浅析房地产开发与经营的风险与防范

浅析房地产开发与经营的风险与防范

温海梅

温海梅

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青海综合能源服务有限公司青海西宁810000

摘要：近几年，随着我国建筑项目的不断发展，建筑市场之间的竞争日益激烈。与此同时，社会与国家政策、货币政策等也在不断变化过程中，这些因素都给房地产的开发与经营带来了一定的风险。我国建筑房地产商的压力与日俱增，房地产开发与经营的风险也日益提升。如何降低房地产经营与开发方面的风险成为各房地产商关注的共同话题，本文主要对房地产开发与经营风险的特征与具体体现进行分析，并针对这些风险提出几点风险规避的具体措施。

关键词：房地产；开发；经营；风险；规避

1、房地产开发与经营风险的特征

1.1不确定性

房地产开发与经营是否存在风险事故，有着很大的不确定性，而且风险的发生时间和造成损失的大小，也有着十分大的不确定性，管理者很难预料。

1.2损失性

风险发生时，由于财务管理没有预测到或是没有办法阻止，企业失去了本应得到的利益。

1.3可测性

虽说风险有着不确定性，但同样有着一定的规律可循，按照概率理论在固定时间内对风险发生的概率和损失的严重程度都可以做出估计和判断。对客观环境和统计数据进行有效的分析，能够为风险决策提供有效的根据。

1.4综合性

房地产开发与经营是一个综合性的概念，包含着企业内部所有方面和外部环境的不同因素，综合的反映了企业经营活动和财务活动的不同矛盾。

2、房地产开发与经营存在的风险

2.1社会政策和治安风险

政府在出台相关的政策时，其目的都是具有积极意义的。但对于房地产投资者和开发商而言，政府发布的相关房地产政策，例如限购政策等，却可能成为一个风险因素。政府采取一系列政策，以达到一定的预定经济增长目标或限制房地产经济的异常发展，给房地产投资带来巨大风险。政策风险对房地产市场的影响是全球性的。此外，社会保障将直接影响房地产的开发和运营状况。社会保障与人的财产安全和生命安全有关。只有社会保障状况良好，人们才能安居乐业，房地产开发和管理才能得到更好的保障。

2.2市场风险

市场供需关系变化的不确定性给房地产业带来了巨大风险。供求关系的变化将不可避免地导致房地产价格的波动。在正常情况下，市场供过于求会导致房产价格下跌。如果需求超过供给，房地产的价格将会上涨。这种变化将导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。房地产是真正的不动产，所以投资的资本流动房地产市场的固定性决定了房地产市场是一个区域性和个体化的市场，必然会增加房地产开发和经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使房地产开发和管理处于市场变化的劣势。房地产的开发期越长，各种社会经济条件发生变化的可能性就越大。后期的开发成本和建设项目的租金和售价更加不确定，风险也相对较大。

2.3经营性风险

房地产经营性的风险是指房地产开发经营公司管理不善或其他内部因素所产生的风险。由于房地产商对经济发展的主观判断或决策失误，投资者在投资方式选择、开发地点选择和投资类型选择方面可能存在不确定性。选择错误将对投资项目产生重大影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，经营净收入期望值。

2.4货币政策引起的风险

通货膨胀因素。当通货膨胀发生时，货币贬值，建筑材料价格上涨，建筑成本大大提高。这对于长期建设房地产来说无疑是一场灾难。银行利率的变化也可能给房地产开发和经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的变化也会影响社会的购买力，影响社会总资金的供给，会间接对房地产市场价格产生影响，给房地产开发和经营公司带来风险。

3、房地产开发与经营风险防范的对策

3.1做好全面的市场调研，以尽量避免项目开发与经营决策的失误

在进行房地产开发之前，进行详细的市场调查，找到正确的切入点，正确选择项目的目标位置并确定目标群体。调查房地产项目所在的政治、经济、自然、社会和文化环境，识别和分析潜在的风险因素。对于已识别的风险因素，找到应对策略，尽量避免或转移一些风险，并制定详细的风险管理计划和风险控制措施，以应对不可避免的风险。完整、全面、细致的前期开发市场研究可以有效避免和识别风险，实现风险防范。

3.2购买适当保险，以转移风险

对于可以预测开发过程中损失和适当程度的损失的一些风险，可以通过向保险公司支付一定数量的保险金额并将风险转嫁给保险公司。被保险人支付保险费后，如果存在风险损失，保险公司必须分担损失并向被保险人提供经济补偿。在此过程中，可购买的保险包括建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。虽然购买保险的风险范围有限，但这种风险转移方法能够及时有效地控制部分风险。

3.3签订必要的合同文件，以转嫁风险

通过签订正当、合法的合同，可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方，达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险，也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中，常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。

3.4缩短开发周期，以降低市场的政策风险

房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源，开发周期越长，对开发期内的政治经济形式变化就越难调整，就越无能为力。因此，缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然，缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”，也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等，加强对开发人员的培训与教育，加强项目管理，保证工程质量，并在此基础上合理地控制成本，进而降低房地产开发与经营的风险。

4、结语

总而言之，房地产开发商在项目开发与经营过程中的风险具有不确定性、综合性、损失性等各个特征，由于国家政策、货币政策、经营风险等各方面的因素，使得房地产开发与经营的风险有所提升，因此，房地产开发商应缩短开发周期，做好市场研究，并购买适当的保险，做好风险转移与风险规避。

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