浅谈机电设备管理在物业管理中的重要性

浅谈机电设备管理在物业管理中的重要性

刘辉

一、机电设备管理的内涵

机电设备的正确使用、精心维护与科学检测是设备保持良好状态，实现正常运转的关键环节，也是设备管理的主要内容，必须坚持管理、技术与培训并重的原则，也就是坚持“人的行为与物的状态的和谐统一”。

（一）设备使用与维护。各种规章制度与检修标准的制定是正确操作、精心维护的依据。设备处于何种状态为正常、何种状态为非正常，检修后的设备应达到什么状态，这需要操作、维护人员的工作严格遵循一个标准。在各项标准的执行中，还要不断充实、修改，使之日臻完善。设备的日常点检是维护的基础，同时可以取得第一手资料，作为制定预修计划与维修作业的依据。对设备的工作状况、性能、安全保护装置以及关键部件进行定期科学检查、测试、诊断，可以为日常维护和关键部件维修提供可靠信息，避免突发事故、故障的发生，充分发挥设备效能。

（二）原始记录的管理与应用。认真分析利用设备运转、维的原始记录，可认识设备一生的变化和运转规律。分析事故、故障原因是故障记录的首要目标，利用大量此类原始记录，可判断哪些设备、部件故障较多，哪些设备故障停机影响时间长，还可判断分析故障性质、原因，摸清规律，制定预防措施，解决主要矛盾，避免同类故障或事故的再次发生。

（三）多种检修方式相结合。准确地掌握设备的实际技术状况，按计划对设备进行的日常保养、检验、检修可以有效避免停机故障，这是贯彻预防为主的维修方式；重要设备的预防维修与一般设备的事后维修相结合，既保证了设备正常运行，又节约了成本。在设备通过正常维修不能从根本上改善运行性能，就应采取改善性维修，从根本上消除故障因素。增加监测手段，采取预知维修，对设备运行状态连续监测，可以决定维修具体时间，使设备充分发挥其效能。

（四）包机组与包机制。现今的设备技术含量高，专业面广，许多大型设备是机、电、液一体化的有机整体，单纯的包机人制度难以适应当前形势的需要：同时，包机组也是实现全员管理的基层组织。包机组内部的定期合作与交流，可使全体维护人员对设备的整体性有一个很好的把握，可有效促进各专业有机融合，不断提高维护人员综合水平。

二、机电设备管理的现状

（一）维修技术综合性强。物业设施机电设备包括给排水、电气、运输设备、燃气、供热、通风、通信、计算机等多项功能，在这些机电设备的管理和维护过程中。牵涉到十几个技术工种，其中工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合等构成一个复杂的系统。若组织不当，往往会出现各种问题，因此，管理这支队伍要付出比其他部门更大的努力，而不同的设施设备管理，必须配备各自的专业技术人员，这也是物业设施设备管理技术含金量高的主要原因。

（二）维修成本高。随着科学技术的进步和社会的发展，兴的建筑更多地将以大型建筑，高层建筑和智能建筑为主，建筑设备工程技术更是趋向于集建筑设备自动化技术，计算机控制技术等为一体的方向发展。目前建筑设备工程在建筑工程基本建设投资中的比重增长很快，一般工程占工程总投资比例20～30％，对于大型建筑，高层建筑，智能建筑中的设备工程占工程总投资比例达到了40～50％。至于住宅，设备投入虽比写字楼要少一些，但也不可忽视，因为设备设施管理的好坏直接影响了物业的使用功能，直接决定了业主对于物业管理好坏的评价。而相对于建筑本身而言，物业设施设备的使用年限要短很多，房屋的使用期限为70年，而设备的使用寿命却很难有这么长。它随着使用年限的增加，必然会产生有形损耗。此外由于新技术、设备的出现，也会引起物业价值的无形损耗。这些有形和无形损耗，都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短，从而使设备维修更新成本增加。另外，新型的、使用效能更高、更舒适方便、更节能的设备一次性投资较大，维修更新这种设备的成本就更高。

（三）突发性事故损失大。在传统的事后维修为主管理模式物业机电设备的故障发生有很强的突发性。而随着人们生活水平的提高，人们对物业机电设备的依赖也在增加，尤其是智能化、网络化较高的物业，一旦发生突性故障，将会给业主的工作和生活带来巨大的影响。

三、机电设备管理在物业管理中的重要性

（一）对现代物业的竞争力和知名度具有重要意义。物业机电设备管理作为现代物业管理的重要组成部分，设备管理的好坏直接影响着房屋使用是否安全，房屋设备使用是否完好，房屋使功能是否齐全。同时也对物业管理的升值潜力保值能力起着决定性作用，一个物业管理是否好也关乎着物业的信誉，信誉的好坏又关乎着群众选择住房时的取向。如果物业的管理一直处于良好的状态，那么人们便能安心的工作和学习，人们便对这个物业放心，对物业管理单位也十分认可，物业管理单位的信誉也因此提升，物业知名度提升才会有良好的经济来源。相反，如果物业的运转一直处于停滞和阻塞的阶段，那么物业管理单位便不会得人们的认可。物业单位就没有市场竞争力，在市场中没有立足之地，这个物业便会走向衰落。

（二）对物业进行服务的成本和物业资金的运转具有重要意义。树立良好的经济运转意识，想办法节约物业管理运行过程中的能耗操作消耗费用，寻找一些严格规范合理科学的管理方法来节约日常物业管理过程机器，材料，备用物品等东西的使用量，杜绝乱跑，乱冒，胡滴乱漏的不合理现象。以此达到节约成本的目的，通过科学的方法让设备机器的一直处于最佳的，最有效，最节约的运行状态。

然而事实上，物业管理成本不仅体现在物业管理的数量和质量上，还体现在对设备的维护，检修，保养上，对管理物品的保管储存上，另外材料的损耗也关系到物业管理的费用。因此，如何提高机械使用效率，合理科学使用机械，定期检修维护设备，让其一直处于最佳使用状态，减少维修和更换费用。

（三）对环境保护具有重要意义。如果一个物业机电设备的可靠性无法保障，物业管理上又常常漏洞百出，这样只会导致物业管理设备在使用上经常出现问题，这不仅常常导致物业管理进程停滞，使物业管理无法正常运行，也会给使用用户带来不便带来一些无法弥补的经济损失。如果设备陈旧，环保不达标经常发出巨大的噪声，这不仅会向环境中排放有害物质，还会给周围用户带来噪声污染。因此出于保护环境避免造成人员伤害，防止因为物业管理设备带来的人员伤害和经济损失的目的如何管理好物业机电设备已经成为一个重要的研究课题。

结语：机电设备管理在物业管理中关系到物业管理企业的知名度以及信誉，对其企业资金运转等都有着重要影响。加强物业管理过程中的机电设备管理，对于我国物业管理水平的提高具有重要现实意义。

参考文献：

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