物业服务企业的经营运行和经济效益思考

物业服务企业的经营运行和经济效益思考

于春成/

于春成/青岛芭东控股集团有限公司

【摘要】近年来，随着国内经济与社会发展，物业服务企业逐渐在国内发展壮大，但由于国内的物业服务企业起步较晚，基础较薄弱，所以在经营运行中还存在很多问题。大多数的物业服务企业经营理念落后、经营模式相对单一、长期处于亏损或是微盈利状态。下文将就物业服务性企业经营运行与经济效益问题展开简单分析讨论。

【关键词】物业服务企业；经营运行；经济效益

物业服务企业是社会与经济发展的重要产物，是现代企业分支之一。与其他企业一样，都是以追求经营效果以及经济收益为企业经营运行宗旨的，物业服务活动时企业实现其宗旨的重要过程之一。所以，物业服务企业应该平衡好物业服务效果、经营、收支之间矛盾，在确保经济收益的基础上，尽量为消费者提供最为优质、长效的服务，从而确保企业在行业内不断可持续发展。

一、国内物业服务企业的经营现状与存在的问题

由于国内物业服务企业起步晚，经营项目单一，发展速度较慢，企业经营运行与经济效益一直不够理想，下文将简单分析经营现状以及存在问题。

（一）物业服务企业的经营理念相对落后。一直以来，物业服务企业侧重于提高自身的服务与管理质量，注重扩大经营服务范围，忽略了经营运行对企业生存的重要意义。人们认为物业服务企业经营利润较少，所以不看中企业的经营运行，导致企业经营失去主动性。不断提高企业服务与管理水平是物业服务企业提高竞争力的重要手段，是提高其行业内地位的重要途径。但作为企业来说，经营是企业的基本行为，只有确保企业合理经营运行，有所经济收益，才能确保物业服务企业生存并发展下去。

（二）物业服务企业经营模式过于单一，盈利能力有限。目前，国内的大部分物业服务企业的经营模式、项目都过于单一，所以盈利有限。国内的物业服务企业往往是传统的服务提供方，接受物业委托方选聘，对指定的物业区域进行统一管理，同时为业主提供公共服务，比如说，公共清洁卫生、共用基础设施与设备的保养维护、绿化养护以及秩序维护等工作。这部分物业服务企业并没有形成足够规模，缺乏先进的服务手段与技术。企业的经营模式传统单一，收入来源主要是物业服务费用，过于单一，所以企业盈利能力有限。

（三）物业服务企业的成本不断升高。随着国内人力费用、物价上涨等，物业企业的服务成本也不断升高。而物业服务费基本上都是根据政府指导价来执行的，且业主缴费率较低，很多物业服务企业经营利润越来越少，甚至很多经营不当的物业服务企业出现亏损现象。由于物业服务型企业为业主提供的是类似于公共服务性质，不如其他行业经营性服务盈利较高，且物业服务企业一直以来都是根据政府指导价来执行的，政府定价往往较低，加之很多业主缴费率不高，物业服务企业为了自身在行业内的生存与持续发展也不会轻易提高服务费用，甚至部分企业出现收费标准低于自身服务成本的现象。因此，不断上涨的服务成本，难以提升的服务价格，导致服务企业原本就微薄的利润空间越来越小。

二、实现物业服务企业规范化经营运行，提高企业经济效益

传统的物业服务企业由于自身经营项目与模式单一，盈利空间较小，所以其经营运行与经济效益一直差强人意，企业面临着生存与发展压力，以下将提出几个有效措施来提高经营运行效率与经济效益。

（一）构建完善的现代企业制度。构建完善的现代企业制度，有利于物业服务企业的规范化经营，包括企业用人机制、企业管理制度以及企业责任制度等等，树立正确的企业服务理念与合理的经营机制，实现企业规范良性发展。

（二）有效控制人力成本。人力资源作为物业服务企业的重要资源，其人力成本在企业运营总成本中所占比重较大，但由于近年来，人力服务费用的上涨，企业运营成本也不断上涨，为了解决企业管理这一难题，可以从以下几个方面作出调整：其一，根据岗位实际情况，按照独立核算、确保收益、保障服务水准等原则，根据不同服务情况施行新的定岗定编，统筹安排企业员工岗位；其二，由于物业服务企业人员流动性较大，企业应该及时掌握人员增减情况，及时制定人员调整方案，不得因为人员流动影响服务品质，甚至造成不必要损失；其三，实现人力资源最优化，根据人员工作水平及时作出调整，根据员工工作能力进行岗位安排，确保员工价值最大化。

（三）实现品牌化、规范化的服务经营。品牌服务在在消费者思想观念里有着较大的认同度，因为物业服企业只依靠服务品质来吸引消费者还远远不够。物业服务企业应该打造自身企业品牌，根据当下消费者需求、消费心理来改善自身服务，拓展服务范围，塑造企业形象，最终为企业在行业内树立重要的发展形象。

（四）运用先进的服务手段。目前很多物业管理还是传统的粗放型管理，层次较低、智能水平较低，主要依赖大量的人力与物力来完成物业管理工作。所以应该运用现代化管理手段，按照本企业实际情况，构建物业管理软件，实现现代化、自动化办公，采用监控、巡更机等智能化的管理设备，提高物业管理科技含量与管理效率。尽管采用先进的管理技术会增加额外资金投入，但从长久利益来看，会节约大量人力、物力成本，且提高了企业运营效率与服务品质。

（五）提高企业的服务水平与品质。物业管理企业要时刻加强全员的服务惫识培训，提高员工的整体服务惫识，制订严格的物业管理服务标准。做到事前有计划、事中有监管、事后有分析反馈,做到环环相扣。并通过建立考核进行检查监份，使各项工作落到实处。在企业的服务过程中，不管以前业主满愈度如何,业主的需求都是不断变化的，因此要始终使顾客满意度达到较高水平，就得不断调整服务的内容。提高服务水平，这样才能确保业主对物业管理企业的认可，最终使费用收缴率达到较高水平。

（六）展开多层次、特色化经营。物业管理是一种综合性服务行业,除开展常规的管理服务项目外，可以开展深挖以业主为主的客户资源，将这一资源充分利用起来,培育以物业管理为基础的专项、特约、中介等多种经营,实现物业服务企业的利益最大化。

随着人们生活水平的提高,需要多层次的服务,对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势。

这为物业服务企业的有偿服务提供了广阔的市场;物业服务企业与业主朝夕相处,随时掌握着业主的诸多信息,开展多种经营具有先天的优势;当然,做好经营运行管理,关键在于要认真分析客户的需求,把握商机,树立创新意识,同时应合理配置资金和其它资源.才能取得好的效果。因此物业服务企业要想提高经济效益,提高企业参与市场的竞争能力,就必须探索多种经营发展模式。

结束语：由于人们经济与生活水平提高，所需的多层次服务也不断提高，这对发展艰难的物业服务企业来说，是个重要的机遇。首先，物业服务企业应该构建完善的现代企业制度，确保企业规范化经营，有效控制企业的人力成本，减少人力资源紧张问题，提高服务水平与质量，实现品牌化、规范化的物业服务形象，展开多层次、特色性服务，最终提高物业服务企业的经济效益，为其在行业内发展壮大提供坚实基础。

【参考文献】

[1]陈东明.论物业管理的经营与发展[J].沿海企业与科技.2009(01)

[2]孟凡静.如何有效地进行物业管理企业营业收入的收缴[J].职业.2009(11)

[3]林伟兴,赵文杰.物业管理企业经营状况改善的根本对策[J].科技资讯.2006(08)

[4]方力,赵志光.物业管理公司经营模式的探讨[J].科技咨询导报.2006(09)

[5]许志良.经营——物业管理企业发展的必由之路[J].内蒙古科技与经济.2007(08)