浅析房地产项目管理的问题及应对对策

浅析房地产项目管理的问题及应对对策

冼海生

湛江市赤坎区碧桂园物业发展有限公司52400

摘要：在房地产建设过程中，工程管理受到广泛关注与重视，已经形成了系统化与科学化的工作模式。在合理分析与控制的情况下，提升成本管理工作效率和优化，能确保房地产工程项目获取更多的经济效益。

关键词：房地产；工程管理；成本管理；对策

引用：房地产开发项目是一项复杂的系统工程，由于房地产具有极强的地域性，所以即便在同一个地区，但也会因为项目定位与功能的不同，而导致项目的内容相差甚远。因此房地产项目的管理应该是全方面的，这就要求项目的管理者对具体项目进行战略性研究，研究正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目管理目标计划，以确保房地产开发的各个环节能够顺利开展。然而，现阶段我国大部分房地产开发项目管理的水平仍有待提高，不少房地产开发项目存在着交房脱期、空置率高、货不对板、质量低劣等问题。因此，非常有必要加强对房地产项目管理的研究与实践，以确保房地产项目能合理的、有效的利用各种资源，并具有可持续发展的潜力。

一、房地产工程管理的重要性

房地产工程管理包含的内容很多，包括了工期、质量、投资、安全等多个方面的管理，各项管理内容都与成本管理有着密切联系。企业在房地产工程建设过程中，不仅要求工程具有较高的质量、工程的建设周期短，而且要少投入，高回报。由此可见，在房地产工程具体建设过程中，如果没有一套合理的成本管理体系，很难实现最终的效益目标，可见，工程管理与成本控制对于实现房地产工程建设过程中的经济效益目标来说有着重要意义。

二、房地产工程成本管理方面存在问题

在房地产项目建设过程中，工程管理与造价成本关系密切，其中会涉及很多管理内容与资金成本内容，应进行科学化与合理化的分析，尤其是在当前的经济形势下，对房地产项目的成本管理提出了更高的要求。当前很多房地产企业在实际工作中，没有充分意识到成本管理工作的重要性，没有通过科学合理的方式进行管控与协调，从而严重影响工作效果。在设计方案缺乏合理性的情况下，未能科学开展设计变更工作，出现造价与资金变化问题，导致房地产工程的建设管理受到影响，难以全面提升工作效果。

三、房地产工程管理与项目成本管理措施

3.1设计阶段

首先，需要设计技术更加专业，选取合适的团队来提供高质量的设计工作。此外，房地产企业相关部门还需要积极与设计工作人员展开有效的沟通，掌握实时的设计进度，对于存在的问题要积极交流形成有效的解决。同时，也可以就企业的设计需求与相关设计工作人员进行有效的沟通，达成良好的共识，形成有效的解决方案。而設计企业也需要整个设计阶段严格依照国家相关标准以及相关规范来开展相应的设计工作，确保工程设计方案的质量，对设计图纸进行多重审核，确保保障力度。房地产企业则需要以身作则，避免设计图纸的随意性更改，杜绝工程隐患，严格遵照国家相关部门和法律的要求来开展工作。

3.2招投标阶段

房地产工程的项目招标阶段，需要并存公正、公开、公平以及诚信的基本原则，更需要严格依照我国法律来开展相应的工作。相关工作人员则需要对相应的招标信息数据进行整理，认真核实，对有价值的信息进行深入分析和挖掘，确保招投标工作按质按量完成的基础上保障房地产企业的根本利益最大化。除此之外，对于施工合同的签订和管理工作也需要引起高度的重视，才能有效的保障实际建设质量以及建设进度，提升费用控制有效性。具体工作的开展需要分为三个阶段：首先需要确切了解投标单位的资质，相应的资质证书，实际工作能力、履历以及经验，根据工程的实际需要择优选取；然后，开展科学的定标工作，形成以工程量清单为判定的合理依据和标准，防止违规操作的产生；最后，对于合同的内容、标准以及其他注意事项需要严格按照标准和方案来施行，同时也要求定标单位严格按照合同开展，避免不必要的经济纠纷，对工程项目成本进行有效管理。

3.3施工阶段

第一，在此环节，需提高技术管理重视程度。对施工企业加强培训，从而真正地认识到施工与技术管控的重要性，同时通过制定科学有效的施工管理策略以及选用合理的技术手段完成相关作业，提高施工效率，合理控制成本。

第二，房地产施工全过程中，应加强施工现场质量控制以及安全把控，并且贯穿于工程项目管理的全过程当中，为了更好的保证工程施工质量与安全，需加强监督力度，制定科学的监督系统，有效的发挥其监督职能，对于施工中存在的问题应及时发现并给予有效的纠正，保证工程的顺利完成，更好的实现成本管理目标。

第三，房地产施工材料占据着极为重要的地位，因此，需重视材料质量把控。在此过程中，需把控采购环节，严格的把控材料质量，加强材料检测，只有符合标准的材料方可投入到施工当中。同时，房地产管理部门需重视材料信息的判定，选择质高价廉的供货商，并达到长期合作。除此之外，需科学的存储材料与设备，严谨随意堆放的状况发生。

第四，房地产项目的综合效益会受到施工进度的影响。在工程建设的过程中需要采取精细化管理的方式，科学合理的安排施工的进度。在工程建设之前需要根据工程设计的方案和施工的现场环境，从而确定出施工项目的难点和重点，在施工的过程中需要对施工的重点与难点进行加强管理。对施工人员、施工材料和施工设备进行统筹规划，确保施工材料的稳定供给和施工设备的安全使用，保障施工质量与进度，确保项目建设的经济效益。

第五，房地产工程管理人员要定期对现场施工人员开展专业化的培训活动，以便使其专业素质和专业技能得到进一步的提升，要让施工人员能够学习到先进的施工工艺和施工技术。管理人员也要不断强化自身的综合素养，为进一步提升房地产工程管理水平，实现有效的成本管理工作打下良好的基础。

3.4竣工结算阶段

不仅是要对施工阶段的每一个环节进行合理的控制管理，竣工结算作为房地产工程建设的重要一环也不能够忽视成本管理工作。在房地产工程进行竣工结算的过程中，必须要对各种竣工结算资料进行收集整理，对各项支出进行计算。在进行核对合同的过程中，必须要对验收记录进行检查，尤其是一些较为隐蔽的工程项目，要现场验收、现场签字，如果是一些经过第三方监管的项目，还要得到监理工程师的确认。根据工程量清单，对施工过程中出现的人工、材料、机械等信息进行准确的换算，其余的内容必须要按照实际的合同内容，计算相应的费用。

四、房地产工程成本管理的对策

4.1加强房地产开发项目的市场调研工作

房地产进入营销时代，开发商要在茫茫商海中脱颖而出，开发商首先要做到三点：其一是做好市场调研工作。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，制定合理的房产项目开发策略。简而言之，开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。其三是解决房地产产品的“差异化”。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，重视产品创新工作，提高项目的市场吸引力。

4.2重视设计阶段的成本控制

设计阶段是项目建设的灵魂，不但是处理技术与经济关系的关键性环节，而且也是控制项目投资的重点阶段，所以在方案确定的过程中，可以运用价值工程的方法把工程的成本和功能综合进行对比，使设计工作人员不仅仅可以在建筑物外观和功能上动脑筋，还可以在如何降低工程造价上多下点功夫。首先，转变施工、轻设计的观念。其次，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标和设计费计取方法，将设计人员绩效与设计方案的经济性相挂钩，提高设计人员成本控制的自觉性与主动性。再次，坚持以规划设计为重点进行项目的投资控制，以极大的精力投入工程的规划和设计工作，进行设计方案的比较和改进。最后，加强与相关部门的沟通与协调工作，优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。

4.3重视项目收尾阶段的项目管理工作

首先，开发商可以通过理顺工程项目及工程各参与方的接口关系，降低项目收尾阶段的工作难度。其次，业主应采取统一规划、分步实施的方法，分期分批进行招标。同时，在工程招投标文件及工程建设承包合同中明确能由总承包商完成的工程内容尽可能让总包商组织施工。总包向管理方向分化，分包则向专业施工分化。再次，开发商主持分包工程的招投标工作并确认分包商，分包商与工程总承包商签订工程分包合同，开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。最后，严格明确各分包商的责任义务，并建立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避免项目的接口工程的利益纠纷问题。

结束语

综上所述，在房地产项目开展工程管理工作中，应制订完善的工作方案，创新管控形式，系统化的进行研究与管理，在工程的设计、招投标、施工、竣工等阶段进行有效的成本管理，科学组织质量、安全、进度管理与成本管控的协调管理工作，促进房地产工程项目的顺利进行。

参考文献：

[1]李子亮.建筑工程管理在房地产项目建设中的应用[J].绿色环保建材，2019（2）：207+210.

[1]杨光清.浅析房地产开发项目的成本管理2016.9

[2]明源地产研究院.房地产项目运营最佳实践.中国建筑工业出版社2017.6