浅析住宅建设项目前期报建管理

浅析住宅建设项目前期报建管理

梅建珍

银基物流（珠海珠澳跨境工业区）有限公司

摘要：近几年来，住宅建设问题日益增多，社会建设也是日益进步，建设项目也在增多，我们也对此提出了更高的要求，前期报建管理是一个复杂的过程，步步环节层层紧扣，这项工程具有较高的系统性，我们针对这一特性也采用了新技术——采用数学知识建立了一套报建管理体系，前期工作是所有工程的开端，包括项目立项，设计方案，一些必要手续，最后设计图纸等工作。

关键词：住宅建设；设计项目；前期报建

随着百姓们生活水平的提高，人们对住宅的要求也有所提高，一个住宅的建设是否美观也代表了这个人的审美品位如何，所以人们更加注重住宅的优秀与否，国家也就迎来了建设行业的大好前景，国家也更重视住宅建设问题，由于建设项目比较复杂，它需要一次又一次实践经验与实际情况相磨合，才能总结出一个完美的保健管理体系。建设投资工程的前期工作对于建设工程成功实施起到了一个至关重要的作用，前期的工程顺利实施对于后期的招商引资也是起着决定性的作用，不管是开发商还是投资方对建设工程的前期工作都十分重视，前期的工作也是为了后期的建设打下一个良好的基础。

一、住宅项目报建流程

在设立住宅项目之前，开发商们需要了解住宅情况以及实际土地情况，同时为了百姓的安全与舒适问题，以及社区内部一系列问题，政府与开发商也应做好提前准备工作，比如列出项目的工程流程图，设计人员做好一切的预算，也要做好未知意外情况的解决办法与善后处理，写出详细计划方案，做出与实际情况相符可行并且有长期效益的一份设计。并且前期报建方案要得到政府批准才可实施，向上申报的过程比较复杂，并且等待审批的时间也比较长，所以，开发商们更要尽量做到精致与完美，这需要各开发商公司内部部门的互相配合与支持，每一名工作人员的努力，才能保证一个建设项目的有效进行，最终完美结束。

二、申报方案流程

一般开发商建设一个项目之前都必须要申报政府，并且得到批准才可以动工，申报方案的步骤也是十分繁琐，首先要领取一个申请表，把具体计划写入申请表中，具体方案，具体计划，实施步骤，建设前景，建设后优势与特色。然后把工程所需正规材料复印件准备齐全，还要一些必需的正规证明，装入一个文件袋子里，送到政府或者有关管理部门去，等待上级批准，取得相关各部门的同意，规划局，消防部门，民防部门等上级的批准，将上级的意见或建议采取进方案中，进行再一次申报，最终凭借身份证明领取工程建设许可证，开发商就可以开工了。

三、住宅建设情况分析

开发商为了应对商品住宅的需求，改变了传统的单一住宅建设，从单调的住宅模式转变成了多元化住宅，根据小区的地区条件与公共条件设施划分出了几个大区域，一齐建设美化，设计出不一样多种风格的住宅特色，为了满足千变万化的商品住宅的需求。住宅建设方案不仅要考虑居民的要求，建设多元化，供老人儿童娱乐设施，附近也应有幼儿园、小学、初中、高中等教育机构，成年人健身场所，安全保障的一系列娱乐场所，并且有大量的绿化，空气清新，并且有大面积停车场，方便人们出行，减少车多抢位的问题。同时开发商公司也应考虑自身效益最大化，采取多方面降低成本，利益最大化的原则，有自己公司独特的规划设计，并且积极应对工程实施内遇到的各种各样的问题。

（1）开发荒土地，节约购置费用，降低工程成本

在建设工程中，选用较好土质的土地，禁止乱挖乱填，尽量避免改动大型土地，减少土方或渣土外运的开支，也避免高价购买土资源，避免浪费资金情况。同时要对土地进行评估，预测出是什么类型的土地，避免是一些火山、泥石流、水灾、火灾重发区，同时也要预防地理灾害，与环境灾难。对于土地的使用，开发商也要有合理的使用权，要在正规的渠道上用正规的方式争取到使用权，例如招标，评标，投标，决标，最终获得土地使用权。在购买建房材料上，在以质量为前提的条件下，选取物美价廉的材料，购置的商品材料要保质保量，严格按照资源审查条款审查，不得贪图便宜，要选取最好的材料，让居民住的安心。并且每次支出都要有发表证明，杜绝活口交易避免公司内部人员贪小便宜。工程采用公开招标，低价中标的原则，坚决不留活口项目，支出发票必须完整有效，招标公平公开公正原则，招标成功后，双方正式签约合作，严格按照合同办事，杜绝双方提出无理要求妨碍工程进度。在施工过程中，要求施工方安排一个好监工，适当向工程提出合理化的建议，为工程建设省钱，降低工程开支。

（2）建立一个完整的管理体系

工程最基础是降低支出，使公司自身利益最大化，第二部就是要有一个管理体系。所谓无规矩不成方圆，国有国法，家有家规，一个建筑工程也要有一个完整的管理体系，为了提高工程的进度，每一位职员都要遵守规定，一切按照规矩办事，每一名员工也要约束自己，让自己变得更加优秀。在工程开始之前，设计人员要算好预算，做好市场调查，把一切细微的事情都想到，一些细节都不放过，对于每天的工程进度都有计划的设计出来，也要有力度的监督人员督促各部门的工作进度，要总结出方案的各种证明材料，要保证工程的每天正常进行，要推算出工程的结算日期与所有支出，对于一些突发状况，也应作出提前的预算，做好提前量，设计师也要做好相关的工程方案设计，有一套可实施的方案更快更有效完成这项工程。并且严格按照管理体系办事，一旦有违反者，按照体系奖惩制度执行，任何人不得包庇，要确保工程在计划时间内保质保量的完成。

（3）提高员工自身的素质

作为一位合格的报建管理的员工，不仅要精通专业知识，也要有较高的自身素质，更要懂得工程的重要性与工程的特点作用，了解工程基本的知识，对这个工程起到一定积极的作用，为这个工程做出相应的贡献，同时这个职位要求员工与各部门协商合作，所以对于语言的交流沟通能力，这个职位对于员工的要求还是蛮高，要求员工的语言流利清晰，有说服性，句句在理，并且要求形象大方得体，长相也要出色一点，同时也要具有法律意识，懂得法律知识，要学习与工程相关的法律文献，相关的法律法规。加强个人行为的管理以及思想道德建

设，员工作风要正，在公司内不得有暗箱操作行为，要行得正，做得正。并且公司也要经常开展一些学习活动，员工应积极参加，丰富自己学识，更好地提高自己的工作能力，开拓自己的眼界，学习更加精湛的业务知识和工作管理能力。公司也要向员工进行法律宣传，加强员工们的法律意识，形成公司有一个良好的环境。

（4）要重视与政府的密切关系

一般大型开发公司都与政府关系较好，在报建的过程中，听取上级建议，与上级交换想法与计划，去其糟粕，取其精华。共同协商出一份完美的计划，了解报建的相关事宜与流程，实时关注审批情况，积极与政府上级人员多沟通多协商，了解进度，如有意外，立刻补上相关所需的材料与相关文件，积极配合上级工作人员的工作，要提高资料的完整度与准确性，保证上交的材料无虚假无纰漏，可靠真实。及时了解社会实际情况，也可及时修改材料的数据，保证资料可以顺利早日被审批，同时对于预审，也要十分重视，不可马虎。

四、结束语

随着社会发展。我国建设工程越来越多，国家对建设方面也越来越重视，施工单位为了提高建设质量给居民一个安逸舒适的住宅环境，更是提高员工的个人素质与整体涵养，强有力监督工程进度，保证工程有质量的按时完成，同时施工方设计人员也要做好一套完整可行有效的方案，更要重视工程前期的工作，加快工程的进度，提高工作的效率。加强公司内部的管理之时，也要按照国家流程办事，不得逾越法律，一切按照规矩办事，从而建设出合法并且高质量的住宅。

参考文献

[1]余晓丹-浅谈工程项目前期报建管理-理论与实践-建筑工程技术与设计2016年8月上

[2]崔振萍-浅析高层住宅建设项目工程成本控制（济南铁路局黄台货场职工住宅建设指挥部山东济南250100）

[3]陈哲-工程项目前期报建管理的相关措施研究（江苏汇鸿国际集团泰州置业有限公司）