关于物业税税基批量评估体系的版块区片划分的实证探究

关于物业税税基批量评估体系的版块区片划分的实证探究

杨育昕

EmpiricalStudyontheSectionandDistrictpisionofPropertyTaxBaseMassAppraisalSystem

杨育昕YANGYu-xin曰袁永博YUANYong-bo（大连理工大学建设工程学部，大连116023）（FacultyofConstructionEngineering，DalianUniversityofTechnology，Dalian116023，China）

摘要院物业税的改革立法是我国房地产发展改革的大势所趋。物业税税基的评估体系建立是近年来的正在热议的课题。建立物业税税基批量评估体系，自然地引出了划分评估区域版块及区段的概念。以往对划分版块和区段的研究仅限于对概念描述和理论的分析，对版块及区段划分的实证研究较少。以大连市作为实证研究的对象，通过对大连市区进行板块及区段的划分，为批量评估体系的研究提供基础的理论及数据支持。在进行版块和区段划分的同时，找出了影响房地产价格的各种宏观及微观的影响因素，利用房地产传统的估价方法，评估出版块及区段的基准价格，为批量评估的进一步研究工作提供了一定的实践经验。

Abstract:PropertytaxreformlegislationisthetrendofChina'srealestatedevelopmentandreform.Theestablishmentofpropertytaxbaseassessmentsystemisahottopicinrecentyears.Tobuildpropertytaxbasemassappraisalsystem,itnaturallyleadstotheconceptofpidingandassessingregionandsection.Previousstudiesonthepisionofregionandsectionarelimitedtoconceptdescriptionandtheoreticalanalysis,lackofempiricalresearch.TakingDalianasanobjectofempiricalresearch,thispaperpidedtheregionandsectionofDaliancity,whichprovidesthebasictheoryanddatasupportformassappraisalsystemstudy.Duringthepisionofregionandsection,thispaperfoundavarietyofmacroandmicrofactorsthatinfluencerealestateprices,usedthetraditionalmethodofvaluationofrealestatetovaluatethebenchmarkpriceofregionandsection,whichprovidessomepracticalexperienceforfurtherresearchonmassappraisal.

关键词院物业税税基；批量评估；版块划分；区段划分；基准价格Keywords:propertytaxbase；massappraisal；pidedintodistricts；pidedintosections；benchmarkprice中图分类号院F812.42文献标识码院A文章编号院1006-4311（2014）18-0304-030

引言中国房地产的发展给中国经济带来繁荣的同时，也出现了发展过热和房地产泡沫的不良发展态势。为此我国出台了各种政策进行遏制，但其效果并不明显。近期政府的两会及政府工作报告反复强调要加快推进物业税的立法。

作为持有环节的物业税一旦开始征收。我们将面临大批量的税基评估问题，传统的房地产评估已经不能满足大批量物业税基的评估工作，这就要求我们发掘一种高效、公平、低成本的批量评估方法。

国际上的一些发达国家如德国、美国及加拿大等已经使用批量评估技术许久，并趋于成熟。有些发展中国家：立陶宛、南非等国，也进行了一些批量评估的实践工作。早在八十年代初期，香港差饷物业估价署就引入了计算机评估技术，用于差饷估价及数据管理。

国内许多学者已经开展了一些物业税税基评估的相关研究。2009年，宋永发、昌磊在《基于征税目的不动产价值批量评估体系研究》，一文中提出了构建评估体系的原则：“高效率低成本原则、统一估价标准原则、分区域分类型估价原则以及动态更新原则”，并且提出了构建评估体系的思路，即：“对评估区域区段的划分、基准价格的确定方法、修正体系的构建以及评估体系的更新”[1]。

本文着重对批量评估体系中，区段的划分进行实证分析，为批量评估体系的构建打基础。

1版块及区段划分的实证研究1.1区域版块的划分目前一些咨询、中介等机构对版块的划分方式多是基于城市发展现状，以居住区为主要导向。本次研究将版块包含的范围扩大，涵盖市内四区、高新园区；并且综合考虑土地、房地产市场等因素，以居住用途为基础、兼顾商服物业类型；此外，还要体现城市发展现状规律，并对未来趋势要有一定的预见性。

区域的繁华程度，是影响房价的重要因素。而地区的繁华主要是商业区域的影响，住宅、商业集聚区域呈现较强的关联性。因此，我们首先对大连市的商业区域在地图上进行标注。对图上的商圈进行分析可以得出：商业的中心区域相对稳定，外围的住宅集聚区随之逐渐形成，商业体量和辐射范围在居民聚集的反作用下不断提升。

土地的流转变化是房地产发展态势的宏观表现。研究城市某一时期的土地储备和供应趋势有利于我们把握城市的发展趋势。从近年来大连市的土地储备与供应趋势可以看出大连市的土地储备、供应总体比重逐渐向外围发展，外围可建设空间相对充分。从城市核心向外围，各区域成熟度总体上呈现递减趋势。

综合上述分析，总结出版块划分依据见表1。

根据版块划分的依据，初步将整个大连市区划分成14个版块：在城市的外围以规划为导向，依据“甘井子区十二五规划”，将大连市的外围区域划分为7个区域，即：甘井子老城区、西城国际旅游商务区、体育新城、生态科技创新城、大连湾临海装备制造业聚集区、北部商业区、机场区域；在城市的中心以现状为导向，将城市中心区划分为7个区域，即：城市核心版块、东南部区域、星海湾区域、马栏广场-交通大学区域、香炉礁区域、软件园、旅顺南路-龙王塘区域。

在划分版块的基础上，我们通过地理位置的优越状况将城市由内向外分成4个圈层：淤城市核心版块、东南部区域、星海湾区域；于马栏广场-交通大学区域、香炉礁区域、软件园；盂甘井子老城区、西城国际旅游商务区-东部、北部商业区、机场区域；榆西城国际旅游商务区-西部、体育新城、生态科技创新城、大连湾临海装备制造业聚集区、旅顺南路-龙王塘区域。

在版块初步划定的基础上，我们就可以按照构建评估体系的要求搜集每个版块的特征细部信息，主要包括以下几个方面：淤现状。道路现状：区域主要交通路网，关注交通组织，车辆出行及公共交通的便捷程度；区域建设现状：居住区集聚状况、商业设施布局辐射范围等；公共服务设施状况：教育、医疗卫生、文化娱乐、交通等，关注分布规律、辐射半径；商服设施状况：大型购物场所、酒店等。于区域的规划。区域重大建设、规划信息；储备项目：主要参考储备计划相关资料；主要规划道路；投资意向等。盂土地及房地产市场状况。近几年土地交易案例：项目类型、地价水平、建设规模、分布规律；以及对新楼盘物业类型、价格水平、分布规律的调查。

1.2区段划分的依据在进行整个城市的版块的划分后，我们需要进一步的将版块内具有同类属性的区域进行区段的划分，划分的依据总结为以下几个方面：淤成熟度。分析区域内各个区位的成熟度，成熟度差别较大的地方不作为同一个区段，成熟度依据开发项目、人口集聚、市场交易等因素综合判断。于价格水平。分析区域内土地、房屋价格分布规律，价格水平差异较大的不作为一个区段。盂自然阻隔。可能形成边界的因素，铁路、立交、山林等，作为区段边界的参考。榆重要设施。考虑主要商服设施、公共设施的分布和辐射范围，辐射范围内的区域一般可作为一个区段。虞规划导向。有明确规划主题、方向的整体开发区域，可作为一个区段。

1.3实验版块的研究1.3.1北部商业区版块的概述本次研究选取的实验板块———北部商业区版块位于大连市北部，系大连市甘井子区“十二五规划”中两城四区中的北部商业区，包含中华路街道全部、泉水街道北部、南关岭街道南部区域，总规划面积约22平方公里。在全域城市化进程中，近几年区域交通状况不断改善，商业及居住成熟度也不断提高。该版块位于第三圈层，以华南商业圈为商业中心，大连北站为主要的交通枢纽，以居住为主的泉水居住区面积最大，未来开发项目规划仍以中端的居住项目开发为主。

1.3.2对版块内区域信息的采集及现状的分析1.3.2.1现状分析淤版块的主要道路状况。版块内现状主要道路有：华北路、松江路、山东路、东联路、华东路、中华路等。进入市区内主要道路有：东联路至联合路到市内、东北路经香炉礁桥至市内以及华北路经疏港路到达市内，这三条路线早晚高峰期都较饱和。近期建成的中华路跨华北路、朱棋路立交桥及中华路西延（25公里），疏导车流由华北路、西北路经西部通道进入市内，对华南高峰期的拥堵状况有所缓解。西向松江路经西北路到周水子机场；北向东北路、201国道通往沈大高速公路，202国道通往金州。版块公共交通状况:开往泉水及华南方向的公交目前共有13条公交线路，公交系统较发达；并有轻轨3号线到达，可以顺利到达大连各主要区域。

于区域的建设现状。结合图上判别与现场勘察获得的信息，将北部商业区版块划分为7个节点区域进行分析，建设现状及特征如表2所示。

盂教育基础设施。该版块共有十所小学、五所初中及两所重点高中。区域内中等教育设施相对较少，且无高等教育设施，随着北部商业区的人口不断增加，弊端会慢慢体现出来。在现有规划中，在振兴路与振连路之间会兴建盐岛湖小学。

榆商服设施。部分居住集聚区域内配备小型、基础性的商业网点、小超市，暂无大中型商场、超市等购物场所，酒店等商服设施较欠缺。

虞医疗设施及其分布。华南周边千山路有大连市第三人民医院，泉水区域暂无大中型医疗设施，社区诊所较多，居民就医不方便。

愚娱乐设施及其分布。华南区片娱乐设施较多：奥纳影城、KTV、酒吧等等。

此外，枣园公园和东泉生态公园也助推了北部商业北部商圈版块的居住文化氛围。泉水区段娱乐设施稀少。

舆商服设施的类型及其分布。华南商圈商业发展比较成熟，区域内有多个大型购物超市（安盛购物广场、华南沃尔玛）以及规划中的家乐福超市，缺少高档酒店写字间（已有规划）。泉水、南关岭区片商服设施欠缺，以中小型超市为主。

1.3.2.2规划政策的分析淤规划定位。北部商业区版块具有中央商业商务和交通枢纽功能，带动周边地区形成新的城市商圈。产业发展以金融商务、总部经济等现代服务业为重点，全面转移制造业。集中配置现代城市景观、标志性建筑，形成既有足够开放空间、又相对密集的城市布局，建设成为城市副中心。

于储备项目。龙畔金泉东侧列入储备计划，区域整体性开发为主；黄海沿线有特殊规划（钻石湾）。

盂规划道路。城市快速路：光明路（7公里）；城市主干路：姚后线（17公里）；在中华路与东联路交叉以及华南以西两个节点建立互通项目。次干路以下道路工程：建设泉水2号西段、振兴路振连路连接线。在中华路与东联路交叉以及华南以西两个节点建立互通项目。

榆建设信息。正在建设的安盛亿合现代城项目，规划建筑面积约22万平方米，是一个集商业、办公、居住、餐饮、文娱于一体的多功能城市综合体。

1.3.2.3不动产市场的交易情况淤区域内的土地交易案例。大城（2011）—2号挂牌项目,中华广场西北侧地块（华润置地），2011年3月成交，楼面地价3428元/m2，容积率为4.02。

于区域内的房产价格信息概况。南关岭板块：普通住宅，近10000元/m2；泉水板块：普通住宅，10000元/m2左右，别墅17000元/m2；华南板块：普通住宅，12000元/m2左右；姚家厂房仓库2600平方米，年租金11万元。

1.3.2.4区段的划分1.3.2.5价格水平及区段权重1.3.2.6版块情况汇总

2结论通过对大连市市区作为实证区域进行版块及区段的划分，我们找出了版块及区段的划分依据。在各种影响不动产价格的影响因素的列举和分析的基础上，我们评估出版块和区段的基准价格。这有助于构建物业税税基评估体系的建立，以及为批量评估模型的实证研究提供基准价格这个数据的参考。

参考文献院[1]宋永发，昌磊.基于征税目的不动产价值批量评估体系研究[J].价值工程，2009（2）：53-54.[2]黎显扬.美国征收房地产税的经验对我国物业税改革的启示[J].中国房地产金融，2009(10).[3]张瑾.我国开征物业税的难题分析及其对策[J].经营管理者，2009(18).作者简介院杨育昕（1983-），男，辽宁大连人，硕士研究生，研究方向为信息技术在工程项目管理中的应用研究。