房地产价格持续上涨的行为经济学分析

房地产价格持续上涨的行为经济学分析

李玄达

西安秦岭生态保护有限公司

摘要：最近10年左右，我国的房地产价格连年上涨，并且居高不下，这已经成为当代社会关注的热门话题。以行为经济学的角度，剖析房价的连年高涨的根本原因和内在联系，运用行为经济学中相关理论模型进行解释，从而能对房价回到合理区间产生指导作用。

关键词：行为经济学；房价上涨；羊群效应；心理预期

前言

随着全球经济的高速增长，资本的流动加速，带动全球房地产业的高速发展，中国近20年的房地产业也逐渐升温，尤其是近5年，房子的价格翻了好几倍，甚至出现房价与国民支付水平脱节等社会问题。一线城市的房价上涨的更是让人难以接受，房价的持续上涨已经成为当代社会非常关注的热门话题。一方面，随着中国城镇化建设进程步伐的加快，大量农村劳动人口进入二三线甚至是一线城市工作生活，大部分人会选择在工作所在地买房，安定下来。除了用于居住外，买房甚至关系到孩子是否能顺利就学的问题。另一方面，政府要加强人民生活环境的改善，加快城市区域重新规划的步伐，区域性的拆迁也间接驱使随之而来的人们对城市住房产生大量刚需的问题。人们对房子产生的非理性的消费，将导致不可避免的使房价持续上升，这已经不能用传统的经济学理论——假设是理性的人，来进行合理的解释。由此结合行为经济学中的理论，分析房价上涨有着更实质性的意义，也更能对有效控制房价上涨而采取相对应的措施提供建议。

一．行为经济学相关理论简述

行为经济学是是经济学的一个分支，他研究的核心领域也是经济学研究的领域。即生产关系，生产力，资源的有效配置和利益分配问题。行为经济学意在运用行为科学的理论和方法来研究经济活动中消费、投资、价格变动等经济现象，将行为分析理论与经济运行规律、心理学和经济学科有效结合起来分析，成一门新兴学科。行为经济学是一个通过大量的实验和调查，得出的一系列能解释传统经济学上难以解释的大众的行为的领域。随着行为经济学的兴起，它也被越来越多的运用在房地产领域，用来合理的解释房地产市场中出现的各种现象，例如运用心理预期、羊群效应等理论对个体和群体的心理和行为进行分析，找出房地产经济周期、房地产价格波动、房地产泡沫等现象的微观解释，弥补了主流经济学对人的理性、偏好等模型的漏洞与偏差。

1、心理预期

心理预期有三个特征，一是大多数人在面临获得时是风险规避的；二是大多数人在面临损失时的风险偏爱；三是人们对损失比对获得更敏感，同时获得和损失是相对参照点而言的。多数人对得失的判断往往根据参照点决定，举例来说，在“其他人一个月挣3000元你月收入4000元”和“其他人一个月挣4000元你月收入3000元”的选择题中，大部分人会选择前者。称之为“参照依赖”。而心理预期中，参照依赖显得比较重要，不仅仅在物理体系中存在参照系，在大量的有关行为经济学的研究表明，人们在对事物进行分析判断时，常会选取一个参照标准作为参考依据。

2.锚定心理

前面提到人们在进行选择时具有的参照依赖性——人们往往不是根据对象的绝对定位水平，而是根据对象与某一参照点之间的相对定位关系，做出最后的判断和选择，就是以锚定心理为基础的。锚定心理有另一个特点在于人们进行判断时往往过分看重于那些显著的，难忘的证据，意思就是人们容易把这些证据当做参照系，而这种情况下人们很容易得出歪曲的认识。中国有句俗话是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，就是锚定心理的一个非常形象的体现。锚定心理的存在使得人们产生了心理账户或心理间隔，就是相同的人对于相同的钱，在不同情况下可能会区别对待。比如中彩票得到500元，用起来可能就会大手大脚，但通过辛苦挣来的500元，人们则是能省则省。锚定心理几乎贯穿整个行为经济学当中。锚定心理一方面从心理学的角度解释了人们在认识和判断事物时的一般趋势，为参照系的理论提供了心理学理论基础，另一方面，锚定心理确定的参照系改变了传统价值的判定标准。

3、羊群效应

羊群效应就是常说的从众心理，一般是指以下两种情况：1、投资者在不知道其他人的决策时本打算进行一项投资，但是在知道其他人没有进行投资时便选择放弃；2、在得知他人进行一项投资后原本没有兴趣的投资者改变了想法跟随投资。投资者的选择完全依赖于舆论，投资者跟随大流。投资者的行为是对大众行为的模仿，并不是参照自己挖掘的信息。当前的房地产市场更倾向于第二种情况。就好比当你和朋友出现在古代的荒山中，忽然你的伙伴不顾一切的跑了，你不会停在那里认真思考是否是出现了野兽，或者是其他的情况，而是直接和他们一起加入奔跑的队伍中，这就是根植在人本能里的反应。同理，当房产市场上存在一些不确定的因素，人们就会受到其他参与者的影响，跟随其他参与的人的做法（买房），而不考虑自己的实际需求，跟着这些参与者一起进行相同或类似的做法。这实际上是羊群效应在房地产中最彻底的表现。

二、用行为经济学理论分析房价持续的上涨

1、心理预期与房地产价格持续上涨之间的关系

心理预期中有一点描述为大多数人对得失的判断往往根据参照点决定的。由此，当房地产价格从以前到当下一直处在增长的态势中，在人们预期当中房价不断升高，那参照点会被不断的刷新，导致房地产价格继续上升，进入恶性循环。例如，10个月前房价是2000元每平方，当前价格为3500元每平方，在这种房价只增不减的态势中，人们能预测短期内房价可能增长到4000乃至5000元每平方的必然态势。在未来买房和在当下买房，大多数人会选择后者，因为大多数人存在“损失厌恶”的心理（即面对获得时，采取风险规避），相比于当下，未来可能要花更多的资金配置房产，在这种情况下人们会匆匆做下买房的决策，而不顾是否符合自身的实际需要[1]。

由此，房价越涨，人们越要跨级消费，借钱或贷款购房，导致房价一路飙升，而房价越飙升，越是有更多的人想要买房，甚至出现供不应求的现象和房产泡沫。

2、锚定心理与房地产价格持续上涨之间的关系

人们的锚定心理在房地产方面呈现的非常多，最直接的就是对房地产价格的影响。近年来，我国对于用于商品房用地的限制越来越严格。伴随通货膨胀，地产商用于土地买卖，商品房建设等成本逐年上升，商品房价格有所上涨可能成为趋势。在1年前，买一套商品房需要10万元，大众在买房时内心会有一个相对的价位，即10万元左右，当1年后，买一套商品房需要40万后，人们则会认为10万元相对而言比较便宜，而对房子的相对价格也产生了变动，可能调整为40万元上下。一旦锚定心理起作用，人们内心的参照系也会随之改变，这让原本上涨的房价变成理所当然。所以虽然人们的收入有所上升，但是可能已经超过人们购买能力的持续上涨的房价依然被人们考虑的行为，非常好的体现了行为经济学中的重要理论——锚定心理

3、羊群效应与房地产价格持续上涨之间的关系

一方面，在我国，商品房一般有两种用途，一是用于自用型的，另一种是进行房地产的投资，这两者之间往往会相互影响。羊群效应有一些特征：早期买房者的买房决策会直接影响到社会整体的最终决策，人们蜂拥跟进买房这个决策，可能最后并不适用于每个人。早期房产投资者看中房子在人们思想中的重要地位，买入商品房用于后期赚取收益，当人们发现房价有上涨的趋势时，人们对房价的参照点被刷新，将买房作为投资的消费者会发现房子的收益也在不断刷新，他们本着“买涨不买跌”的心理，将房子收入囊中，随之而来的是将房价哄抬，而自用型消费者在房地产方面的信息不足，一般通过周围人的买卖需求来间接推断房价，在面对节节攀升的房价和大众一直的对商品房趋之若鹜的态度，也会盲从，贷款买房。最终的结果是推动房地产价格的持续上涨，房子价格和消费者需求严重脱节。

另一方面，我国居民对房子有着特殊感情，有房子几乎可以等于有立足的位置和安全感。婚庆市场中女方一般要求男方配备房子，这几乎成为一种默认的大众文化。这里也强烈的体现出羊群效应。当一部分人提出购房必备需求时，周围的人也会不甘落后的盲从，这也推动着我国房地产价格持续上升的现象。

所以，从以上几点可以归纳出影响房价上升的行为经济学：1、人们存在锚定心理，它影响人们的参照系，随着外界因素改变而改变。2、心理预期在锚定心理的作用下，在房价上升时，风险规避占主导地位，导致买涨现象的产生；在房价下跌时，风险偏爱占主导地位，导致不买跌的现象出现。3、在以上两种经济学行为下，羊群效应应运而生，炒房者甚至地产商用人们的这些心理，炒作房价，一部分人在面对信息不全或者信息落后的情况下，非理性的加入购买商品房的队伍中，随后房价因为供不应求而逐渐上升，投机者继续投机，而人们继续买房，虽然这可能超出人们的支付能力，如此循环房地产价格连连上涨，甚至出现房地产泡沫[2]。

事关民生问题的房地产价格，国家需要在理解大众心理的同时，有效控制房地产市场，使房价回归于合理区间，这需要国家出台一些相关的政策。例如商品房买卖只能一户一房，对超过部分收取相应的税费；投机者炒作房价，可以制定规则，倒卖商品房需要收取高额的费用，有效降低投机者的无理炒作，便于有需要的人能买到价格合理的房子。

参考文献：

[1]袁韶华，汪应宏，左晓宝，等.租购并举政策背景下房地产市场的行为经济学解读及建议[J].城市观察，2018，57（05）：83-84.

[2]贺京同，那艺，赵子沐.房地产价格、财富预期与经济增长稳定[J].全球化，2017，67（10）：85-86.

作者简介：李玄达，1986.8.16，男，2010年本科毕业于咸阳师范学院，陕西西安，在职研究生专业：房地产经济与管理，西安秦岭生态保护有限公司。