临沂市土地市场情况分析

临沂市土地市场情况分析

孟婷婷马鹏

临沂市国土资源局，山东临沂276000

摘要：本文通过对2014年度和2015年上半年临沂市土地市场交易数据的研究，提出临沂市土地市场现状，并对全市土地市场运行情况进行分析，得出六个特点：土地成交量下行尚无回暖；供地时序呈现高开、低走、尾翘、急速下滑的整体态势；用地结构深度调整；区域分布冷热不均；住宅用地供应相对适中；楼面地价稳中有升。给出的建议是：合理调控土地供应规模和结构；实施积极稳妥的土地供应政策；开展城镇低效用地再开发专项工作；大力推行工业标准厂房建设；严格规范土地市场监管；深化市场改革创新。

关键词：临沂市土地市场市场监管土地政策

1前言

土地市场的供需情况影响着土地市场价格，2014年全国土地市场受楼市下行的影响呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流；受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显；土地制度向市场化倾斜长效机制改革起步。2015年来，不同城市土地市场继续分化，一线城市地价仍将处于量跌价涨的趋势，土地改革全面起步。临沂市作为山东省面积最大的地级市，土地市场状况呈现全国走势一角，并具有自己特有的某些特征。

2区域概况

临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨北纬34°22′～36°13′，东经117°24′～119°11′，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17191.2平方公里，是山东省面积最大的市，其下辖九县三区，拥有国家级开发区两个，省级开发区十二个，经济水平逐年增加。

临沂市交通十分便利，兖石、胶新铁路形成十字交叉，京沪、日东、青兰、长深、临枣五条高速公路纵横交错，高速公路、公路通车里程分别达516公里、2.4万公里，均居全省前列；市区距岚山、日照、连云港三大港口均在120公里左右，距青岛港150公里；临沂飞机场为国家二级机场，目前已开通航线20多条，使我市与外界的往来更加便捷。

32014年度全市土地供应情况

（一）土地供应量价和结构。2014年，全国供应土地915万亩，同比下降16.5%。全省供应土地40.08万亩，同比减少37.32%；土地出让总价款2737.25亿元，同比减少22.21%。全市供应土地1333宗、53110亩，土地出让总价款227.05亿元，政府土地纯收益70.5亿元。其中，供应商服用地179宗、7721亩，成交价款74.5223亿元；工矿仓储用地343宗、14961亩，成交价款20.811亿元；住宅用地435宗、20322亩（商品房333宗、13841亩），成交价款124.5468亿元；其他用途376宗、10106亩。具体情况见表1-4

表1全市土地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)元）收益(亿元)2013年268981732272.58862014年133353110227.0570.5同比-50.43%-35.02%-16.71%-18.02%

表2全市住宅用地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)2013年61615225114.562014年43520322124.54同比-29.39%+33.48%+8.7%

表3全市商服用地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)2013年72314534107.862014年179772174.5223同比-75.25%-46.88%-30.9%

表4全市工业用地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)2013年7903126942.782014年3431496120.811同比-56.6%-52.16%-51.36%(二）市本级土地供应量价和结构。2014年，市本级供应土地445宗、29199亩，土地出让总价款149.54亿元，政府土地纯收益41.2亿元。其中，供应商服用地48宗、5351亩，成交价款54.5287亿元；工矿仓储用地100宗、5750亩，成交价款8.8754亿元；住宅用地152宗、12886亩（商品房83宗、7335亩），成交价款80.4070亿元；其他用途145宗、5220亩。具体情况见表5-6

表5市本级土地供应情况占比表

宗数面积(亩)价款(亿元)元）元）收益(亿元)市本级总量44529199149.5441.2全市总量133353110227.0570.5占比33.38%54.99%65.86%58.44%

表6市本级土地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)2013年65440588144.80372014年44529199149.54同比-31.96%-28.06%+3.27%

42015年上半年土地供应情况

（一）全市2015年上半年土地供应同比情况见表7

表7全市土地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)2014年上半年55026595132.252015年上半年2781041040.0097同比-49%-61%-70%

（二）全市2015年上半年土地供应结构情况见表8-10

表8全市住宅用地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)2014年上半年2441473078.72542015年上半年67254524.203同比-73%-83%-69%

表9全市商服用地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)2014年上半年49352141.58612015年上半年2612139.6143同比-47%-66%-77%

表10全市工业用地供应情况同比表

宗数面积(亩)价款(亿元)2014年上半年11949267.10542015年上半年10741555.1187同比-10%-16%-28%

5全市土地市场运行情况分析

（一）土地成交量价大幅下降。全市上半年土地成交宗数、面积、价款同比降幅较大，市本级尤为明显。主要原因：一是全国房地产市场明显降温。根据国土资源部2015年第一季度主要统计数据分析，第一季度全国国有建设用地供应9.48万公顷，同比下降20.4%。其中，工矿仓储用地2.54万公顷，同比下降26.1%；房地产用地2.47万公顷，下降38.7%。表明我国房地产市场步入了发展的新常态，土地市场明显降温。二是项目拿地门槛进一步提高。市政府对中心城区商住经营性用地实行规划编研和最低限价制度，最低不低于80万元/亩，保障了重大项目用地，有效抑制了商住用地的不良竞争。三是消化存量造成用地需求减少。近几年，我市持续开展批而未供土地有效利用工作，特别是2013年、2014年全市累计供应土地14万亩，这些供出的土地多数于2014年下半年、2015年进入实质开发建设阶段，客观上降低了2015年度用地需求。去存量化、消化存量土地将成为我市当前土地市场的主基调。四是土地征收、拆迁安置进度放缓抑制了部分潜在用地需求。当前，城区各征收拆迁建设指挥部职能调整，城市发展进入了依法征收、合法拆迁的新阶段，土地征收、拆迁安置速度明显下降，土地难以较快形成净地达到供地条件，致使部分潜在用地需求难以保障。

（二）土地用途分化明显。从分析数据看，不同用途土地成交量价降幅差别较大。住宅用地降幅最大，商业用地次之，工业用地降幅最小，尤其市本级上半年商住用地仅成交11宗，与2014年住宅、商业用地成交量价增幅远超工业用地形成鲜明的反差。表明在经济形势整体下行的情况下，我市房地产行业深度调整，反应敏感，下行趋势最为明显，住宅、商业用地需求由过热向骤冷突变，与之相对应，工业实体经济虽下行趋势，但受影响程度相对较小，工业用地刚性需求空间相对较大。

（三）商住用地成交均价增幅较大。与去年同期相比，住宅、商业用地容积率变化不大，但亩均成交价、楼面地价增幅较大。主要原因是土地征收成本不断增高。当前，中心城区内低成本、易开发的商住用地越来越少，待开发的地块多为人口密度大、拆迁成本高、安置难度大的区域，城郊结合部的征地区片地价、耕地开垦费、土地和地上附着物补偿标准的不断提高，越来越多的项目用地使用增减挂钩指标和省联合储备指标，土地征收成本不断增加推高了土地出让价格，造成商住用地成交均价上升。

（四）区域分布出现逆转。从全市情况看，县域供地面积、价款占全市供地面积、价款的79%、58%。与2014年度县域供地面积、价款分别占全市供地的45%、34%相比，县域土地成交量价首次超过市本级，出现大幅逆转，表明县域用地需求相对充足，影响相对较小。从市本级商业住宅用地分布区域看，上半年兰山区成交面积、价款分别占市本级总数的63%、82%，较去年同期分别提高30%、23%，兰山区成交宗数、成交面积首次超过其他几区之和，亦出现较大幅度逆转，表明兰山区仍是全市商住项目投资的重点区域。

6对策建议

（一）合理调控土地供应规模和结构。新常态下，全市土地市场快速反弹、高速增长的可能性不大，消化存量、保障刚需、结构调整将成为市场发展的主基调，应科学把握市场规律，从土地出让节奏、时序、结构和价格上予以调控，合理引导土地需求。2015年全市住宅、商业、工业用地分别控制在2万亩、0.8万亩、1.7万亩，市辖五区商品住宅用地控制在0.35万亩，较为合理。省政府分配年度新增用地指标应主要用于重点产业项目，保障全市工业经济快速发展。

（二）实施积极稳妥的土地供应政策。当前，全市土地市场需求持续下降，成交量价大幅减少。加大招商引资力度，实施积极稳妥的土地供应政策，适度、有效刺激用地需求，减少土地流挂，促进土地成交，应当作为2015年全市土地市场调控的首要任务。城市规划方面，建议在不违反城市控制性规划的前提下，适当调整城市修建性详细规划，适量宽松宗地出让规划条件，为用地主体争取最大规划空间。地价方面，适时调整商住用地最低限价标准，必要时调整基准地价修正体系和主要参数、因素，适度降低准入门槛和拿地成本。用地审批方面，实施部门联审联批，提高用地审批效率，加快项目落地。市场推介方面，适时、分批召开成熟地块的招商会、展销会，加大地块推介、宣传的力度，增加交易机会，提高交易效率。

（三）开展城镇低效用地再开发专项工作。截至2014年底，我市建设用地规模、城乡建设用地规模已经提前超出2020年规划目标，“倒挂”规模分别为11205亩和52725亩，全市规划利用空间严重不足，特别是中心城区发展面临无地可用的局面。耕地占补平衡难度加大，每年新增耕地难以满足当年占补平衡，目前可用于占补平衡指标2万亩，其中市辖区仅5000亩。当前这种形势下，走存量挖潜、内涵提升的节地型发展道路，是当务之急、大势所趋。建议在全市范围部署城镇低效用地再开发专项工作，结合城市建设用地节约集约利用评价，学习借鉴温州等地先进经验，尽快组织开展低效用地内业调查和外业普查，全面摸清底数，制定再开发规划、方案和计划，争取挖潜盘活一批低效用地，为建设项目落地拓展空间。

（四）大力推行工业标准厂房建设。工业标准厂房具有占地少、集约化程度高、管理规范等特点，是中小企业发展的重要平台和载体。今后，对单宗土地面积小于20亩的工业用地不予审批，全部进驻标准厂房。按照政府引导、市场化运作原则，采取PPP模式、BOT模式、预申请代建、标准厂房预售备案等营销模式，加大标准厂房建设推广力度。2015年，每个县区建设标准厂房应不少于10万平方米。

（五）严格规范土地市场监管。从全国土地出让收支和耕地保护审计反馈情况看，我市土地出让收支管理还存在一些薄弱环节。2015年，应围绕专项审计发现的问题，坚持治标与治本相结合的原则，认真组织开展整改，系统梳理现有管理制度和程序，强化制度设计，改革行政审批，完善行政程序，强化权力监督制约，把发现的问题解决好。同时，严肃查处未批先建、违法用地、违规低价招商、变相转让土地等行为，保障全市土地市场规范、高效运行。

（六）深化市场改革创新。2015年，国土资源部把我市列为全国土地市场诚信体系建设试点市，应以此为契机，构建守信激励和失信惩戒的市场信用奖惩机制，营造公开、公平、公正的土地市场环境。要坚定不移地推进节约集约用地，以落实“1+16”制度体系为重点，调整完善工业用地价、税、租、费、年期政策，探索开展以地控税、以税节地试点，节约减量，集约增效。要加快推进不动产统一登记，全面推行土地使用权和矿业权网上交易，深化土地征收、经营性集体建设用地使用权流转、农村宅基地管理三项改革，逐步建立城乡统一的建设用地市场，促进土地生产要素合理流动，提高土地资源的综合利用效益。