房地产工程管理的创新模式研究

房地产工程管理的创新模式研究

李秀英

在城市现代化建设过程中，工程建设是非常重要的内容，而与之对应的，必须做好工程管理工作，以此保证房地产工程的质量。工程管理可以在工程全生命周期中发挥作用，梳理施工阶段的各种复杂关系有利于保证工作顺利进行，因此需要重视管理工作。

1房地产企业工程管理的重要性

1.1工程管理承担的任务重大

纵观整个工程项目建设过程，工程管理在其中是非常关键的一项工作。工程项目全寿命周期主要包括决策、实施以及运营各阶段，从工程项目开始，编制项目建议书与研究报告，一直到最后项目施工及验收等诸多环节，均处于工程管理的范畴之中。因此，工程管理工作在房地产工程项目中是非常重要的一项工作,从头到尾都承担着非常重要的任务。

1.2有利于疏通各种复杂关系

工程项目施工过程中有效梳理各种复杂关系，可以确保各项工作顺利展开。一个工程项目需要很多单位参与，涉及到的管理任务也非常繁多，如土建勘察、工程施工、设备安装、物资供应等，这些错综复杂的关系融合到一起之后，其工作性质、任务都不一样，因此会形成不同项目管理工作。通过工程管理工作的进行，可以起到联合不同利益单位的作用,很多问题都可以在沟通过程中得到解决，由工程管理人员梳理好这些复杂关系之后，各参与单位之间可以更好的相处，确保工程项目顺利完成。

1.3确保工程质量与施工效率

整个工程项目中，工程管理工作作为一项基础性综合管理工作而存在，工程管理工作需要针对工程现场进行综合管理，其中每个工序、环节都与施工直接联系。第一线管理工作中，各项工作都是非常复杂的，对管理人员工作提出了非常严格的要求，这就需要严格监督现场每个环节，以确保施工管理工作顺利完成。由于各项工作之间是环环相扣的，一旦一个工序做得不好就可能会对后续工序的实施造成影响，因此工程管理过程中必须将质量关把好，确保每个工序均可顺利开展，在确保工程项目质量前提之下达到缩短工期、提升效率的目的。

2房地产企业常见的工程管理模式类型

2.1项目管理进行委托的模式

将房地产企业作为业主，尤其将项目管理委托给特定单位，在操作中，往往会表现为三种形式，其一是房地产企业本身全权承担管理职责；其二是房地产企业将管理工作直接全部委托给专业的咨询单位；其三是由咨询方和房地产企业内部工作人员共同合作，完成项目管理，而房地产内部员工需要在咨询公司指派的项目经理的指导下，切实完成各自的工作任务。

2.2设计任务进行委托的模式

该模式是针对项目的设计环节而言的，一般情况下，房地产企业会委托一个或者若干个专业的设计单位单独或者共同完成设计工作。当然如果将工作委托给某个单一的设计方作为总负责，后者可以根据现实需要邀请同行参与进来，协调完成项目管理任务。当房地产企业不特定某单位做总负责，可以由多家单位以平等关系协理。

2.3项目总承包模式

一般来说，项目总承包模式是指房地产单位将采购、设计、施工等等一系列建设工作事宜进行打包，发送给一个特定的总承包单位，在实际操作中，房地产单位可以把其中的某一项或者是多个项目发包给对方，因此就出现了设计——施工总承包和设计——采购施工总承包等不同的形式。前者指的是总承包根据合同内容的要求，完成工程在设计和施工环节的工作，并且对其承包的成本、进度、安全、质量等全部指标负起全部责任。而后者则是以合同为基础。承包商对目标项目的试运行操作、施工、采购、设计等多个环节的工作任务加以统筹处理，实现多个指标上的要求。

2.4施工的任务进行委托的模式

一般情况下，房地产企业可以委托一个或若干个施工单位作为总承包单位，负责工程中的某个环节或者多个环节、某个项目或者几个项目的施工建设任务，并且保证其施工的质量与安全问题，而操作形式和以设计任务进行委托的形式有一定的相似之处。

3对房地产工程管理问题的对策

3.1实行房地产工程造价综合管理模式

针对房地产工程造价管理问题，要提出的解决办法就是实行房地产工程造价综合管理模式。在这个模式中，相关企业要做到的就是强化施工项目成本的预测和计划，做好资金使用计划，实行成本控制和核算责任制，做好预算及财务管理。强化施工项目成本的预测和计划，即要深入市场调查，掌握市场技术经济信息。选择合理的预测方法，依据有关文件、定额，对施工项目成本做出判断和推测。中标承包后，及时根据成本预测编制成本计划，确定目标成本。做好资金使用计划，即做好对工程款的专款专用。在项目部资金有困难时，基地调剂资金，保证工程正常进行。项目部在完成规定的各项指标后，其超额利润全部奖励项目部。项目部取得的各项奖励收入及工程质量奖等，70%由项目部使用，30%充抵工程成本，保证项目成本与投入相一致。实行成本控制和核算责任制，具体分配人员责任，比如项目经理要全面负责项目成本控制工作。负责成本预测、决策工作，主持制订、审核项目目标成本，组织措施计划，建立项目成本控制责任体系，与各职能部门、专业队签订成本承包责任状，并监督执行。

3.2促进工程管理机制的创新

促进工程管理机制创新就是要求相关人员解决管理机制不完善，管理人员专业素质不强，管理机构职责划分不明等问题。管理人员明确项目组织架构的设立，明确施工段的划分和总体施工顺序的先后，并且做好进度计划管理。做好管理机构的职责划分，即明白各自要负责的内容。如项目经理要贯彻执行国家和地方法律、法规、政策和强制性标准、企业标准，执行企业的各项管理制度，维护企业的合法权益；项目副经理要根据项目经理授权实施施工项目管理，并做好施工准备工作；技术负责人要协助项目经理主管技术准备部、设计部、质量部和测量管理部等工作等。

3.3建立绿色施工理念和环保管理体系

要想进一步解决施工的质量问题，除了工程管理机制的创新，还要做的就是建立绿色施工理念。建立绿色施工理念的后，建立环境保护管理体系与措施。即是要树立环境管理目标，明确环境管理组织机构，做好环境管理措施。企业可以建立环境保护管理体系，对从开工准备到完工期间所有的施工过程、运作和管理活动中可能产生的环境因素进行充分的识别和评估，各项改进措施的责任要落实到具体人员。采取多种形式的环保宣传、教育活动，不断提高职工的环保意识和法制观念。在基坑四周等适当位置设置排水沟及相应的滤网和沉淀池来沉积雨水中的泥土，定时清理防止水土流失。如此一来，建立了绿色施工理念和环境保护管理体系加之工程管理机制的完善，必能提高施工质量，促进房地产行业的发展。

4结束语

总之，房地产企业应认识到工程管理的重要性，并将其放在核心位置，增加相应的管理措施和方法，最终推动房地产事业的快速、良性发展。

参考文献

[1]柳国庆.浅谈房地产工程管理的有效途径[J].居业,2016(12):144+146.

[2]陈永照.对房地产工程管理关键问题的分析[J].黑龙江科学,2016,7(18):86-87.

[3]陈国洪.房地产工程管理途径与具体方式初探[J].江西建材,2016(17):264+266.