基于价值工程理论应用的房地产开发项目管理

基于价值工程理论应用的房地产开发项目管理

俞阅隆

俞阅隆金都房产集团有限公司

摘要：房地产行业关系到国计民生的特殊行业，关联度和带动性极强，同时又是国民经济的支柱产业。房地产行业蓬勃发展的同时也面临着越来越多的挑战，尤其在全球金融危机爆发以后，行业现状更加严峻。这个大环境下，本文笔者基于价值工程理论，以房地产开发项目的生命周期为脉络，阐述不同阶段价值工程在项目管理中的应用。

关键词：价值工程理论；房产项目；项目管理

价值工程是从产品功能分析入手来研究产品的功能和成本的合理匹配，强调的是产品的功能提高与产品成本降低的有机结合。价值工程作为一种技术与经济相结合的方法，正好迎合了房地产开发项目的成本目标推求，在开发项目的各阶段均可以发挥很大的效能，为房地产企业节约成本，增加利润，优化管理，促进技术进步创造有利条件。

一、价值工程在房地产开发项目中的作用

1开发商不断地对新的产品功能进行分析，设计出适合客户新功能要求的、成本最低的开发产品，以对客户产生更大的吸引力，这是竞争的需要，也是开发商自身发展的需要。

2从横向来说，开发项目是由许多的分项工程构成的，对各分顶工程往往是分开进行设计和施工的，这就很容易出现某一分项工程的功能和费用与整体功能的改进和降低综合费用的总目标不一致。因此，按照整体功能的要求在各分项工程中寻求最佳的配比，以降低总成本，在这方面，价值工程的应用是大有作用的。

3从技术与经济的结合来说，技术人员往往存在着片面追求多功能、高功能而忽视了成本的趋向；而管理人员、财务人员因为不懂技术，往往不知道钱应花在什么功能上。尤其是技术人员对客户的要求了解不多，不能按客户对功能的要求来设计产品，使其因缺乏竞争力与生命力而不能在竞争激烈的市场上立于不败之地。

4通过开展价值工程活动，系统地将新技术、新工艺、新材料应用于产品开发中,可以给开发商进一步确保功能、降低成本提供很大的空间。

二、基于价值工程房地产开发的项目管理

1科学决策，选择对象。

房地产开发企业经营活动的第一步就是必须进行必要的科学的选择，选择是关键。这样，价值工程活动才能取得效果。在选择好产品种类后，第二步还要进行房型选择、户型选择、面积选择、地段选择等。论文大全。选择时，首先就是要考虑适销对路。于是形成了理论上的求大于供而实际上供大于求的怪圈。其主要原因就在于开发商在开发对象的选择上，调查研究不够充分，没有进行正确的分析、评价，匆忙投入建设,从商品房建设的那一天起．就与广大中低收入居民无缘。所以说，选择对象是价值工程活动的关键。

2重视房地产品的设计。

有关资料认为建筑物成本的80%以上是由于设计阶段决定的，虽然在设计、施工、材料采购等阶段都有价值工程可以做，但由于设计阶段决定着开发产品的样式、结构、材料选用和施工工艺，从根本上框定了产品的功能水平和成本水平。显然如果能在设计过程中，同时开发价值工程活动，进行功能与成本的分析，使设计工作更加完善与合理，则可减少不必要的功能，增加必要的功能，以达到最低的成本实现必要功能的目的。正是由于设计过程中运用价值工程的效果大，开发商应积极参与设计方案的拟定，不要理解这是设计部门的事。

3市场调查

市场调研工作是开展价值工程活动必不可少的步骤，只有通过市场调查研究，收集比较完整、准确的资料，才有可能使产品功能及其成本分析做到相对准确，才有可能提出价值高的改进方案，取得突破性的成效。调查的主要内容包括：客户对产品外观、内部结构、面积、价格、交房时间、周围环境等方面的要求；其他竞争企业的开发现状及动向；新技术、新工艺、新材料、新设计方案的发展趋势和使用情况；各类建筑成本的价格资料；国家和政府各有关部门规定的法律、方针政策、财政、税收、金融等方面的情报资料等。

4功能分析(合理布局)

功能分析是价值工程的核心，它的目的是为了确定产品的必要功能，计算产品的价值，来进一步确定价值工程活动的方向和目标。首先，进行功能分类，把它分解为一级功能、二级功能、三级功能。二是在房地产品本身的一级功能及二、三级功能中进行合理分配，计算合理比重，分清功能主次。例如对于面对普通大众的住宅应从美观功能向实用功能转移，从次要功能向主要功能转移，体现“以人为本”、以人为核心的思想。

5在开发建设过程中强化工程建设成本控制。主要做好以下几方面工作：编制成本计划，确定成本控制目标；认真审查施工组织设计和施工方案；控制处理好工程款的动态结算；控制工程变更等。

三、价值工程在房地产开发项目各阶段中的应用

房地产开发项目的整个生命周期主要分为以下五个阶段：投资决策与土地获

取阶段、产品策划阶段、项目设计阶段、项目建设实施阶段、项目交付使用阶段。

1、投资决策与土地获取阶段

该阶段主要包括投资机会选择、决策分析及土地获取等工作。企业会综合各方面的因素对项目的可行性进行分析，确定项目后进一步获取土地使用权。对于项目而言，土地自身先天拥有诸如交通、大型商业等区域性功能因素，房地产企业改善这些因素的难度较大，因而在本阶段利用价值工程优化改善的空间不大，但是还是可以用到价值工程原理，可以应用价值分析参考项目的特点和不足，为确定正确的投资方向打好基础。

2、产品策划阶段

产品策划阶段是房地产项目开发关键环节之一，在这一阶段运用价格工程能

够使资源得到合理有效的利用，使项目更好的满足消费者及社会要求。

在房地产开发项目可行性研究中，可以运用价值工程基本原理和方法，对项目的资源开发条件，对资源开发利用的可能性、合理性和可靠性进行综合评价，从而为确定项目的开发方案和建设规模提供依据，可以从配套设施性能、环境协调性、使用适用性、科技智能型、美学性能和经济性等方面选择可使用开发项目价值最大化的设计方案；对房地产开发项目的融资方案，从资金来源、融资结构；融资成本，融资风险等方面选择可使项目价值最大化的融资方案。在房地产开发项目综合评价中，可运用VE基本原理和方法，对项目可行性研究各个方案进行定性和定量分析，对项目的社会经济合理性进行判断。

3、项目设计阶段

房地产开发企业应积极参与设计方案拟定，参与设计过程，改变目前许多开

发公司将设计任务交给设计院就完事的状况。这样才能从开发企业角度、提高建筑物价值角度考虑设计方案合理性和经济性。而控制项目成本关键在于设计阶段，设计上的浪费是最大的浪费，设计上的节约是最大的节约。据统计，尽管设计费用再项目整体成本中比例不大，一般只占成本的1.5%，但是对开发项目整体成本的影响可达75%以上。

方案设计阶段，主要确定建筑物形式、控制尺寸及总体布置方案。在此阶段可以应用价值工程进行设计方案比选，主要采用设计招标及设计方案竞标来实现，运用价值工程进行方案评标时，必须在设计招标文件中予以明确相应的评介指标；不同工程项目其评介指标有所不同。

初步设计阶段，主要考虑设计是否满足使用者要求和工程项目功能要求。此阶段应用价值工程，进行方案创造，然后优选以求价值最大化方案，方案创造时应进行功能分析，要正确识别方案功能，确保必要功能，消除不必要功能和过剩功能，如果并不是客户需要的商品房必要功能，可以考虑减少这些不必要功能，降低成本。在方案优选时。应选择价值系数最大的方案。

施工图设计阶段，主要对使用者的要求及工程项目的功能要求量化，因此在施工图设计阶段应用价值工程主要是对细部建筑方案优选和材料优选。例如，地热式供暖和外挂式散热器的选择。通过应用价值工程，发现采用地热式供暖，相比外挂式散热器虽造价有所提高，但增加了室内实际可利用面积，减少了装修成本，提高了房屋售价，还成为了销售的亮点，所以可选择地热式供暖。这一阶段运用价值工程的方面很多很多。

4、项目建设实施阶段

该阶段是指开发项目从项目报建到竣工验收所经过的过程。其中比较重要的

一点是通过价值工程确定施工方案。同一个项目建设可以有多种施工方案，通过价值工程技术对各种施工方案进行技术上和经济上对比分析，如分析施工要艺、作业方法、机械设备等，能够选择出工程成本较低、综合效果好的方案。

在这一阶段，许多物料可以通过保证必要功能、降低费用来提高价值。降低费用途径主要有两方面，（1）加强管理，合理利用资源，减少浪费，从而降低费用；（2）寻求费用低的、能耐满足功能的替代物料。

5、项目交付使用阶段。

本阶段主要指开发项目验收合格后，房地产企业向业主交房以及后期维修管

理。运用价值工程，对房地产开发项目后期管理主要在于合理确定维修方案，以减少维修费用。在确定维修方案中，不能求保险而忽略维修成本。要运用价值工程理论，进行维修方案工程分析，可靠地实现必要的功能，去掉多余的、重复或过剩的功能。

结束语

总之，价值工程在我国房地产行业的应用有着强大的需求与广阔的前景，在房地产企业中推广价值工程，不仅为我国工程项目管理提供一种有力的工具，降低开发项目成本，提高生产效率，更能促进产业领域的技术进步和技术创新，有利于我国房地产行业的可持续发展。特别是房地产行业基本处于劳动密集型阶段，技术改进空间很大，因此在房地产开发项目中应用价值工程必将产生巨大的效果，这在建设节约型社会提倡和谐发展的当今社会具有非常重要的意义。