房地产企业工程管理模式探讨

房地产企业工程管理模式探讨

朱云刚

东莞市宏业建设工程监理有限公司广东东莞523000

摘要：当前我国房地产企业普遍寻求通过高效的工程管理模式提高企业的经济效益，实现项目增值。本文详细阐述了目前国内比较先进的项目工程管理模式以及实施手段，并对不同工程管理模式的有关特点进行了深入的分析。

关键词：工程管理模式房地产企业探讨

当前我国房地产企业的工程管理模式可以仅分为片面项目管理和广义项目管理两种。广义项目管理涉及到工程项目准备到项目验收的整个管理工作，所涉及到的管理任务主要包含外包、监理以及组织协调建设的平稳有序进行，确保在工程周期内完成工程任务。对于房地产企业来说，完整的项目管理工作涉及到物资采购以及项目设计等方面的内容。本文从广义项目管理的角度出发，对有关的管理模式特点进行了分析。

一、现代工程项目管理概述

（一）工程管理设计流程

工程设计是工程管理十分重要的前置工作，也是工程项目的核心工作，工程设计环节的质量直接决定着工程项目整体的质量，即整个工程与合同中的要求和规范是否相符，这对于工程项目的收益和成本有着十分重要的影响。在施工过程中，房地产企业需要加强施工成本以及工程进度等方面的控制。在具体的成本管理工作中，既要保证项目工程的质量，也要最大程度上降低不必要的施工成本投入，增加企业收益。这就要求管理人员严格依照项目要求完成施工工作，同时也根据施工需求对施工设备与施工材料进行科学的采购与调配。结合施工要求通过跟踪检查等手段，查看具体的施工环节与合同要求是否一致，是否存在进度超前或进度拖延问题，如果发现施工进度超前，则需要对工程质量进行更加严格的检验，一旦发现偏差，则需要根据施工方案对施工项目进行严格的审查，对施工计划进行有针对性的修正与调整。争取在施工周期是保质保量的完成项目施工工作。

（二）工程管理项目组织系统

工程管理项目组织系统涉及到监理部门、项目承包商以及业主部分三个方面的项目组织管理工作。对于整个项目工程来说，除了不同组织内容的固定工作之外，还需要将不同组织结合在一起，对不同组织的不同工作进行统一协调，而这种协调工作通常包含内部协调与外部协调两个方面。项目管理组织结构主要采用分层型结构，这种结构由市场管理人员组成最主要的职能部门，部门内容人员主要是工程项目管理的专业人员，是房地产企业的技术核心部门，专门解决项目施工过程中所遇到的突发问题，并且为施工管理工作提供专门的技术指导。另外，还包含项目型的组织结构，这种组织结构广泛应用于扁平化的房地产企业，更加专注于管理技术层面的工作，专业性十分突出。矩阵型组织结构则适用于多项目同时进行或异地开发项目，结构相对松散，但各自都需要对自己所承担的工程项目负主要责任。

二、房地产项目工程管理模式

（一）工程管理模式

工程管理模式的确定是工程管理的核心工作，管理模式直接决定着管理工作的具体内容，管理模式的选择工作，需要称量项目工程质量与项目工程投入二者之间的平衡，将房地产企业的长期发展与短期收益结合起来，对项目管理工作内容进行合理优化，最大程度上克服金融环境对项目施工所造成的影响，提高房地产企业的抗风险能力。在管理方案优化过程中，要贯彻落实以人为本以及可持续发展的长期战略，重点考虑开发项目对生态环境造成的影响，既要提高企业的经济也要提高项目工程的社会效益。在具体的工程管理工作中，当前最先进、最有实际操作意义的管理制度是大项目部制管理制度，这种管理制度的最大优点在于将专业化管理工作放在首位，明确不同部门所承担的职责，最大程度上给予部门充足的自主性，降低外部环境对部门职能的干扰，部门人员的组织形式十分灵活，对项目管理人员充分发挥专业长才提供了十分便利的条件。这种组织形式既提高了各职能部门的专业性，同时也降低了项目工程整体管理工作的复杂性，同时也存在着一定的不足之处，即管理工作的统一性与协调性面临着很大的挑战，这需要专业的管理手段以及先进的管理思维对整体的管理工作进行优化。总体来说，大项目部制管理制度是高水平管理技术的集中体现。

（二）工程管理结构

工程管理结构将工程部的管理职能分离出来，消弱了工程部的职能权限，让职能部全力专注在项目施工工作中，而将管理工作债权交给管理部门。这就形成的工程部直接对管理部门负责的管理结构，将管理工作上升到更高一层的组织地位，充分发挥房地产企业在项目工程管理方面的优势，最大程度上实现经验化管理向技术化管理的过度。随着我国社会经济的不断发展，施工技术水平以及管理水平的不断提高，这种从大项目部管理制度精简下来的工程管理结构组织形式已经逐渐体现出明确的制度优势，这种制度优势集中体现在房地产企业的经济收益上。然而新形式的工程管理工作对于管理技术有着很高的要求，管理人员需要与时俱进，引入先进的管理方法与管理思维，对管理体系与管理结构进行专门的优化，充分体现大项目部制扁平化管理的独特优势。

三、PDCA周期式管理

PDCA周期式管理模式将管理工作分为计划、执行、控制以及改进四个步骤，这种管理方法最大的意义在于对管理工作进行明确的划分，不同阶段的管理工作具有明确的工作内容，是管理工作专业化趋势的集中体现。

（一）P（计划）

（1）对项目管理模式进行选择与确定；（2）对项目进度情况进行持续的跟踪审察；（3）加强质量管理，从工程项目的有关特点出发，制定质量管理监督管理方案；（4）确定质量管理的最终目标；（5）加强合同管理。房地产企业内部的成本控制部门要加强与工程部之间的合作，建立全责管理体系，严格履行合同中对于项目施工的有关要求。

（二）D（执行）

在项目施工阶段，工程部要依照工程项目要求以及管理部门的指导方案落实施工工作，包括管理流程的每个环节，科学的原始记录，指导方针和工程施工方法。良好的项目管理工作，离不开施工管理体系的支持，工程部执行部门要重要突出管理方案以及有关文件的指导作用。

（三）C（控制）

控制阶段的工作重要在于对项目施工工作进行持续的监督与审查，这一阶段的工作属于定期评估以及外部验证范围，对于质量检查工作来说，质量控制部门要对每一项施工环节进行严格检验，加强监督工作，必要情况下，可以引入第三方工程检验团队来进行专业化的工程质量评估工作，既能够提高质量审查工作质量，也能够保证质量审查工作的客观性。

（四）改进

管理人员需要制定专门的工程质量反馈机制，在项目工程施工工作全部完成之后，管理部门的有关人员要对项目整体进行最后的评估，评估工作即包含工程项目方面的评估，也包含企业自身管理工作方面的评估。对工程项目施工流程与组织管理方案进行经验总结，利用管理经验，对以往的管理方案进行不断的优化，使现有的管理体系更加科学、合理。

结束语：

利用工程项目管理的有关理论，有针对性地设计工程管理方案，对工程管理结构和组织系统进行深入的对比、分析与阐述，对我国房地产领域发展形势进行深入的分析与预测，提高项目工程管理的专业化水平，扩展管理范围，重新划分管理理论，提高管理效率与控制质量，为我国的社会发展与城镇化建设贡献力量。

参考文献：

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