加强监管，杜绝假按揭之浅见

加强监管，杜绝假按揭之浅见

王丛张晟

王丛1,张晟2

(1.中国石油大学(华东)经济管理学院,山东东营257061;2.南华大学经济管理学院经济学教研室,湖南衡阳421001)

摘要：从假按揭现象出发，结合社会经济形势分析假按揭现象的危害及存在这种现象的原因，并根据其产生的根源，逐一提出相应的解决方法。为加强监管，杜绝假按揭现象提出初步的建议和对策。

关键词：假按揭;监管;危害;对策

中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1000-8772(2009)14-0048-02

一、假按揭的表现

所谓假按揭，即开发商由于资金紧张，通过“内部销售”或者找员工、亲戚做“托儿”，给一定好处，假借他们的身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当市场回暖时，开发商再把房子退掉重新销售。这样一来，不仅解决了资金难题，还能在热销时赚上一笔。

二、假按揭的危害

(一)对商业银行的危害

对银行来说，假按揭会带来银行信贷资金的损失。一方面，由于央行的政策性要求，一定时期内的信贷资金总额是固定的。如果出现大量假按揭，信贷资金大幅度向房地产业倾斜，就会使其他方面的信贷资金总额大幅减少。由于各家商业银行特别是中小型商业银行为抢占个人住房消费信贷市场而制定了各种内部激励机制，使得银行的利率收入大幅减少。另一方面，假按揭会干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，在现有的楼房预售制度下，开发商和购房者都提前至少1~3年向银行进行借贷，同时，在还款能力方面的弄虚作假，使得银行及时收回信贷资金的风险大大上升。一旦出现楼市逆转，银行的经营风险就急剧加大，极易形成不良资产，从而使得银行风险升级。

(二)对购房者的危害

对购房者而言，假按揭制造了房地产市场的虚假繁荣，制造了房少人多的假象，促使人们哄抢房屋，直接抬高房地产价格，使得房地产泡沫急剧增加，加重了购房者的负担，也不利于资产的保值增值。在现有的楼房预售制度下，一套房在正式交付使用前，就可能已经转手多次，每一次都不同程度的提高了房屋的价格，使得购房者最终付出的成本更加高昂，也使开发商打出了“现房比预售房贵”的旗号，更推动了楼房的预售，周而复始，循环上升，更抬高了房屋价格。

(三)对社会的危害

对整个社会而言，短期内，假按揭制造房地产虚假繁荣的假象使得整个社会的消费指数上升，人民生活负担加重；从长期来看，“假按揭”扰乱了社会信用体系，造成社会资本继续大量向房地产行业投入，不利于其他行业的发展；银行贷款无形中被放大，不良贷款率大幅上升，不良资产继续增多；人民生活负担过重，不利于社会的和谐稳定发展。

三、假按揭产生的原因

追究假按揭的根源，除了地产企业的暴利情结、社会的刚性需求之外，政府相关制度的缺失和落后以及银行的把关不严是假按揭产生的重要原因。

(一)社会征信制度的缺失

市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志。信用观念弱化和信用体系残缺是我国一系列经济问题的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。目前我国征信制度尚处于建立的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。

(二)金融监管体系不完善，监管手段不能与时俱进

银行监管不力则让贼心得逞。由于房贷成本低、收益稳定、风险相对较小，因而成了各大银行争夺的优质资源，因而，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续就发放按揭贷款等，客观上纵容了假按揭的发生，致使有些金融机构的行为“游离”于监管之外，对其监管力度不够。

目前，我国金融监管部门由于受到人财物的限制，还很难实现全电子化金融监管状态。加上有关网络金融业务监管的法律法规不够健全，目前主要集中在电子银行的监管上，继2001年6月中国人民银行发布实施了《网上银行业务管理暂行办法》后，2006年3月1日中国银行业监管委员会实施了《电子银行业务管理办法》，对电子证券的监管2004年中国证监会出台了《网上证券委托暂行管理办法》和随后发布的《证券公司网上证券委托业务核准程序》，也仅局限于网上证券委托。

(三)现有预售制度的不完善

现行的预售房制度，俗称卖期房、卖楼花，这一制度借鉴于香港。这一制度是伴随着国有土地有偿使用和房地产市场化的进程应运而生的。其当初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足问题，以加快城镇住房建设。1994年，建设部出台《城市商品房预售管理办法》，2001年，建设部又发布了《关于修改〈城市商品房预售管理办法〉》的决定，进一步明确了商品房预售制度的相应细则。客观的讲，商品房预售制的引入与实施，加快了商品房的销售，便利了开发商经营资金的周转，为开发商开辟了有效地融资渠道，极大地推动了房地产市场的发展。

但是，商品房预售制转嫁了房地产市场风险，银行成为风险的主要承担者，加大了金融风险。预售制度所特有的营销规则大大降低了房地产行业的入市门槛，国内开发商的自有资金比例很低，大部分源于银行贷款。这其实将银行与房地产开发商绑在了一起。房价上涨时，双方是共赢的，当房价下跌时，开发商的风险反倒低于银行所要面临的风险。商品房预售制严重损害了购房者的利益，致使买房人处于被动局面。除了银行，购房者也成为商品房预售制的受害者之一。首先是购房资金被提前占用，却无相应的权益保护。一般而言，从预售到正式交房基本上有一年左右的时间。购房者在长达12个多月的时间内，让开发商白白占用资金，而自己既不能控制房屋质量和工程进度，也不能使用物业。在这一年多的时间里，这部分资金以及利息就被开发商合法的“榨取”了，甚至一些不法开发商将已预售的楼盘再次抵押，重复预售，最后还要“携款潜逃”，在这个过程中，没有任何监管机制能够保障购房者的权益。其次，预售制为开发商提供了欺骗购房者的有利条件，购房者权益受到侵害。楼盘预售时，开发商大肆渲染宣传，但是购房者只能看到房屋的主体结构，以及沙盘模型，对于房屋的具体细节根本无从知晓。等到收房时，房屋面积缩水、配套设施缺乏、房屋质量存在问题、建筑设计变更、绿地规划浮夸等等，这已经成为楼盘收房时大多数购房者要会面临的问题。商品房预售制同时还会滋生了各种欺诈和投机行为。

四、解决假按揭的对策

(一)完善社会征信制度

社会信用体系的建设和社会征信制度的完善，是杜绝假按揭的有效手段。一方面，我们要加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依；另一方面，我们要加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。

(二)完善金融监管体系，加强宏观监管力度

重复监管与部门博弈不仅给金融机构造成过多的负担，而且也导致监管效率下降，拖延金融改革与创新的进程。中国“一行三会”式的监管框架经过多年的实践，目前已经显现出与当前美国监管体制极为相似的现象，相互间竞争越来越突出，协调却日益欠缺。面对日益复杂的金融环境，金融监管应当随着市场的发展而不断调整和优化。因此，第一，应根据中国国情，逐步将分业监管模式转变为功能型监管模式，从体制上解决现行监管结构和监管理念上的矛盾。第二，政府应该进一步加强市场监管，强化信息公布制度执行，使房屋信息透明化。这样既可充分发挥社会监督的作用，也从一定程度上促使房地产开发商自律意识的培养和自身行为的规范。第三，改善信息披露制度，强化社会监督。改善信息披露制度，一是要加强信息披露制度建设，对信息披露的内容、程序、质量标准用法律的形式加以规范；二是要完善金融机构的信息库和指标体系，加强信用评级机构和金融咨询机构的建设。强化社会监督信息披露制度，通过要求金融机构定期对其经营状况、财务状况和对风险管理等相关政策的公示，一方面使得金融监管当局处于更加有利的地位，对金融风险进行有效管理；另一方面信息披露强制公示整体经营状况，弱化内部人控制，构成有效的社会监督机制，提高监管效率。

(三)取消现有预售制度

我国从20世纪90年代初开始实行预售制度，l0多年的实践表明，这项意在对我国成长中的房地产开发业予以扶持的政策对于培育房地产市场、推动房地产业的发展已经起到了重要的作用。在这项制度的扶持下，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场已经获得了繁荣。商品房预售制的历史使命已经完成。当前预售制的存在更大程度上成为了开发商谋取暴利的媒介和手段。因此，应当取消房屋预售制度。

(四)不断创新监管手段

要改变目前金融监管“救火队”的现状，实现效益监管，需要在监管手段上进行改进和创新。一方面要突出非现场检查的重要作用，制定和分解监管指标，包括流动性指标、经营性指标、信用风险监测指标等，及时分析和反馈。重点制定和细化经营成果监测指标。建立区域金融风险预警系统，实现网络连通，资料共享。以非现场适时监测为主，现场检查成为非现场检查的必要补充形式。另一方面，对利用外部审计、市场退出监管、信息披露等方法给予足够重视，充分发挥社会审计的作用，严格按照金融机构市场退出的条件、标准和程序实现市场退出，在有条件的情况下，实行金融企业信息披露制度，增加经营状况和风险情况的透明度。另外，随着电子化、网络化的不断发展，监管机构也要不断发展新的、适应网络商务、网络金融活动要求的监管方式。

参考文献：

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