分析燕惠鹏

房毁债存，法律关系分析燕惠鹏

燕惠鹏

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天津港工程监理咨询有限公司300000

【摘要】本文主要讨论分析了地震灾害给贷款购房者带来哪些风险，房屋损毁对房屋买卖、抵押贷款的法律关系都有哪些影响及我们应该采取哪些应对措施。

【关键词】地震房贷风险承担

近几年，我国地震的发生频率比较高，2008年5月12日，四川汶川地震发生8.0级地震，2013年4月20日，四川雅安芦山发生7.0级地震，大量房屋倒塌损坏，地震给我们的经济生活带来哪些问题？对我们购买商品房的法律关系有哪些影响呢？在这些损坏的房屋中很多是通过银行按揭贷款方式购买的。按揭贷款就是抵押贷款，包括房地产抵押及分期还款两层含义。具体来说，指购房者以所购的房屋作为抵押到银行申请贷款，购房者按照约定的归还方式和期限分期还款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款者违约或者不能还款付息，银行有权处理抵押的房屋以所得价款优先偿还贷款。按照这一解释，在地震毁损的按揭贷款房屋，银行、开发商、购房人在其中分别有哪些法律责任和债务风险承担呢？在灾难中痛失亲人和家园的贷款人是否仍然要承担还贷义务？

要想解决这些问题就要先搞清楚地震带来的风险应该由谁承担？风险是指非由于任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损灭失。这一定义的要点有二：一是确实发生了标的物的毁损灭失之事实；二是发生的原因非基于当事人的过错，否则就不是风险，而属于过错导致的损失。

汶川和芦山地震都属于自然地震，构成不可抗力，具有不可抗力的所有特征。这就是：第一，不可预见，本次地震确实不可预见，直至发生地震之后才知道地震发生，事先地震局没有预报。第二，不可避免并且不可克服。本次地震的震级之高，烈度之大，都是罕见的，属于不可避免并且不可克服。第三，独立于人的意志以外，确实属于人的意志之外的客观情况。

因此芦山地震所发生的损害承担情况，即属风险承担问题。根据《合同法》第142条的规定：“标的物毁损，灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。可见不动产风险负担的基本规则采用交付主义。那么，如何判断不动产的交付呢？根据《商品房买卖合同解释》第11条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。”在实际生活中。卖方将房屋钥匙交付给买方即可视为房屋已转移占有。

因此，在芦山地震中，存在如下几种法律情形：

（1）房屋未交付，因地震导致房屋买卖合同未能订立的情况。

如果出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品买卖合同担保的，根据《担保法解释》第122的规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”因此，此时买受人可以依据不当得利要求开发商返还定金，房屋毁损的损失由开发商承担。

（2）房屋未交付，买卖双方存在房屋买卖合同的情况。

房屋此时未交付，房屋的风险不发生转移，仍由开发商承担。此时买受人与开发商的买卖合同由于发生不可抗力，已无法实际履行。根据《合同法》第94条第1款的规定可知，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，此时房屋因地震毁损，开发商无法交付房屋，买受人可以向法院请求解除合同，出卖人应当返还买房人的定金及其利息，买卖双方互不负违约责任。

（3）房屋已交付，买受人与银行之间存在按揭贷款合同的情况。

房屋已交付，此时房屋的风险转移到买受人处。如上分析可知，因不可抗力解除合同的，必须符合因不可抗力致使合同目的不能实现的条件。买卖合同中，买受人的目的是买方提供符合条件的房屋供买方进行居住使用。此时房屋已交付，买受人已实际占有并使用了房屋，合同的目的已经实现。因此买受人不能据此要求解除合同，买卖双方之间仍然存在买卖合同，房屋毁损的风险由买受人承担，买受人如果没有缴付完购房款的话，应当继续缴付。

另外，房屋买卖中一般存在着按揭贷款合同，买受人与银行之间存在着抵押担保合同。买受人以房屋作为抵押物，获得贷款。据《物权法》第174条的规定：“担保期间，担保财产毁损，灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得保险金、赔偿金或者补偿金。”此即民法所称的担保物权的物上代位性。地震作为特殊自然灾害，一般不在保险范围之内，所以，在地震中毁损的房子很难得到保险公司的赔偿，保险金很难成为替代物，综上，买受人与银行之间的担保关系因为担保物的灭失无相应的赔偿金、保险金而灭失，但二者之间依然存在借贷关系，买受人对银行仍然需要偿还借款。

当然，我们必须要明白，法律条款之制定或执行，皆是常识常理的一种集中反映或再现，违背常识与常理的法律条款不具有社会生命力与存活力。面对灾民房屋财产的损毁灭失，在灾难中痛失亲人和家园的贷款人依照法律条文仍然需要偿还贷款，与人类的常识和常理相悖，对于地震中的受害人甚至是残忍而无情的。五年前汶川地震时，银监会根据《认真做好汶川大地震造成的银行业呆账核销工作努力减轻受灾地区人民群众的债务负担》的精神。让各银行对贷款人因地震造成巨大损失，且不能获得保险补偿，或以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，认定为呆账，并及时予以核销，简单地说，就是以国家行政手段，福利性豁免部分或全部地震毁损商品房的房贷。这对于地震中受害的灾民无疑具有重要意义。当然，这种由商业银行“替政府受过”的做法损害了商业银行投资人的权益，也可能因为大包大揽的模式给某些人钻空子、骗福利，和某些“话事人”权利寻租、上下其手提供方便。

通过对地震后损毁房屋贷款问题处理的分析，我们建议政府应该退出救急的临时性方法，由国家减灾委、民政部等对口机构出面，设立专门针对此次地震灾区的一次性房贷补助基金，对有实际困难的毁房按揭者提供必要的救济，简单说，就是“国家为按揭者还银行的贷”，如此，则灾民获得必要救济，商业银行也不会因此“替政府受过”。

参考文献

《合同法》、《物权法》、《认真做好汶川大地震造成的银行业呆账核销工作努力减轻受灾地区人民群众的债务负担》