我国不动产登记制度若干问题探讨

我国不动产登记制度若干问题探讨

王文珍

东莞市房产管理局

摘要：本文主要从笔者亲身参与的不动产登记制度的重要性与存在的问题以及对策，旨在与同行探讨学习，共同进步。

关键词：不动产物权；登记；制度完善

房地产的发展使得人们越来越重视私有财产的保护问题，因此，不动产登记制度的发展得到了人们的广泛关注。不动产登记制度对于维护人们的物权方面具有重要的意义。房地产市场的发展推动了不动产登记制度的发展，这同时也是市场需求的一种重要表现。目前，我国对于不动产登记制度的研究还有待完善，虽然已经出台了相应的政策和措施，但是由于我国不动产登记制度的发展起步较晚，相关政策的完善性和可操作性还有待提高，因此，需要在新时代下，不断的规范不动产登记制度，促进不动产等级制度与时俱进的发展。

1.不动产登记制度的重要性

物权法是保护个人财产的有效法律制度，不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，是使不动产通过登记进行法律公示具有公信力，从而使用物权法保护个人的不动资产。其主要意义有以下几点：

（1）登记是依当事人申请的行为。不动产登记的最开始是要由当事人，也就是产权所有人提出登记的申请，由此才能够启动这一程序。如果不存在当事人的主动申请这一必要步骤，那么也不会产生接下来的不动产登记的法律关系。但是，需要强调的是，这个提出登记申请的人并不是谁都可以的。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务，其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。所以，这个申请不动产登记的人必须是与待登记的不动产权利具有直接利害关系的人。

（2）登记是国家专职部门的活动。不动产物权的变动必须登记，这是各国立法的通例。然而，由于登记具有公示作用，对当事人的不动产权利具有重要影响，登记机关必须具有权威性。只有法律规定的国家专职部门才能以国家行为担保登记的公信力，从而担当登记重任。

（3）登记内容为不动产物权及其变动事项。不动产权利以及不动产的变动事项是不动产登记的工作内容。关于具体的登记内容，在不同的地区、不同的国家法律对于其内容的相关规定有着很大的差异。总体而言，在采物权登记制度的国家，一般由法律明确规定应当登记的各种不动产权利。

（4）登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记簿是登记机关依法制作的用于登录、记载不动产物权状况的档案簿册。在采实质主义登记立法的国家，不动产登记簿乃不动产物权归属和内容的根据，它具有统一性、权威性、持久性、公开性四个特征。登记机关在受理不动产登记申请后，须依照法律规定的格式、形式、程序、方法和具体要求建立登记簿，对当事人申请的不动产物权事项在登记簿上进行记载，才能发生不动产物权设立、变更、转让、消灭的效果。

2.我国不动产登记制度存在的问题

我国是从1998年开始实施的不动产登记制度，对于不动产登记制度相继颁发了一些法律，例如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》等。这些法律制度规定了不动产登记需要关注的重点，同时也界定了不动产登记需要涵盖的主要内容。对于我国不动产登记制度的发展具有一定的指导作用，但是，目前我国不动产登记制度仍然需要不断的完善。

（1）不动产登记的法律体系还有待完善。

我国房地产的不断发展，使得人们意识到不动产权的意义。因此，我国先后出台了多项针对于土地和房地产的法律法规，这些法律规范对于我国不动产权的登记有了一定的限制作用，但是由于这些法律条款的出台没有经过一个统一的规定，单个的法律法规都只是保证了一部分的权益。因此，会产生同一个法律纠纷有多个法律支撑的问题。同时，我国现行的不动产权法律所规定的不动产权利的划分，划分结果是忽略了并不实体化的权利，因此，不利于我国不动产权登记工作的顺利开展。同时，我国不动产权的登记还存在产权秩序不清晰，物权登记不明确的问题，总体来说，这些都是我国不动产权登记制度不完善的问题。

（2）不动产登记机关的职责还有待完善。

目前，我国不动产登记的机关是根据登记的不同内容划分的，各个部门的属性和职能是不同的，但是由于各部门的工作标准不统一，造成了登记机关权责不清晰，机构的安排也有待完善。同时，不动产登记机关所遵循的法律规范也缺乏统一性，这种职责的模糊性，造成了不动产权的法律纠纷。

（3）不动产登记的城乡管理制度有待完善

近年来我国农村经济有了很大的发展，农村经济的发展促进了不动产权的流转，不动产权的买卖增多之后，相应的不动产权的登记制度也需要不断的完善，但是由于我国农村经济和城市经济发展不同，现行的城市不动产登记制度不符合农村的现状，同时，农村缺乏统一的房屋产权管理部门，相关管理部门的人员也缺乏专业性，因此，出现大量违法乱纪的行为，严重影响了农村不动产登记制度的管理。

3.进一步完善我国不动产登记制度的对策

（1）制定专门针对不动产登记的程序性法律法规

首先,由全国人大制定统一的物权法,在该物权法中要对不动产的物权模式、登记模式以及登记规范等统一。其次,要在《不动产登记暂行条例》的基础上进一步完善不动产登记相关的法律法规。虽然截止目前,我国现有的关于不动产的法律条例不少,但是个别法律条例彼此之间存在重复、不协调甚至彼此矛盾等问题。鉴于在现实生活中我国不动产登记工作的重要性,笔者建议修改并完善这些法律,可在时机成熟时将《不动产登记暂行条例》上升为《不动产登记法》,确定我国不动产登记的性质、效力以及程序,从而构建我国不动产登记制度。然后尽快出台与不动产统一登记相关的配套政策,例如:可以出台一些财政金融政策来加大对不动产统一登记工作的财政支持力度,该政策可以适当向中西部地区倾斜;最后由国务院相关部门制定相应的不动产登记实施细则和管理制度,采用上述的立法体系,从原则入手。最后,落脚于具体的操作程序和管理制度,保证了不动产登记法律体系的统一性、科学性以及逻辑性。

（2）加大对地方统一登记工作的指导

针对上述笔者提及的市、县国土资源主管部门缺乏对建立不动产统一登记制度、统一不动产登记机构的高度认识,对怀动产登记暂行条例》的贯彻落实力度不够,思想不够统一,有畏难情绪等问题,笔者建议国土资源部适时派出督导组,监督指导地方开展不动产统一登记工作,确保不动产登记机构及时整合。

（3）加快不动产统一登记标准体系及技术规程的制定速度

为了更好地指导各地开展不动产统一登记工作,避免不同部门数据互不兼容的问题,笔者建议应该加快不动产统一登记相关的技术标准体系建设,在技术上通过建立统一的登记平台,实现登记信息的信息化管理。由于登记数据分别由各个登记部门管理,要尽快建立起一个集不动产统一登记发证系统、不动产档案资料查询管理系统于一体的不动产管理系统,以此实现登记信息的整合和共享。充分运用各类现代技术(如互联网技术、GIS技术等)来构建一个完整的不动产数据库系统,实现不动产管理的内外联动,提高不动产登记信息的准确性,而各个地方则应该严格按照该登记标准体系执行。

（4）建立专门审查不动产登记的制度

不动产交易稳定的基本前提为物权变动的公信效力,然而登记的公信力主要由登记信息的真实性来决定,而实施实质审查制度是检验登记信息的基本前提。鉴于我国物权法还处于刚刚起步阶段,实质审查离不开大量的资金、人力作保障,因此,我国的物权法并未规定在登记不动产时必须开展实质审查工作。但就现实情况来看,实质审查工作却未能得到全面落实,进而导致登记信息错位,对不动产交易的双方利益造成损害,为一些不法分子创造了可乘之机。要想防范类似事件的产生,笔者认为非常有必要通过制定并颁布不动产登记审查法律制度来落实该制度。主要具有两个方面的优点:①实施全面实质审查,能够极大地提高登记信息的真实性和准确性,减少登记错误发生率,减少登记机关因登记错误而引发的行政诉讼,降低双方不动产交易风险;②全面实施实质审查,进一步督促登记机关更好地履行自身的职责,全心全意为人民服务。虽然全面实施实质审查制度可能会涉及更多的人力、物力,但笔者认为登记机关可以通过收取对应成本费用来缓解该压力。

结语：综上所述，我国不动产登记制度要想更加完善就必须统一登记制度，制定相关的条例并对具体的登记错误责任追偿作出明确的规定。统一登记制度是一个长期而艰巨的任务，需要国家一级社会相关部门的多方通力协作。因此，相信我国的不动产登记制度会越来越完善。

参考文献：

[1]对我国不动产登记制度的若干思考_李力

[2]浅析我国不动产登记制度_祝宇娇

[3]完善我国不动产登记的若干思考_司泽楠

[4]我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析_蒙艳姿

[5]我国不动产登记制度存在的问题及完善方法_王虎

[6]我国不动产登记制度的现状及存在问题与建议_薛亮

[7]我国不动产登记制度若干问题几点思考_徐承驹

[8]我国不动产登记制度若干问题探讨_刘超