关于房地产行业在“营改增”新政策下如何做好应对工作

关于房地产行业在“营改增”新政策下如何做好应对工作

邱越贤

广东省广州富力地产股份有限公司510623

摘要：本文主要从“营改增”新政策下房地产行业受到的影响开展讨论本文主题，旨在与同行探讨学习，共同进步。

关键词：营改增房地产税负

引言：

经国务院批准，从2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。

（一）增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象而征收的一种流传税。按照增值税法的规定，增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务，交通运输业、邮政业、电信业、进口货物以及提供现代服务业服务的企业单位和个人，就其销售货物、提供应税劳务、提供应税服务的增值额和货物进口金额为为计算依据而课税的一种流转税。增值税是价外税。

营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。营业税属于传统商品劳务税，计税依据一般为营业额的全额，税额不受成本、费用高低影响。营业税是价内税。

(二)、增值税的税率。目前有17%，13%、11%、6%。小规模纳税人适用征收率3%。部分特殊情况下货物或者服务适用0税率。

一、“营改增”对房地产行业税收可能产生的影响

“营改增”的实施对于社会各行各业来说，都是一项重大的税收制度改革，不仅有利于完善增值税的税收制度，在其中融入新的观念，也有助于减轻企业的纳税负担，从整体上来看是有助于房地产行业和社会主义市场经济发展的。但是从现阶段来看，该项政策的实施也会给房地产企业的税负带来一些不利影响，主要表现在如下几点：

（一）销售房地产，如果成本项目无法及时取得进项税抵扣票据，则可能造成税负大幅增加。房地产行业的商品是商品房，生产该商品时间跨度较大，从取得土地到达到预售条件，一般需要历时几个月甚至更多，从预售到交付使用一般亦需时几个月。房地产行业成本项目较多，有土地成本、建安成本、配套设施成本、前期费用、融资成本、项目管理成本等，为保证质量，一般预留合同总价5%或以上的质保金，预留时间双方在合同中约定，但基本是一年以上。如果畅销，一般商品房没有交付受买方使用就基本售罄。因此如何及时地取得进项税抵扣票据是房地产开发企业急需解决的问题。房地产项目一旦形成销售，若可抵扣的进项税太少，可能造成税负的大幅增加。

（二）房地产开发企业出租自行开发不动产，由于无法抵扣进项税，可能造成税负大幅增加“营改增”之前，出租不动产按出租收入的5%缴纳营业税，“营改增”之后，根据财税[2013]106号文件规定，租赁业按17%的税率计算增值税的销项税额。预计，房地产行业“营改增”后也会执行相同政策。由于“营改增”之前购建的不动产在购建期间没有可抵扣的进项税额，按17%缴纳增值税可能造成税负的大幅增加。

（三）对建安成本造成了较大影响

建安成本是房地产开发成本的重要组成部分，也是可抵扣进项税的重要成本项目。从目前现状及产业链来看，房地产的上游---建安企业由于人工成本比例较大，特别是场平工程，建筑企业在实施“营改增”之后，人工成本取得增值税专用发票的机会很小，同时，施工过程中经常使用的建筑材料包括水、混凝土、砂和石料等，这些建筑材料是根据6%的税率来交纳增值税的[2]。因此建筑企业可抵扣进项税减少，由此可能会造成建筑企业税收负担的增长。建筑企业为了转嫁税收负担而提高工程价格由此房地产开发企业的建安成本也会相应增加。

二、房地产业如何应对“营改增”新政对其税负的影响

1.要正确把握纳税义务发生时间。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产开发企业销售不动产，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

2.加强合同管理，合同中应进一步明确相关事项。房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。增值税为价税分离税种，不得计入营业收入和利润表，从商业交易的惯例来看，交易价款应该包含税款，合同中明确交易价款为含增值税价款，可以减少交易双方围绕增值税可能发生的争议，尤其在营改增试点过渡期间营改增之后应将取得增值税发票作为一项合同义务列入合同的相关条款，同时考虑将增值税发票的取得和开具与收付款义务相关联。例如，明确仅在收房款后才开具合规发票。

3.充分重视增值税专用发票管理。选择一般计税方法的企业，可以通过进项抵扣降低税负。合法有效的增值税抵扣凭证分为增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、完税凭证等。其中企业应重点关注增值税专用发票的管理问题，要严格管控增值税专用发票资质信息。增值税专用发票涉及到抵扣环节，不及时取得值税专用发票或者增值税发票不合规，都将对受票方造成法律和经济损失。取得的增值税专用发票要符合“三流合一”的要求。所谓的“三流合一”是指资金流（银行的收付款凭证）、票流（发票的开票人和收票人）和物流（劳务流）相互统一，具体而言是指不仅收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个经济主体，而且付款方、货物采购方或劳务接受方必须是同一个经济主体。合理筹划纳税义务发生时间，明确涉税条款及相关事项，合同与企业的账务、税务处理相匹配。

4.财务人员需提升自身业务素质。“营改增”后财务核算变得复杂，财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化带来的诸多难题，要加强自身对税收政策、财务核算等方面知识的学习，建立和完善企业财税控制制度，房地产开发的各个环节，都应选择有一般纳税人资质的合作伙伴，这样才能确保在采购环节、开发环节取得足额的进项税额抵扣，以降低企业税负。销售环节，房地产行业要考虑各种促销手段，对财税处理的影响，以及不同的付款方式对企业纳税义务时间的影响等企业都需慎重考虑。

结束语：本文阐述论述了“营改增”政策对房地产行业的影响，“营改增”助力供给侧改革，对房地产业即有不利影响，也将给行业发展带来新的机遇。提出了房地产企业应对“营改增”新政的措施，未来税制的改革对房地产企业管理提出了更高的要求，精细化地财务管理、规范的票据核算，是行业税负只减不增目标实现的关键。

参考文献：

[1]许亚敏.试论营改增对我国房地产开发企业的税负影响及应对措施[J].现代经济信息,2015(07).

[2]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师,2014(14).

[3]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究,2014(07).